文｜實習記者 朱簞

樓市下行階段，三四線城市的新盤去化難度加大，開發商不得不采取更大力度的折扣促銷。

8月23日，一則“珠海打響五折賣房第一槍”的消息引發市場關注。有消息顯示，位于珠海金灣區航空新城的金灣寶龍城項目“五折賣房，樓盤備案價2.8萬/平方米，開發商打折賣1.4萬-1.5萬/平方米”。

對于該項目的大幅折價促銷，界面新聞從開發商寶龍地產方面了解到，集團總部對此消息并不知情，是中介公司宣傳，如同商家搞促銷，其中某一件特價商品的價格被拿出來夸大了。

寶龍地產方面稱，該項目房源2021年初備案價為每平方米2.8萬元（最高的那套），但中間已經歷兩次調價，今年4月調至2.1萬元/平，7月調至約1.9萬元/平，因此坊間流傳的2.8萬打對折是失實的，只截取了最低價的1.5萬那套房源與最初的高備案價比對。目前寶龍這一項目仍在正常銷售。

界面新聞從珠海市住建局查詢，金灣寶龍城（項目備案名為金灣寶龍廣場）今年7月的最新銷售價格備案顯示，項目三期D區域調價共196套，單價區間在17994.14元/平-19561.21元/平，銷售均價為18967.07元/平。

確如寶龍地產所言，從去年開始，珠海相關部分已經放松了對項目備案價下調幅度的限制，意味著允許開發商采取更大力度的降價銷售。

2022年4月，珠海市調整了房價備案規則方案，實際銷售價格由此前的不得低于備案價的90%調整為85%；且調整備案均價的間隔時間在3個月以上。

此次寶龍地產項目“五折賣房”，實際為在兩年前最高備案價的基礎上，經過多次合規下調后的結果。

一位業內人士認為，目前許多房企都有債務展期的現象存在，市場上打包整個項目出售的房企不在少數，調低售樓價的行為符合市場形勢，也很正常。只要基于現行備案規則并經由市住建部門審核通過，即為合規行為。

金灣寶龍城大幅降價銷售的背后，是珠海整體樓市的成交低迷

中指研究院數據顯示，珠海7月的樓市成交繼續走低。7月新房銷售15.6萬平方米，環比下降19.3%，同比下降42.2%。進入8月，市場仍延續低迷態勢，8月前三周周均銷售面積較7月周均繼續下降14.5%，較去年同期下降36%，上周（8.14-8.20）銷售面積環比下降3.5%，同比下降40.1%。

珠海的二手房市場也同樣低迷。據相關統計，珠海樓市近三周在售二手房數量為35584套，35911套，36387套，呈持續增加趨勢。二手房掛牌數量的走高，帶給珠海市場不小的去化壓力。

受此影響，房企的推盤動力也不足。合富研究院監測到，珠海7月新盤整體去化率降至僅3%。金灣寶龍城利用特價房推動成交，當月成交了38套，排在全市第7位，有一定實際效果。

金灣寶龍城的降價策略，也與公司目前的戰略布局與債務壓力有關。去年7月，寶龍曾無力支付一筆美元債，不得不再次展期。目前通過降價銷售，寶龍能更快回籠一些資金，保證日常運營。

金灣寶龍城所在的金灣區航空新城位于珠海西部，與珠海主城區相隔一座珠海大橋。在珠海市規劃中，金灣被定義為城市新中心，承擔珠海主城區所有的價值外溢、政策傾斜和人口西移的功能。

在珠海提出產業西進、東城西拓的戰略方向下，同時航空新城具備著承接港澳和橫琴的優勢，因此許多開發商此前大舉進軍在此拿地。僅在金灣寶龍城周邊兩公里內，就有18個住宅小區。

房天下數據顯示，目前金灣寶龍城平均售價約1.9萬/平米，比金灣區的平均單價高出7000元/平米，這一價格還不是最高的。周邊的保利時代均價約2.1萬/平米，華發天茂國際半島約2.4萬/平米，華發中央公園約2.7萬/平米。

在目前的珠海樓市現狀下，這些項目均去化緩慢，且存在價格虛高的現象。

除了金灣寶龍城項目，寶龍地產在珠海的樓盤還有位于香洲高新區的美的寶龍城。該樓盤一期四批次于今年4月開盤，均價約2.5萬/平米，較周邊三公里在售普通住宅項目均價低5.5%，總價在213萬-267萬/套之間。

面對熱度減低的珠海市場，寶龍集團也在調整策略，表示下一步不會在珠海加大規模和擴張，而會將更多重心轉移到大本營長三角區域。這意味著，在將位于珠海的項目處理完后，寶龍地產可能會退出這一市場。

類似寶龍地產從珠海這類三四線城市戰略撤退的房企今后可能會更多。

今年以來，珠海新房市場情緒較為低迷，整體呈現量價齊跌的狀態。根據中指研究院數據，1-7月，珠海新建商品住宅共銷售約140萬平方米，較上年同期下降9.2%。

從價格來看，根據中指系統百城價格指數，1-7月珠海新房價格累計下跌0.56%，7月單月環比下跌0.12%，這已是連續11個月下跌，同比下跌1.06%；1-7月二手房價格指數累計下跌1.65%，7月單月環比下跌0.43%，也已經連續下跌10個月，同比下跌2.44%。 

整體低迷的市場狀態，使得前期大規模進入珠海市場的房企不得不采取降價促銷的方式來回籠資金，以緩解緊張的財務狀況。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，珠海是大灣區中人口最少的城市，此前憑借著大灣區一系列利好及候鳥型城市特征吸引了許多外來人口購房，如今隨著外部購買需求明顯下跌，便會給投資當地的房企帶來巨大的沖擊。疫情后大灣區的投資熱度降低，前期房屋供應量大、同質化競爭嚴重、依賴外來人口購房的區域便開始面臨著不小的去化挑戰。

雖然金灣寶龍城“五折賣房”現象只是極為特殊的個例，但寶龍的策略仍可以看作是珠海房地產市場的一個縮影，對于房企在三四線城市今后的撤退趨勢也具有很大的借鑒意義。

李宇嘉認為，當樓市大部分依靠外來需求時，會存在不穩定的風險。對于許多人口外流的三四線城市，在樓市快速發展的時期，城市應該更多地吸引人口、人才及產業來夯實自身的需求基礎。