文|債市觀察 蒲肅
受益近期樓市利好政策，多只房企股票價格上漲。7月28日，金地集團（600383.SH）股價上漲9.3%。拉長時間看，從7月18日至7月28日，金地集團股價從6.66元漲至8.46元，累計漲幅已超27%。
作為優質房企之一，金地集團去年和遠洋集團、濱江集團等房企一同受到“中債增進公司”發債支持，隨后又受到多家銀行授信支持，融資環境一度非常寬松。但中國指數研究院數據顯示，與去年發債相比，金地集團今年到目前為止還沒有進行債券融資。
此外，與股價上漲形成反比的是，金地集團旗下部分債券也在近日出現下跌。7月28日，金地集團有3只債券成交價較上一日出現較大偏離值較大，合計發行規模約55億元。
數據顯示，今年上半年金地集團兌付到期債券超160億元，兌付信用良好、融資獲支持的金地集團為何會出現“股債反差”呢？
還債超160億，1季度資金減少約45億
債市觀察查詢到，上述出現較大偏離值的債券分別為“21金地01”偏離值-10.66%，“21金地03”偏離值-11.11%，“21金地MTN001”偏離值-9.45%，
其中，21金地MTN001（102100046）余額15億元，票息3.88%，將于2024年1月到期，該中票在7月27日就曾出現-10.3%的較大幅度偏離。
WIND數據顯示，金地集團2023年初至今，到期債券本金總額達162.6億元，余額為零，已經償還。
值得注意的是，上述這些債券兌付，是在沒有增發股票、沒有新發債券，也沒有新發境外債的背景下進行償還，金地集團已經非常努力的還債了。
但未來的兌付壓力仍然不小。
從2023年8月12日至2024年8月12日，金地集團1年內有139.85億人民幣債券和4.8億美元債到期，合計總額約為174.2億元。
若展望至2024年底，到期債券還將增加34.15億元，未來一年半內，金地集團合計到期債券約為208.35億元。
來源：WIND數據
金地集團上半年的財報還沒出，但從一季度來看，現金流并不算太好。
一季度，金地集團營收143.59億元，同比上漲7.52%，但凈利潤同比下滑18.89%，約為5.08億元；經營活動產生的現金流量為虧損45.71億元，金地集團解釋稱，主要是聯合營企業往來款減少。
從資產負債情況看，金地集團今年1季度末貨幣資金約為500.42億元，短期借款23.79億元，一年內到期非流動負債380.24億元，合計約404.03億元，不過上述貨幣資金并未公開受限資金。
翻閱2022年財報，金地集團彼時表示，公司持有貨幣資金545.07億元，其中預售監管資金 77.4 億元，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有 1.13 倍。
對比來看，其貨幣資金在1個季度內減少約45億元，但對有息負債仍保持著微妙的平衡。
截至2022年12月末，金地集團總有息負債規模1152.16億元，其中銀行借款占比為60.84%，公開市場融資占比為38.12%，其他融資占比為1.04%；在期限結構上，長期負債占了全部有息負債比重的64.1%，債務融資加權平均成本為4.53%。
百億拿地和“超長融資”
金地集團未來還債的主要渠道還是銷售回款和發債融資，但今年以來，金地集團還沒有新發債券，也引起了市場關注。
有業內人士發文認為，“暫時還沒展期的企業并不一定比展期的企業優秀很多，只是可能還沒到償債高峰而已?！?/p>
不過，金地集團并沒有完全停止融資，只是收縮到項目開發貸和運營范疇，且進行了多筆“超長融資”。
債市觀察梳理發現，今年上半年金地集團主要是為項目融資進行擔保，主要擔保項目來自深圳、北京、蘇州、西安、大連等城市，累計擔保金額約為78.4億元。
上述擔保項目中，北京大興的金地威新國際中心融資20億元，北京朝陽區金地中心項目融資31.5億元，貸款期限均長達18年，而經營性商業項目開發貸的最長期限一般不超過12年；此外，金地集團西安市曲江新區金地廣場項目以及蘇州項目的融資期限也長達15年。
有業內人士分析認為，金地集團上述超長期貸款或許是開發階段和運營階段的合并融資。
去年10月28日，金地集團高級副總裁韋傳軍于交流會上表示，“從年初到現在，我們整個行業的開發貸規模在收縮，但是銀行對我們還是比較支持的?！?/p>
據他介紹，金地集團是總對總、統接統貸的融資模式，目前銀行貸款全都是信用貸款，沒有抵押的，銀行貸款總規模大概占總負債的六成。
此外，金地集團在上半年新增土地項目9個，拿地總金額約為105.34億元，主要分布在太原、上海、南京、杭州、西安等城市。
金地集團對外回復稱，今年進一步提高了投資要求：投資項目必須兼顧安全性、流動性。具體來說，在城市選擇上，優選基本面強、市場波動趨勢向好的一二類城市；項目選擇上，要求需求支撐強勁、銷售周期短的安全高效項目；在經營層面，項目也要能夠實現快開盤、快銷售和快回款。
在銷售方面，金地集團上半年合計銷售額約858.2億元，同比下降14.70%。值得注意的是，在金地集團4月和5月累計銷售額同比小幅上漲后，6月單月銷售額再次同比下滑。
從上半年情況看，金地集團暫時放緩了債券融資，更多的利用銀行的政策支持，來獲得低成本的項目貸款，融資策略偏謹慎。
在樓市沒有明顯上行的情況下，偏保守的融資策略更安全一些，但前提是保證剛兌壓力能解決，這反過來對銷售回款的壓力就更大。
隨著7月底密集利好政策的推出，下半年樓市或許迎來一定反彈，金地集團是否會借機發債，我們持續關注。
下半年會是發債的好時機嗎？歡迎評論區留言討論。