文|空間秘探 李梓楊
近日，廣州掛出了一塊起拍總價高達63.9億元，最高限制地價73.5億元的地塊。地塊占地14.9萬平，折合樓面價約4.69萬/平。若成功出讓，即便是按樓面底價來算，也可以躋身廣州樓面價前十……而這塊地塊原來所屬地就是荒廢了14年之久的廣州世界大觀樂園。
國央企或接手荒廢14年的廣州世界大觀樂園
1995年，“世界大觀”在廣州開業，深受廣州市民歡迎，鼎盛時期每月平均客流量超過10萬人，售票窗口甚至用麻袋裝錢。其作為廣州人盡皆知的游樂項目，是當時國內最大的主題公園之一，也是初代“微縮景觀樂園”。不過，輝煌也就持續了10多年，2009年，廣州世界大關樂園閉門歇業。
世界大觀占地面積48萬平方米，首期投資達6.8億元。項目內匯集了100多個國家的建筑雕塑、地貌奇觀和園林藝術，且大多以1：1比例還原。還有時代廣場、巴黎歌劇院、古希臘劇場、阿拉伯劇場、英國劇場、日本劇場六大劇場。以及飛機艦船表演、綜合游樂場、水上運動場、美國娛樂等四大游樂區，游樂和表演項目每天長達12小時，對外宣稱“世界在這里狂歡”。
荒廢14年的世界大觀地塊，最終被廣州公共資源交易中心掛出了地塊的出讓信息。起拍總價高達63.9億元，最高限制地價73.5億元。該地塊若最終靠搖號決出勝負，按溢價15%算，樓面價將去到5.4萬/平。這個數字將超過世界大觀隔壁的合景臻頤府，位列廣州第四，在天河則僅次于員村地塊。
空間秘探了解到，該地塊目前已有5家國央企準備介入，包括有2家中字頭央企。
世界大觀地塊周邊牛奶廠的二手盤掛牌價以7-10萬/平為主，在售項目也都是千萬級豪宅，別墅更頻頻賣出10萬+的成交價。這座曾經輝煌一時的中國初代“微縮景觀樂園”，雖然閑置多年，但其園區綠化湖景仍難以復制。而從宗地總占地及總計容建面看，其總體容積率甚至不足1.0，未來或將改建成低密度豪宅。
與世界大觀毗鄰的是另一個航天航空主題的微縮景觀樂園“航天奇觀”。自2016年以來，“航天奇觀”一直計劃盤活出讓商務用地。這兩個荒廢的廣州初代微縮景觀樂園，可謂是難兄難弟，不久的將來，或都將會被開發出住宅和商業樓盤。
盤點國內“微縮景觀樂園”
對于世界大觀這個地塊而言，一片城市廢墟似乎終于迎來了重生，也獲得了價值重估的機會。但是對于“微縮景觀樂園”而言，似乎意味著初代的探索落下帷幕。目前市場上，大部分微縮景觀樂園實際都逐漸淡出了消費者的視野，也有部分微縮景觀樂園依靠營銷、活動創意留存游客……
出道巔峰，一路下坡路
1995年10月18日，世界大觀建成正式對外開放營業，其規模氣勢和市場反饋都在第一梯隊。盡管，上個世紀的門票就高達90元，但絲毫不影響當時國人渴望進入景區、一探世界的熱情。世界大觀最熱鬧的時候，48萬平方米的園區里摩肩接踵，月平均客流量超過10萬人，門票月收入可以高達3000萬元。
但實際上從營業的第二年起，世界大觀面臨著各種發展運營問題，整個樂園也就此開始走下坡路。1997年，世界大觀就陷入債務泥潭，最終取消所有節目表演。2003到2004年期間，兩次“發包”給想進入景區經營的管理公司“委托經營”收效也均不理想。2005年，債主要求將世界大觀拍賣清償債務，但之后兩次流拍。2006年到2009年，世界大觀更是發生了多起矛盾沖突糾紛。
債務危機、矛盾沖突，讓這個廣州旅游業“月亮工程”、一時風光無量的世界大觀籠罩在陰霾之中。維持了14年，2009年4月，世界大觀最終宣告暫停營業。
在此之后，世界大觀雖然閉園，但仍開放給婚紗機構拍攝，園內出入最多的就是拍攝婚紗的新人和攝影隊。另外，世界大觀還將部分建筑對外出租給公司做辦公室，當中包括有設計和科技公司，無人機生產公司“億航”當時就在其中兩棟樓。
與廣州世界大觀類似的還有成都世界樂園。作為成都最早，也是規模最大的游樂園，一度創下一年入園游客超過100萬人次的紀錄。然而，就是這樣的盛況也只僅僅維持了9年。由于經營不善連年虧損，樂園游客量逐年減少，2003年5月5日，世界樂園宣布關門。2004年，成都紡專花9000萬元買下了世界樂園。2007年9月，該校部分學生搬進樂園的“烏拉圭陽臺”入住，從此，世界樂園搖身變成高校校區。
承接城市形象功能
除了世界大觀，國內還有許多“微縮景觀樂園”，最為成功且出圈的可以說是深圳世界之窗。1994年6月18日，深圳世界之窗開業，打出“您給我一天，我給您一個世界”的標語。
深圳世界之窗占地48萬平方米，由世界廣場、亞洲區、大洋洲區、歐洲區、非洲區、美洲區、世界雕塑園、國際街八大區域構成，有按照比例建造的世界景點130多個，十大動感刺激的娛樂參與項目、大型廣場藝術晚會、景點異國風情表演、主題文化節慶活動。2015年，亞太地區主題公園20強榜單中，深圳世界之窗以360萬的游客量位列亞太地區主題公園第14位。
事實上，世界之窗的核心主題并不算有獨一無二，都是微縮世界各地的標志性景觀。僅僅在園區內復刻這些建筑、景觀，創新成本是很低的。
世界之窗的持續運作得益于三方面，一是深圳本身相較于其他一二線城市，是一座旅游資源匱乏的城市，缺少鮮明的歷史人文遺址、自然景觀。在這個城市背景下，深圳最出圈的旅游景點，清一色是人造景點。與世界之窗類似的，還有錦繡中華·中國民俗文化村。世界之窗是微縮世界各地的景觀，錦繡中華則是微縮國內多民族景觀。再者就是娛樂主題樂園歡樂谷等等……
二是世界之窗以及錦繡中華都是華僑城開發的項目。華僑城作為央企，在市場化的開發過程中，還承擔了一部分城市形象塑造的功能。
三則是世界之窗本身也在持續的努力、創新，通過娛樂互動項目、各類營銷活動與宣傳讓園區保持一定的流量。
同樣承擔了一定城市形象功能的還有北京世界公園。世界公園是政府主導投資1．5億元興建的。公園1991年破土動工，建成了這座以“不出國門，周游世界”為意圖的世界公園，并于1993年10月1日正式向游人開放。在北京世界公園，承接了許多國內、國際政治文化交流活動、會展。世界公園開業15年來共接待中外游客共約2000余萬人次，公園接待外國副總理級別的來賓共計55批次。
走“地產+文旅”的模式
各大開發商也發現，僅靠世界景觀的微縮很難實現長期盈利，于是以“賣房子”為目的的開發很自然的誕生。通常開發商會將“微縮景觀樂園”作為地產的配套項目，面向地產業主免費開發，普通游客付費游玩，在為地產增值的同時獲得門票營收。
杭州天都城公園是一個典型的案例。天都城公園是一個依托天都城而生的微縮景觀樂園。天都城則是由住宅樓、天都公園、天都國際度假酒店、香榭里大街、天都廣場、歡樂廣場等組成。這里有1:1還原的巴黎鐵塔，整個項目秉承一致的法國風情。門票四五十元，持有天都城業主卡免費。
天都城是由浙江廣廈投資、廣廈天都城集團公司開發，是2000年杭州西湖博覽會上簽約的最大投資項目。項目總投資預計超過100億元，占地面積7600余畝，開發周期已近20年，規劃居住人口8－10萬人。誰曾想到，這座規模10萬人的巨大住宅區，在天都城修建前僅有3000人居住。
“微縮景觀樂園”為何衰落
主題公園興起于 1904 年，商人威廉·雷諾茲（William H. Reynolds）在紐約附近的科尼島（Coney Island）出資修建了最早的主題公園“夢幻境”（Dreamland）。
它的成功和風靡，很大程度上得益于其中一個游樂設施——月亮公園（Luna Park）。在這里，仿建了幾處微縮異國景觀 ：威尼斯水景、15 世紀的紐倫堡和龐貝古城，運用光電和霓虹燈，營造出既身臨其境又美輪美奐的效果。
這種娛樂方式在當時是新鮮的，它滿足了人們對異國的好奇心理，通過模仿和復制，創造了一個源于本體又高于本體的幻境：一個仿真的威尼斯、一個比真實更迷人的威尼斯、一個可以操作和控制的威尼斯。
主題公園的興起藏著微縮景觀的影子，再后來，以“微縮景觀”為主題的樂園逐漸風靡全球。微縮景觀大眾旅游是現代社會的一種特殊現象。新型交通工具的發明與應用大大縮短了出行時間，減小了空間的阻隔。而旅游的誘人之處之一，在于對社會性時間的否認——人們在旅游時，可以自由地安排和控制時間。這種對時間和空間進行重組的現代性特征，在微縮景觀中得以集中體現。
在微縮景觀中穿梭，人與景觀尺寸比例差距的倒置，使游客仿佛變成能力無邊的巨人。這種“坐地日行八萬里”的快感和如同站在哈哈鏡前個人控制力的虛幻放大，成為微縮景觀的魅力所在。
中國導演賈樟柯的電影《世界》中有這樣一段情節 ：身為世界公園保安的男主人公成太生帶著剛來京務工的老鄉到園內參觀，他如數家珍般地介紹著：“這是法國的埃菲爾鐵塔，這是英國的倫敦塔，那是美國的曼哈頓，那兩個雙子塔現在美國都已經沒有了，可我們這里有……”
國內“微縮景觀樂園”的誕生有著很強的時代印記，在特定的時代背景下，“微縮景觀樂園”才得以進入游客的視野，并紅極一時。國內“微縮景觀樂園”的幾乎都在上世紀90年代初開始投資建設，在1997年之后業績開始下滑，再到2008年左右寸步難行。大部分“微縮景觀樂園”的歷史周期出奇一致。
“微縮景觀樂園”興衰和國內旅游業發展周期存在某種“契合”。改革開放之后，國內旅游業以接待入境旅游為主，這時候的旅游業扮演著很強的政治外交功能。在1997年之前，入境旅游與國內旅游并行發展。在這個時期，僅僅開放了港澳的出境游，更廣大的世界還尚未向普通游客開放。國內“微縮景觀樂園”這時候興起，是抓住了“不出國門，一睹世界”的特殊時代心理特征。
1997年，政府正式允許旅行社行業開展出境旅游業務，旅游業被確定為國民經濟新的增長點。在此之后，國人有條件的首選會親自出境一睹真容，而不是在國內花高價看“復刻版”。“微縮景觀樂園”的衰落有跡可循。
2009年國內旅游業進入了以國內旅游為主的發展階段，新的消費時代到來。各類旅游產品豐富起來，消費者更愿意選擇獨特、原創的產品。再加上國際主題樂園的引進，市場競爭更加激烈，缺少核心競爭力的“微縮景觀樂園”似乎很難在自由的市場競爭中找準位置。
除了特定時代背景下的現實原因，“微縮景觀樂園”的根本問題還是出在自身。產品特征決定了這類景區的后勁不足。
“微縮景觀樂園”的本質是讓游客用較低的成本去置換一種替代性的“假景觀”。當游客游覽“真景觀”的成本逐漸降低，再選擇“微縮景觀樂園”的性價比就非常低了。
因此，微縮景觀樂園，通過復刻標志性景觀的模式，缺乏景區自身的IP是根本原因。依靠這些“非原創”的世界共享IP，很難建立起主題樂園的壁壘和競爭優勢。
即使深圳世界之窗通過各類活動和營銷，打造了許多如啤酒節、音樂節等動態IP，但從客觀來看，世界之窗的年營收也僅2億，該景區還是承擔了更多的研學、教育以及城市形象工作的作用，商業價值相對有限。
“國產迪士尼”探索新一代主題樂園未來
綜合研判，“微縮景觀樂園”最終會退出旅游市場的舞臺，而新興一代的主題樂園現在卻是越來越受到關注和追捧。號稱“國產迪士尼”的新一代主題樂園在這個暑期頻頻火出圈。淮安、西安、河南等地講述著獨屬于中國的故事。被網友稱為“更適合中國寶寶體質的游樂園”。在這些“國產迪士尼”中，雖然在許多方面還有提升的空間，但是新一代的國產主題樂園似乎已經初見雛形。
中國IP的故事性表達
“微縮景觀樂園”之所以不具備持續的競爭力，根本是因為缺乏景區的特色IP。今年爆火的淮安西游樂園、西安大唐不夜城以及河南的只有河南·戲劇幻城都有著鮮明的文化IP，并用故事性的表達傳遞著中國驕傲的世界級IP。
西游記是中國寶貴的世界級IP，西游主題樂園并不新鮮，但是尊重原作的故事性，將劇情有機的融入到娛樂項目中是少見的；西安大唐不夜城則穩穩抓住了十三朝古都的定位，重點突出了唐文化，在國內形成了獨一無二的競爭優勢；只有河南·戲劇幻城，在21座劇場里，復刻河南經歷過的傷痕與榮譽，饑荒豐收和先祖的叮嚀……
與其說迪士尼樂園是一家主題樂園，不如說是原創文化成果的輸出載體。迪士尼背后的影視、文化內容是迪士尼樂園經久不衰的動能。傳統的國產主題樂園之所以難以破圈，一定程度上在于走入了“先形式、后內容”的誤區。
沉浸體驗與移情共鳴
說回西游主題的樂園，近十幾年來，該類型的主題樂園就從未離開人們的視野。但是它們大多因為造型山寨、設施陳舊、臟亂差而被打上“粗制濫造”的標簽。換而言之，感官上沒有沉浸體驗，情感上沒有移情共鳴。
沉浸體驗，是在IP的表達過程中，沒有明顯的割裂感。這對主題樂園的場景、演職人員的服裝、道具、話術等提出了全面的要求。旅游中的移情共鳴，則是游客把自己置身于他者的位置之上，將自己幻變為意想中的對象，從而實現情感的轉移和短暫的自我逃離。
在迪士尼的世界里，有著公主夢的女孩，切切實實在迪士尼做上了“公主”。江蘇淮安的西游樂園，作為國內外首座以西游為主題的綜合性主題公園，以西游記小說場景為建筑主體，有花果山、水簾洞等場景，讓人仿佛是身臨其境，置身于一個中國的神話世界。只有河南的劇場里，主角穿越與各種歷史人物互動，也同樣達到著這樣的效果。
主題公園的延伸 ：未來城市
1978 年，雷姆·庫哈斯的著作《癲狂的紐約》問世，馬德隆·弗里都普（Madelon Vriesendorp）為其插圖。弗里森都普將曼哈頓描繪成一個劇場，每座樓宇都在其中扮演角色。在庫哈斯看來，現代紐約整個城市就是初代主題樂園“夢幻境”的延續。
同樣，拉斯維加斯則是“符號”的游樂場：遍布街頭的商業廣告和標牌，鱗次櫛比的賭場、酒店，通過商業建筑和娛樂設施讓人們以新的角度開始思考城市規劃；迪拜則是拉斯維加斯的延續和無限放大。迪拜的世界島由三百余個人工島組成世界版圖，不斷刷新紀錄的摩天大樓創造著阿拉伯的現代神話……
事實上，城市中的主題樂園受到城市感知形象的影響。也就是說，游客對城市的形象影響著主題樂園的設計，主題樂園的調性會逐漸與城市形象趨同或一致。
西安大唐不夜城是國內一個典型的案例。在這座歷史與現代交融的城市，唐文化似乎已經成為西安的標簽和城市形象。在大唐不夜城，武則天花車巡游，李太白對酒當歌，以城市演藝的形式演藝著主題樂園的故事，做到主題樂園與城市的相互成就。
綜上，“微縮景觀樂園”退出歷史舞臺，既是前車之鑒，也是大勢所趨。新一代的國產主題樂園經過初代探索，已經擁有了更豐富的經驗和現代化的管理水平，但離世界級的主題樂園還有很多路要去探索。期待新一代中國主題樂園能夠更多的契合中華文化和現代旅游屬性，將來有一天，比肩迪士尼，超越迪士尼。
