8月24日，克而瑞主辦的『創(chuàng)新尋路 探索新賽道』第29屆地產(chǎn)金融形勢峰會圓滿舉行。

本次峰會發(fā)布了《2023上半年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)綜合能力TOP30》《2023上半年中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展趨勢報告》兩項重磅成果，這是由克而瑞研究中心主導(dǎo)的測評研究工作，基于克而瑞夯實的大數(shù)據(jù)平臺及專業(yè)研究力量，從經(jīng)營發(fā)展能力、產(chǎn)品競爭能力、資源整合能力、品牌信譽力四大維度以及17個二級指標，對企業(yè)代建能力進行綜合性測評,是針對行業(yè)代建領(lǐng)域發(fā)布的綜合實力榜單以及趨勢報告。

自2012年以來，克而瑞研究中心已成功舉辦28屆地產(chǎn)金融形勢峰會，總計邀請到百余位業(yè)界專家、地產(chǎn)高管、首席券商等參會，聚焦行業(yè)熱點、關(guān)注企業(yè)發(fā)展趨勢，漸已成為行業(yè)跨界交流的一大平臺。

本次峰會上克而瑞集團董事長丁祖昱、克而瑞集團副總裁孟音攜手基金券商、優(yōu)秀房企高管圍繞當(dāng)下行業(yè)深度調(diào)整期中，企業(yè)如何抓住機遇與趨勢、探索開辟新賽道、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型等展開了主題演講與分享。

• 進入2023年以來，行業(yè)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，但市場的恢復(fù)不如預(yù)期，代建憑借高收益率、低杠桿以及逆周期、對資金要求相對較低等特性受到青睞，正成為不少房企改善營收的一條賽道。眾房企紛紛入局，一時間藍海漸成紅海，誰有更好的經(jīng)營模式和綜合實力？
• 伴隨著過去二三十年中國城市高速的發(fā)展，存量時代下，城市更新成為一個體量龐大的新賽道。不少房企轉(zhuǎn)型城市服務(wù)商，新的發(fā)展模式帶來怎樣的變化？
• 行業(yè)乍暖還寒時分，房企穿越周期的能力除了主業(yè)的強勁韌性，也亟需新模式、新賽道的加持，深入變革中，如何選擇、布局更多賽道把握發(fā)展機遇？

峰會上，嘉賓就當(dāng)前行業(yè)形勢下尋找新賽道、新模式分享經(jīng)驗和觀點，給到行業(yè)同仁更多的視角與啟發(fā)。

峰會伊始克而瑞集團董事長丁祖昱帶來《新形勢下中國房地產(chǎn)新賽道與發(fā)展趨勢》的演講。

丁總表示，當(dāng)前的熱點問題必是未來一條條重要的賽道。當(dāng)前形勢，7月末政治局會議定調(diào)行業(yè)新形勢，“城中村改造”對銷售、投資拉動作用有限；央行“金融16條”對房企紓困有延期；7、8月多城繼續(xù)放松，但放松有限。從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，7月份宏觀數(shù)據(jù)進一步下降，房地產(chǎn)供應(yīng)、銷售持續(xù)下行，密集表態(tài)之后新房市場7月末走高后8月仍舊再回落。二手住宅成交同樣連續(xù)下滑，但7月環(huán)比隨降但仍好于新房。土地市場7月壓力明顯，成交面積和金額都持續(xù)收窄，下行幅度大于新房、二手房市場。

對于行業(yè)未來發(fā)展，丁祖昱表示今年年底前行業(yè)、企業(yè)仍有挑戰(zhàn)，中央應(yīng)會繼續(xù)支持剛需改善、地方放松政策常規(guī)；經(jīng)濟復(fù)蘇強度是信心修復(fù)的關(guān)鍵。預(yù)計2023年商品房銷售面積同比降10%左右，銷售金額同比降5%左右；土地成交金額(國土部招拍掛口徑)仍將處于歷史低位，料全年同比下降20%-25%；預(yù)計2023年全年房屋新開工面積同比下降20%-25%；預(yù)計2023年完成房屋竣工面積同比漲10%-15%。

行業(yè)未來壓力仍存，住宅市場變革繼續(xù)深化中，非住市場路阻且長，也提供了新賽道一些方向：物業(yè)、租賃、養(yǎng)老運營規(guī)模增長空間巨大，商辦、文旅、產(chǎn)城則重在運營；目前中國REITs市場放開，政策支持大消費類REITs上市，中國擁有的商業(yè)資產(chǎn)預(yù)計長期能支撐REITs市場達到萬億級規(guī)模，未來空間不小。而在眾多新賽道中，代建有輕資產(chǎn)、低負債、高成長、抗周期等特點，是新模式重要方向。

中信建設(shè)首席分析師竺勁先生發(fā)表《從日本樓市浮沉看房企模式蝶變》的主題演講。以日本樓市的變遷給當(dāng)下企業(yè)的發(fā)展一些借鑒和啟示。

他表示過去的30年，日本房地產(chǎn)經(jīng)歷了泡沫破滅到較長的恢復(fù)周期，在2012年安倍上臺前，受金融危機等多重影響，流動性下降，未償還貸款不良率攀升，房企遭遇多次危機。90年代房地產(chǎn)全面崩盤與日本當(dāng)局在貨幣、稅收等方面的政策失誤有關(guān)。

2012年后，在安倍經(jīng)濟學(xué)的組合政策如以較低利率支持房地產(chǎn)發(fā)展等刺激下，居民收入提高，房地產(chǎn)市場也開始出現(xiàn)回暖。整體而言呈現(xiàn)4大特征：全國商品房整體溫和回暖，主要都市圈商品房更有活力；新開工面積、新開工住宅數(shù)及住宅面積持續(xù)下行；土地市場穩(wěn)定運行，有力支撐商品房市場活力；非核心城區(qū)、郊區(qū)房產(chǎn)空置率提高。

日本當(dāng)前房地產(chǎn)市場租金回報穩(wěn)定，外國投資者購房成本較低，近年日本房地產(chǎn)投資中約30%為海外資金。此外保障住房做的比較多，老舊住宅改造提升技能提升，供給渠道也很多，市場運營水平很高。

由于城市及都市圈的發(fā)展，日本租賃住房集中于大都市圈，租金回報率較高，機構(gòu)專業(yè)化很強。日本租賃住宅REITs年化收益高于其他REITs業(yè)態(tài)，未來也是我們租賃住宅可以借鑒的點。

房企方面，泡沫經(jīng)濟后的日本房企開始壓降杠桿、向管理要紅利。行業(yè)集中度提高，2022年TOP10房企集中度達40.2%，財團系房企更能穿越周期。

當(dāng)前日本房企在傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)銷售之外積極探索新業(yè)務(wù)，圍繞房屋的生命周期進行布局，目前看有五大類發(fā)展不錯，包含資產(chǎn)管理、建筑、物業(yè)開發(fā)銷售、物業(yè)租賃、物業(yè)管理等板塊。

金地集團副總裁郝一斌帶現(xiàn)身說法，帶來《代建新未來，金地代建模式價值分享》的主題演講。他表示，近幾年能看到代建賽道在行業(yè)困境中逆勢增長，其模式日益成熟，目前已60余家房企進入代建賽道，兩家公司成功上市；代建賽道滲透率在不斷提高，未來仍有3到4倍的成長空間，有較大發(fā)展?jié)摿Α＞唧w而言，代建行業(yè)發(fā)展有五類新機遇：待紓困項目、超大特大城改、新業(yè)態(tài)、新區(qū)域、新資本等。代建賽道入局雖易，但要做好代建仍需“長期主義”，對新玩家仍考驗其管理和服務(wù)體系化能力。

代建這個賽道未來機遇及挑戰(zhàn)共存。近兩年代建行業(yè)的趨勢是客戶結(jié)構(gòu)趨向多元，比如中小開發(fā)商開發(fā)需求大幅收縮，城投平臺開發(fā)需求階段性涌現(xiàn)，政府項目開發(fā)需求、商辦項目開發(fā)需求、一級土地整理商開發(fā)需求、產(chǎn)業(yè)方開發(fā)需求都基本持平。客戶多元需求差異化顯現(xiàn)，如何滿足不同客戶的差異化需求是代建企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。

金地管理是這樣滿足多元需求的：從“代建之道”的層面而言，一是以價值創(chuàng)造能力為基礎(chǔ)，實現(xiàn)價值共享，二是以管理服務(wù)能力為依托，建立信任關(guān)系。從“代建之術(shù)”的層面而言，金地管理對不同需求有體系化解決方案，如國資類秉持安全合規(guī)的解決方案；金融機構(gòu)類遵循資金安全和效益解決方案；對于中小房企類則采用經(jīng)營創(chuàng)效解決方案；商辦產(chǎn)業(yè)類則提供定制化服務(wù)方案。

金地管理連續(xù)五年高質(zhì)發(fā)展，穩(wěn)居行業(yè)TOP3。截至6月末，金地管理布局了全國超50個城市，一共有160個管理項目，2200萬平米管理面積，多元業(yè)態(tài)均衡發(fā)展，其中住宅累計簽約貨值1500億，商辦累計簽約管理投資規(guī)模達500億，還有政府的非銷售類450萬平米管理面積。目前金地管理定制化項目開發(fā)管理服務(wù)承接三大業(yè)務(wù)及提供兩類服務(wù)，并形成了包括“委托方駕駛艙、委托方服務(wù)白皮書、代建服務(wù)質(zhì)量體系”在內(nèi)的金地管理服務(wù)金三角，廣泛收獲行業(yè)認可和委托方的信賴。目前行業(yè)β（傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)）收益已日漸收窄，長期主義才能穩(wěn)定α（代建新賽道）的受益，未來適應(yīng)變化，提升α，與β攜手并進。

上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理李鴻忠以外灘區(qū)域更新為例帶來《城市更新的思考與探索》分享，基本情況，外灘區(qū)域占地78公頃，涉及30個街坊，包含177幢老大樓。其中有5個已完成或正在更新中的街坊，包括160街坊（老市府大樓項目）、163街坊（大丸百貨）等。 

根據(jù)市委，市政府對城市更新工作提出的“控成本，提品質(zhì)，可持續(xù)”的總體要求，特別是區(qū)域更新工作要算大帳，算細帳，算結(jié)構(gòu)帳的明細，如何融入到高起點謀劃，高品質(zhì)完成目標任務(wù)，面對歷史建筑數(shù)量多，風(fēng)貌保護級別高，涉及利益訴求疊加等問題挑戰(zhàn)，全力推動“一張總圖，一套標準，一組政策，一個機制“的實踐探索，為城市更新上臺階夯實基礎(chǔ)工作。目前主要面臨的問題主要是亟需提升的功能業(yè)態(tài)、亟待改善的居住條件、日益嚴格的保護要求、亟需提升的空間品質(zhì)、權(quán)屬復(fù)雜的區(qū)域更新、遭遇瓶頸的交通支撐。 

如何借鑒國際知名城市更新案例，通過案例分析，如倫敦·梅菲爾逾300年歷史，在城市更新工程中重視功能組合提升社會活力，保護和利用并重的歷史風(fēng)貌區(qū)城市更新。巴黎·瑪萊區(qū)以居住功能為底色，通過保護文化和歷史，激活區(qū)域藝術(shù)、居住與商業(yè)，實現(xiàn)全面興起。這些國際知名案例，均有數(shù)百年歷史，歷經(jīng)多輪改造與興盛演替，對本輪外灘更新的歷史維度認知具有重要價值。 

自2021年以來，按照《上海市城市更新條例》有關(guān)要求，圍繞大外灘區(qū)域更新，加快推進相關(guān)工作，將以一張總圖、專業(yè)規(guī)劃為支撐、信息系統(tǒng)為輔助，把功能業(yè)態(tài)、空間形態(tài)，交通組織等整合進去。一張總圖圍繞戰(zhàn)略定位、功能業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、風(fēng)貌保護等展開，構(gòu)建商務(wù)辦公、商業(yè)消費、文化、居住等功能體系，加強高品質(zhì)功能要素集聚，引導(dǎo)北、中、南區(qū)總體布局配比。二是政策支持，如體制機制保障、產(chǎn)權(quán)歸集政策、土地管理政策、技術(shù)標準政策等。形成一個機制，在外灘區(qū)域更新市級協(xié)調(diào)機制的框架下，組建外灘區(qū)域更新推進工作小組（籌），市更新中心和有關(guān)部門共同參與，加快工作推進，早出形象、早出效益。

峰會的最后，克而瑞集團副總裁孟音揭曉《2023上半年中國房企代建綜合能力榜單》并進行相關(guān)解讀。

孟音分析稱，我國代建由政府代建起步，逐步擴展至商業(yè)代建，近年進入加速發(fā)展期。據(jù)統(tǒng)計布局代建的百強房企已達66家，預(yù)計未來每年代建規(guī)模可達3億平米；“十四五”期間計劃籌建870萬套保障性租賃住房，激發(fā)政府代建增量需求；過去兩年近半數(shù)地塊被城投所獲，催生商業(yè)代建需求；房地產(chǎn)行業(yè)困局下，房企轉(zhuǎn)型代建尋找出路。

2023上半年以來代建企業(yè)競爭格局呈現(xiàn)4個特點：TOP30企業(yè)上半年新增簽約面積超7000萬平方米，行業(yè)集中度較高；浙系企業(yè)占據(jù)代建半壁江山；民營代建企業(yè)數(shù)量占比67%；多數(shù)企業(yè)以政府代建起家且仍將持續(xù)發(fā)力，上半年TOP30政府代建新增面積占比約39%；城投托底以及企業(yè)紓困項目持續(xù)增加，是當(dāng)前代建業(yè)務(wù)拓展的熱點。