文｜時代周報 宋然
編輯｜彭巖鋒
8月27日，證監會推出政策“組合拳”活躍資本市場。當天，證監會發文表示，圍繞合理把握IPO、再融資節奏，要求根據近期市場情況，階段性收緊IPO節奏；對于金融行業上市公司或者其他行業大市值上市公司的大額再融資，實施預溝通機制，關注融資必要性和發行時機。
證監會還稱，對于存在破發、破凈、經營業績持續虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間隔、融資規模；引導上市公司合理確定再融資規模，嚴格執行融資間隔期要求，審核中將對前次募集資金是否基本使用完畢，前次募集資金項目是否達到預期效益等予以重點關注；嚴格要求上市公司募集資金應當投向主營業務，嚴限多元化投資。
再融資收緊，房地產卻是例外，房地產上市公司再融資并不受破發、破凈和虧損限制。中指研究院企業研究總監劉水對時代周報記者表示，這表明監管部門對房地產行業，特別是房地產上市公司融資給予了更大力度的支持。
“部分房地產上市公司出現違約情況，這些公司多數破凈或者虧損。它們再融資不受這些條件限制，有利于防范和化解當前房地產企業的風險。這對經營較為困難的A股上市房企再融資，無疑是一個利好。”劉水說。
政策持續釋放利好
房地產融資早有政策利好。
2022年11月，針對房地產行業的“第三支箭”射出，證監會明確支持房地產企業股權融資方面的具體政策措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地產企業境外市場上市政策，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，積極發揮私募股權投資基金作用。
早前，監管對于房企股權融資一直有所限制。早在2010年，房企借殼上市被實質叫停。“第三支箭”的出臺無疑給房企再融資注入了一針強心劑。僅一天之后，福星股份公告稱，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用于公司房地產項目開發；同日，世茂股份也公告籌劃非公開發行股票，擬向不超過35名特定投資者定增募資，擬用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。
截至目前，已有近40家房企發布股權融資方案。“定增+配股”成為最主流模式，資金用途集中于“保交樓、保民生”相關房地產項目開發、補充流動資金、償還債務以及資產重組及收并購等。
今年以來，房地產融資在政策面繼續延續寬松狀態。1月，央行、原銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，明確“要落實好16條金融，用好民營企業債券融資支持工具（‘第二支箭’）”，同時強調“實施改善優質房企資產負債表計劃”，“開展‘資產激活’‘負債接續’‘權益補充’‘預期提升’四項行動”。
3月，證監會發文表示，拓寬試點資產類型。REITs申報項目首次覆蓋至商業不動產領域，為打通商業地產“投融建管退”全流程提供了方向，REITs的引入也有助于盤活商業地產存量資產，增強資金流動性。
今年下半年以來，政策繼續釋放利好。7月，央行、金融監管總局發文延長“金融16條”有適用期限政策到2024年12月底。8月，央行召開金融支持民營企業發展座談會，強調推進民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）擴容增量，強化金融市場支持民營企業發展；滿足民營房地產企業合理融資需求，促進房地產行業平穩健康發展。
房企融資狀況向好？
此前，多家房地產上市公司的再融資獲放行。
今年6月，招商蛇口、陸家嘴、保利發展、上海大名城、中交地產、福星股份等6家上市房企公告，其向特定對象發行股票申請獲得證監會同意注冊批復。獲再融資批復的6上市房企中，保利發展、上海大名城、中交地產的融資目的均為“保交樓、保民生”項目，福星股份的募投項目為棚戶區改造項目，陸家嘴、招商蛇口擬用于重大資產重組，均符合證監會支持的房企再融資募集資金適用領域。
不過，房地產整體融資狀況依然不算樂觀。
中指研究院數據顯示，今年上半年，房地產行業共實現非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。2021年下半年行業已經開始進入下行周期，融資規模大幅回落，2023年上半年延續了下降態勢。
其中，海外債發行規模僅為110.7億人民幣，同比大幅下降34.6%，占總融資規模的2.7%；信托融資規模為211.4億元，同比大幅下降69.6%，占總融資規模的5.2%。因行業周期下行，前期房企信托違約事件頻發，機構投資更為審慎，導致整體投資規模大減，平均單月融資僅35.2億元。目前，各渠道同比均出現下降，海外債、信托銳減，信用債成為融資主力。
從發行結構來看，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，今年上半年國央企發行占比近90%，與去年同期基本持平；民企發行占比相比去年同期微升0.6個百分點。
業內人士分析指出，政策端時有利好，但融資能否成行最終還取決于房企自身。
目前，諸多房企依然面臨較大的償債壓力。中指研究院數據顯示，今年下半年尚在存續期的債券余額為4361.6億元，其中信用債占比66.3%，海外債占比33.7%；一年內到期余額為9277.6億，其中信用債占比64.3%，海外債占比35.7%，境內債務償債壓力較大。三季度為仍為償債高峰，單月到期余額近900億元。