記者 王珍

國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心周三發布報告稱，隨著新增個人住房貸款利率的下降、首付比例的下調、存量個人住房貸款利率的調整等住房需求端政策的落地，住房銷售市場將緩慢筑底，但受房企違約風險尚未出清影響，年度住房銷售面積可能不及10億平方米。 

報告指出，從需求端看，年輕的剛需群體因就業、收入預期較弱，購房意愿較低。“6月，16-24歲年輕人城鎮調查失業率高達21.3%，25-35歲私營單位就業人群則普遍存在35歲失業焦慮。在房價上漲預期出現扭轉后，這些剛需人群即使能夠獲得‘六個錢包’的支持也不愿主動買房。”

從中國人民銀行城鎮儲戶調查問卷數據來看，2023年第一季度被調查儲戶中未來3個月預計增加購房支出的占比由2022年第四季度的16.0%上升至17.5%；2023年第二季度被調查儲戶中未來3個月預計增加購房支出的占比回落至16.2%，住房消費預期再次轉弱。

另外，央行數據顯示，截至2023年第二季度末，個人住房貸款余額規模為38.6萬億元，同比下降0.7%，首次出現負增長，大規模提前還貸的出現是2023年上半年個人住房貸款余額負增長的主要原因。

報告指出，總體來看，剛需群體的購房需求，難以僅通過房地產政策的調整來釋放，更多地要依靠宏觀經濟形勢的好轉，以及就業、收入預期的改善；改善群體的購房需求則可以依靠二套房“認房又認貸”政策的調整、交易成本的下降等優化措施來釋放。

從供給端看，報告表示，房企主要融資渠道的恢復不及預期，對于大部分民營房企來說借新還舊和債務展期依然較為困難，新增融資受限。

報告提到，從上市銀行的2022年財報數據來看，六家國有商業銀行的房地產開發貸余額高于2021年的余額，但是大部分股份制銀行、城商行、農商行的房地產開發貸余額與2021年相比是凈減少的。這表明部分商業銀行出于風險控制方面考慮，對于新增房地產開發貸款的投放并不積極，且對于存量房地產開發貸款持有“到期能收回就收回”的態度。

另外，2023年上半年，房企境內信用債（不包括資產證券化產品）的發行總額2410億元，同比下降4.7%。截至一季度末，房地產信托余額為1.13萬億元，同比下降28.2%；與2022年末相比，余額壓降了964億元。

報告還指出，因住房市場的復蘇為非均衡的點狀復蘇，一線、熱點二線城市核心區域的住房交易明顯回暖，一線、二線城市的郊區及三、四線城市的復蘇遠則不及預期。這對于房地產項目重點布局在三、四線城市的房企如碧桂園來說，會導致其銷售回款規模的下降，經營性現金流減少。融資受限疊加經營性現金流的下降，可能會導致房企因現金難以覆蓋債務償還所需而出現債務違約。

根據國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心的統計，今年上半年，房企境內、境外債出現實質違約、展期的數量為99只，占債券市場違約數量的80.5%；違約規模（違約日債券余額）為1345.2億元，占債券市場違約規模的89.3%。部分違約房企已資不抵債，比如恒大、奧園、藍光發展、中天金融、嘉凱城等五家已違約上市房企因巨額的經營性虧損和存貨、持有投資性物業資產價格下跌、土地被收回虧損、資產處置減值損失等非經營虧損，已經資不抵債。

“總體來看，大部分房企的債務壓力依然較大，且融資恢復和銷售復蘇均不及預期，房企違約風險依然嚴峻，后續可能仍有房企出現債務違約。”報告稱。