文｜實習記者 朱簞

在“618”大促之后，深圳樓市在7月份進入新一輪的“價格戰”，但大部分新開盤項目的去化依然不高。

深圳本土房企鴻榮源率先打響“價格戰”的第一槍。7月8日，位于寶安沙井的鴻榮源珈譽府以92折開盤，折后均價5.08萬/平方米，而一路之隔的萬豐海岸城均價為5.75萬/平方米，珈譽府的價格相當于萬豐海岸城的88折。

以一套95-98平方米的3房為例，珈譽府總價為436-506萬，萬豐海岸城瑧園總價為479-571萬，前者比后者整體價格低50多萬。

從銷售結果來看，打折促銷讓鴻榮源收獲了可觀的“戰績”。開盤當日銷售量為1183套，銷售金額59億元，去化率84.4%，創下2023年深圳新盤銷售套數新高。

珈譽府的可觀銷量，也讓鴻榮源將其打折策略復制到位于龍華的鴻榮源尚云花園。根據推廣海報，該項目開盤有四重折扣：凍資99折、開盤98折、認購97折、準時簽約99折，最終相當于93折，折后均價6.8萬/平方米，單價6.2萬-8萬/平方米，總價折后約480-838萬/套。

受鴻榮源推盤打折促銷的帶動，近期深圳本土其他房企均推出購房折扣優惠。

宏發悅見傾湖開盤89折，備案均價6.6萬/平方米；宏發悅見公園里開盤91折，備案均價4.7萬/平方米。合正觀瀾匯三期開盤當天推出110套86折房源，單價約4.2-4.5萬/平方米，整體優惠約為95折。

然而，新盤的折扣力度與其去化率并不相匹配。根據鴻榮源尚云花園發布的誠意登記名冊，項目共推666套住宅，登記762批客戶，認籌率高達144.4%，而在7月29日開盤當日共銷售347套，開盤去化率為52%。

在其兩天前開盤的合正觀瀾匯三期去化率更差，714套房源售出287套，去化率僅為40.2%。

鴻榮源尚云花園位于龍華人民路與工業路交匯處，與目前龍華體量最大、最優質的的集中式購物中心壹方天地一路之隔，能夠滿足日常生活、娛樂、購物需求。在交通方面，距離最近的4號線龍華站1.2公里，距通過五期規劃的25號線景龍站約500米。在教育方面則被劃分在龍華區第二實驗學校、深圳藝術高中民治學校小學學區和初中學區。

合正觀瀾匯位于龍華區行政中心，緊鄰區政府，覆蓋地鐵4號線茜坑站三個地鐵口，同時享有九龍山科技城、環鷺湖高新園等發展紅利，市政設施、產業服務等配套基礎完善。三期毗鄰龍華外國語學校福城校區（建設中），背靠龍華圖書館及項目一、二期，住宅、商業等綜合業態齊全。

業內人士認為，從兩盤較好的地理位置、交通出行、配套設施等因素來看，其去化率不高的主要原因與今年上半年深圳樓市整體低迷有關。

根據克而瑞數據，今年上半年深圳TOP 20房企流量銷售金額為1020.79億元，同比下滑26.7%，跌幅較上月增大；流量銷售面積為161.63萬平方米，同比下滑14.2%；銷售均價約6.31萬元/平方米，較去年同期的7.40萬元/平方米下降14.73%。

樂有家研究中心數據顯示，今年上半年深圳新房網簽量為16209套，較去年同期僅增加83套，但成交面積較去年同期185萬平方米有所減少，約為166萬平方米，主要購買力仍為剛需購房者。

今年6月，深圳新房供應創幾年來同期新高，但成交方面并無明顯的“翹尾”行情。上半年深圳新房住宅總的成交量與入市量相比，占比處于較低水平，整體低迷。

對于低迷的樓市行情，今年深圳官方也表態將調整樓市政策。7月30日，深圳市住房建設局表示，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。

克而瑞廣佛區域分析師肖文曉對此表示，北上廣深作為目前調控執行最為嚴格的城市，如能適當優化現有調控政策，將有利于釋放更多合理的剛性和改善性住房需求，對全國樓市都具有“定心丸”和“風向標”的意義，但購房預期的全面改善還需要多重合力。

若下半年深圳出臺強有力的救市政策，或有望扭轉低迷的新房成交市場，有效疏解一手房庫存壓力。