界面新聞記者 | 黃昱

停牌超16個月后，恒大物業在重返市場的首日遭遇了股價暴跌。

8月3日復牌后，恒大物業股價當日跌幅達47.39%，收于1.21港元/股，總市值約130.81億港元。

這一結果并不讓人意外，此前復牌的多家物企和地產公司也上演了幾乎一樣的情節。

在恒大物業復牌后，此前遭遇長期停牌的物企在今年9月30日的最后期限前全部復牌成功，包括奧園健康、彩生活等。

相比恒大系的另外兩家上市公司——中國恒大、恒大汽車，恒大物業是基本面相對更好的一家，具有可持續經營的基礎，一直以來也是外界認為恒大會力爭復牌的重點。

時間回到去年3月22日，恒大物業宣告134億存款被控股股東中國恒大占用，由此拉開恒大物業及中國恒大、恒大汽車停牌的序幕，也成為后來恒大物業復牌路上最大的阻礙。

繼6月5日一口氣補發了之前所有未能按時刊發的業績報告后，恒大物業在8月2日晚公告稱，已達成所有復牌指引，將于2023年8月3日復牌。

根據港交所給出的復牌指引，恒大物業復牌需滿足六個條件：公布所有未公布的財務業績，并解決任何審計保留意見的事項；完成134億質押擔保的獨立調查；管理層或對恒大物業管理及運營有重大影響的任何人的誠信需證明沒有合理的監管質疑；需證明已制定足夠的內部監控及程式等。

在這些復牌條件中，最關鍵的就是完成對134億元質押擔保被相關銀行強制執行進行獨立調查，及采取適當的補救措施。

獨立調查結果早就在今年2月完成。根據恒大物業彼時公告，于2020年12月28日至2021年8月2日期間，其六家附屬公司通過八家銀行，為多家第三方（作為被擔保方）融資提供存款質押，相關的資金透過部分被擔保方及多家通道公司（扣除費用后）劃轉至恒大集團。

該質押擔保期限屆滿，因觸發質權實現條件，相關的銀行劃扣╱劃轉了合計約人民幣134億元的存單存款。

恒大物業復牌公告對134億元用作質押擔保一事補充了一些細節，包括這134億元屬于恒大物業首次公開招股募集資金的所得款。

根據補充獨立調查的結果顯示，所得IPO所得款匯入恒大物業后，由于恒大物業當時并未設立所得款專戶，所得款與自有資金形成了混同，共同用于日常運營，導致未能及時發現相關資金被用于質押擔保安排。

但在對134億元存款被占用的補救措施上，恒大物業目前還是沒有實質性進展，僅提及：正在積極、努力采取各種措施追討損失，包括與恒大集團商討償還該質押所涉及款項的方案、論證訴訟等其他法律措施。

134億元追回遙遙無期，恒大物業管理層卻自認為已經充分履新了復牌指引的要求，于是申請復牌，而且獲得了港交所的批準。

對于恒大集團以及許家印而言，恒大汽車以及恒大物業相繼復牌的實際意義并不大，資本市場的表現也說明了一切。不過，對于恒大物業的股東而言，復牌也算是終于也迎來了解套的機會。

就恒大物業而言，其自身已處于資不抵債的境地。據財報，截至2022年底，恒大物業總資產約為71.48億元，歸屬母公司權益約為-20億元，總負債約為86.6億元。

不過得益于恒大物業的輕資產平臺屬性，其通過提供物業服務仍可以產生穩定的現金流。恒大物業2022年營業收入為118.09億元，同比下降10%，毛利潤則從上年36.6億元下滑至27.19億元，但歸母凈利潤依然有14.23億元。

此外，恒大物業的管理規模也處于行業第一梯隊，這為其盡快重回正軌也提供了支撐。截至2022年12月31日，恒大物業總合約面積約為8.19億平方米，總在管面積約為5億萬平方米，較2021年度增加了2700萬平方米。

在恒大物業的總在管面積中，第三方項目占比約為30%，與2021年末的占比基本持平，其中新增的第三方管理面積占其新增總在管面積比例約為37%。

外拓面積占比低，意味著在中國恒大未來能輸送的管理面積十分有限的情況下，恒大物業必須要直面市場競爭，不斷提升自己第三方拓展能力。