碧桂園的債務重組進入到實質階段。

8月18日晚間，界面新聞獲悉，碧桂園首支境內債的展期方案確定，將對發行的“16碧園05”本金展期三年，每個賬戶先付10萬，到期償付利息。具體方案為：債券本金展期三年，首付6%（到期后的第1、2、3個月分別支付2%的本金），第12個月支付10%的本金；第24個月支付15%的本金、30個月支付25%本金、第36個月支付剩余44%的本金。

碧桂園將于8月23日至25日召開債權人線上會議。

為了增加債券投資者信心，碧桂園為這只展期的債券提供了增信措施，增加福建龍巖，山東煙臺，江蘇沭陽、淮安、興化等地的項目公司股權質押。

“16碧園05”為私募債，發行規模58.3億元，當前債券余額為39.04億元，票面利率5.65%，到期日為2023年9月2日，發行人為碧桂園控股有限公司。

據界面新聞了解，碧桂園是綜合考慮了目前的房地產市場環境和公司運營情況后，提出對這只債券展期3年的方案，是比較理性和符合實際的。

對比之前房企獲得通過的境內債展期方案，部分展期年限在1-1.5年，但目前的房地產市場并未完全回暖，企業銷售和融資在短期內并無實質改善，展期年限到期后，并不能保證按期兌付，后續可能陷入了二次展期甚至三次展期談判的局面。

從效率和溝通成本上來說，多次展期對于房企的穩定經營、資金規劃，以及對于投資人信心都不利。

在展期方案中，碧桂園會無差別對每個賬戶提前償付10萬元。在此前房企的展期方案中，大多沒有加入這種小額兌付。但出于對中小投資者的保護，碧桂園主動提出了這個方案，能先行保障部分個人小額投資者的權益。

與這兩年一些完成境內債展期的其他房企相比，碧桂園此次的方案中會保證利息正常支付，而以往案例中很多把利息也都做了遞延。

根據這筆債券展期的議案內容，碧桂園可以提前償付債券本金。這意味著，如果接下來市場復蘇好于預期，現金流狀況得以改善，碧桂園會進行債券的提前償還。

這會有利于改善公司債務結構，修復市場信用并恢復公開市場再融資能力。

相關分析認為，碧桂園提出的方案，是結合對市場恢復預期與公司償債能力相符的方案，一定程度上可以規避二次展期風險。

為了增加投資者信心，碧桂園為這只債券展期也提供了多個項目股權的擔保增信。雖然項目是位于福建龍巖，山東煙臺，江蘇沭陽、淮安、興化等三四線城市。但從區域來看，都是位于東部沿海省份、且相對較好的市場。目前上述項目均在正常銷售中，能保持一定的現金流回款，同時項目股權清晰，并無質押、擔保等復雜債權關系。

碧桂園內部人士也告訴界面新聞，這些項目都是剩余價值（即扣除未來開發成本、償還對外存量債務之后的價值）為正的項目，也是公司努力篩選出來、價值經過第三方評估機構測算的。

為保護投資者權益，作為增信資產項目，后續還會有第三方審計機構監督，確保項目的盈余資金不流出資產包，作為對信用債償還的特定補充。

相關債權人告訴界面新聞，對于碧桂園提出的方案，雖然有少部分債權人對方案細則還有疑議，如希望增加首付比例。但大部分債券人考慮到市場環境、企業資金狀況，以及參考其他房企早前的展期方案后，通過的可能性較大。

如果這筆即將于9月2日到期的境內債完成展期，對碧桂園來說也能贏得喘息之機，給整體生產經營改善和資金逐步釋放提供2-3年的空間，最終兌現對債權人的承諾，也能保障債權人權益。

對碧桂園來說，接下來更重要的任務是完成保交樓。

據此前的公告，碧桂園去年底的合同負債余額還有6600多億，據此估算，碧桂園年初時的未交付房源約為107萬套，扣除今年上半年已交付的27.8萬套，再加上今年的銷售部分，截至目前的未交付房源預計在80-90萬套。

碧桂園今年預計的總交付量是近70萬套房屋，與2022年基本持平。今年下半年，碧桂園的交房任務還有40多萬套，而剩余的四五十萬套會在未來兩年左右完成，其中大部分會在明年交付。

這意味著，今年下半年和明年將是碧桂園落實保交付的關鍵時期，在當前房地產行業的背景下，做好保交付也是企業的首要責任。

后續隨著大量項目在今明兩年的逐步交付，也會有大量監管資金逐步解凍釋放，資源錯配的情況將在后期得到緩解，也能為碧桂園回籠不少資金，這對保障后續債券兌付也有利。

界面新聞從碧桂園內部人士了解到，目前公司監管賬戶資金余額，加上已售待收回樓款基本可以保障未來保交付任務的完成，但項目層面現金基本采用封閉管理，資金在扣除工程款等成本后需要需優先償還項目層面金融負債。

未來兩年出于保交樓需要，碧桂園大部分資金仍處于項目監管戶，賬面現金中可自由動用的比例極低。但隨著項目指逐步交付，監管賬戶資金逐步釋放后，才有可動用的剩余資金上流至集團，以償還集團層面的公開市場債務。

目前碧桂園集團層面的現金資源依然非常緊張，出于對公開債券兌付的重視及對債券投資者利益的關注，提出的首付條件是根據公司自身情況綜合考慮的，利息維持正常支付，也展現了誠意度。

不同于一些資不抵債的出險房企，碧桂園目前的資產仍足以覆蓋所有有息債務，截至去年底還有超過3000億元的凈資產，流動性不足只是階段性問題。

并且碧桂園所面臨的階段性流動性問題，在目前的行情形勢下也較為普遍，并非孤例。

隨著中報季來臨，今年上半年多數房企的業績都不樂觀。據wind數據，截至8月4日，wind行業分類的116家A股房地產企業中，已經有68家披露了上半年業績預告，其中38家房企均預計虧損，其中不乏一些央國企。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，碧桂園目前的問題，主要是預期悲觀、資產流動性和和資產價格的問題，并沒有做非理性的多元化經營，沒有高資本運作。

在當前行業銷售回暖速度不及預期的情形下，短期內房企債券集中到期產生的流動性困境逐漸增多。從今年9月份開始到年底，房企又將面臨一個債務到期高峰，能否順利渡過，需要市場和融資端能盡量改善。

從7月底至今，中央對樓市的定調已發生變化，政治局會議和國常會都重點提及優化調整房地產政策，新一輪樓市政策寬松期正持續到來，目前核心二線城市中，鄭州、南京、廈門、南昌的樓市松綁政策已接連出臺。

在融資端，央行近期已經超預期降息，8月份的LPR極有可能再次下調，企業長期融資和居民購房成本也會隨之下調。并且央行也再次表態要推動房企紓困專項再貸款和租賃住房貸款支持計劃落地生效。

目前各地已經開始持續松綁樓市政策，到金融端支持后續落到實處，這對于房地產市場交易回暖和復蘇會帶來積極影響，仍保持正常經營的部分房企也能從市場逐步回暖中受益。