界面新聞記者 | 鄒文榕

信托項目違約并正式進(jìn)入清算期，信托抵押物卻莫名奇妙變成了安置房并已完成全部交付回遷戶安置入住，最終導(dǎo)致信托抵押物抵押功能喪失。

近日，界面新聞記者獨家獲悉，因中建投信托·安泉560號（俊發(fā)林泉雅苑）集合資金信托計劃（下稱“安泉560號”）抵押物盡職管理存在問題，中建投信托被監(jiān)管認(rèn)定對抵押物龍泉俊園·中天北城 A1地塊的貸后管理存在不到位的情況。

據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局浙江監(jiān)管局（下稱：浙江監(jiān)管局）向投資人回復(fù)的《銀行保險違法行為舉報調(diào)查意見書》顯示，浙江監(jiān)管局于2023年4月27日收到投資人舉報后對中建投信托啟動調(diào)查。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，浙江監(jiān)管局認(rèn)為中建投信托在“安泉560號”項目上“對抵押物龍泉俊園·中天北城A1地塊的貸后管理存在不到位的情況?！?/p>

不過，針對投資人來函反映的中建投信托在發(fā)現(xiàn)抵押物俊發(fā)龍泉俊園A1地塊可能出現(xiàn)問題后，違反信托合同，處置部分回流資金的問題，浙江監(jiān)管局認(rèn)為，中建投信托將交易對手提前歸還的貸款本金向第一批認(rèn)購信托計劃的投資者分配，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，未發(fā)現(xiàn)該行為違反合同約定和《信托公司管理辦法》（銀監(jiān)會令2007年第2號）第四條的規(guī)定。

信托項目逾期超一年，仍有1.57億未兌付

“安泉560號”于2020年10月23日成立，信托計劃最終實收資金2.733億元，原定存續(xù)期為18個月，受托人中建投信托以信托計劃全部資金向借款人云南瑞玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱：瑞玖地產(chǎn)）發(fā)放信托貸款，用于俊發(fā)昆明林泉雅苑項目的開發(fā)建設(shè)。

企業(yè)預(yù)警通顯示，瑞玖地產(chǎn)實控人為云南昆明本地的房地產(chǎn)開放商俊發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱：俊發(fā)集團(tuán)）。

俊發(fā)集團(tuán)為該信托項目承擔(dān)保證人工作，集團(tuán)子公司安寧俊力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“安寧俊力”）、云南俊泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“云南俊泰”）和云南俊發(fā)鑫峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“云南鑫峰”，于2022年4月追加為共同還款人）同時為“安泉560號”項目的共同還款人。

因交易對手方現(xiàn)面臨階段性流動性壓力，2022年4月21日，中建投信托召開“安泉560號”第一次受益人大會，提請審議信托計劃延期12個月，但被信托投資人投票否決。根據(jù)信托計劃合同約定，因交易對手或擔(dān)保人未能按時足額履行債務(wù)或其他原因，信托計劃自2022年4月23日起進(jìn)入延長期，至2022年10月23日止。

2022年11月2日，中建投信托向投資人發(fā)布信托項目清算事項，表示在信托計劃終止日，“安泉560號”信托計劃信托專戶余額預(yù)留必要的費用后，暫無資金可向受益人進(jìn)行分配。

中建投信托稱，已追加了位于昆明市嵩明空港新城的三宗土地作為補(bǔ)充抵押物，三宗土地目前為凈地狀態(tài)，評估價值合計約1.523億元。

據(jù)信托資金管理報告顯示，截至今年一季度末，“安泉560號”信托計劃仍有1.57億元未能兌付，且報告期內(nèi)（2023年一季度），信托計劃未向受益人分配信托利益。2023年1-2月份，借款人瑞玖地產(chǎn)以及三名共同還款人均未實現(xiàn)營業(yè)收入，凈利潤悉數(shù)告負(fù)。

而抵質(zhì)押物情況方面，據(jù)報告顯示，當(dāng)前，“安泉560號”信托的抵押物合計為6宗國有建設(shè)用地使用權(quán)。

除此前追加的嵩明縣三宗土地外，原有的三項抵押物分別為安寧俊力持有的位于昆明市安寧市的編號為“云（2020）安寧市不動產(chǎn)權(quán)第0006449號”的土地使用權(quán)對應(yīng)項目安寧俊發(fā)城·觀雅苑（項目案名），編號為“云（2021）安寧市不動產(chǎn)權(quán)第0002323號”的土地使用權(quán)對應(yīng)項目安寧俊發(fā)城·觀熙苑（項目案名），以及編號為“云（2019）五華區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0170371號”的土地使用權(quán)對應(yīng)項目。

而此次被監(jiān)管認(rèn)定中建投信托貸后管理存在不到位，且已被挪作安置房正式交付回遷戶入住的正是編號為“云（2019）五華區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0170371號”的土地使用權(quán)對應(yīng)項目。

挪用誰之責(zé)？

據(jù)了解，編號為“云（2019）五華區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0170371號”的土地使用權(quán)對應(yīng)項目為“安泉560號”共同還款人之一云南俊泰持有的中天北城A1地塊土地使用權(quán)（簡稱“A1地塊”），該地塊位于昆明市五華區(qū)紅云街道，紅園路南側(cè)、龍泉路東側(cè)，登記用途為城鎮(zhèn)住宅用地。

該地塊占地面積15,063.60平方米，計容積率建筑面積110,650.02平方米，根據(jù)國有使用權(quán)土地出讓合同及補(bǔ)充條款，云南俊泰需承擔(dān)回遷房建筑總面積38,544.3平方米。

據(jù)中建投信托于2022年4月發(fā)布的“安泉560號”項目延期方案材料顯示，抵押物中天北城A1地塊土地價值25,672萬元，貨值7.65億，扣除后續(xù)支出后的盈余資金測算為5-5.4億元。

2022年9月6日，中建投信托稱收到云南俊泰來函，表示A1地塊“地上建設(shè)的住宅已按政府要求作為安置房進(jìn)行分配及交付，已無可售住宅作為信托計劃的還款來源”。隨后于2022年11月24日，中建投信托正式發(fā)布公告通知投資者A1地塊已被當(dāng)作安置房全部進(jìn)行交付并入住。

而令一眾投資人所不解并繼而向監(jiān)管反饋的正是上述A1地塊的土地使用性質(zhì)變更過程中中建投信托的項目管理能力問題。

據(jù)了解，早在2021年6月4日，“俊發(fā)龍泉俊園”公眾號發(fā)布消息，宣稱中天北城（A1地塊）作為回遷房于6月1日-3日進(jìn)行了盛大交付。

界面新聞記者從該微信公眾號發(fā)布的既往內(nèi)容中發(fā)現(xiàn)，2021年4月26-27日，龍泉俊園·中天北城A1地塊在五華區(qū)紅云街道、右營社區(qū)以及村組領(lǐng)導(dǎo)的支持下開展回遷房選房工作，回遷共計兩幢住宅建筑，1031套房源，安置房總面積104847.09㎡。

安置房總面積不僅遠(yuǎn)超出合同既定約定的“云南俊泰需承擔(dān)回遷房建筑總面積38,544.3平方米”，且回遷安置工作時間實際明顯處于“安泉560號”信托項目存續(xù)期內(nèi)。

然而，面對投資人提出的“受托人是否存在項目管理期間管理失職問題？”中建投信托卻在今年4月初向投資者的回復(fù)中表示，交易對手的公眾號不屬于交易文件約定的各方履行通知義務(wù)的渠道，也不是金融行業(yè)常規(guī)的貸后管理渠道，因此未及時通過公眾號發(fā)現(xiàn)上述信息并不構(gòu)成受托人的管理失職。

另據(jù)了解，2022 年 11 月 8 日，A1 地塊所在地紅云街道辦事處曾對中建投信托通過信訪渠道提出的上訪訴求進(jìn)行了書面答復(fù)，稱“云南俊泰將 A1 地塊全部調(diào)整為回遷安置房是基于地塊交易條件和配建協(xié)議的約定，且地塊交易條件和配建協(xié)議產(chǎn)生于 A1地塊抵押給受托人之前”。

不過，在4月23日告投資人的回復(fù)中，中建投信托表示，截至回復(fù)日，中建投信托尚未取得抵押物何時被調(diào)整為安置房的證據(jù)材料，無法確定該事件發(fā)生的時點是在信托計劃設(shè)立之前。目前，受托人正通過申請政府信息公開、行政訴訟等方式要求抵押物所在地行政主管部門提供抵押物調(diào)整為安置房的相關(guān)證據(jù)材料。

并同時告知投資人，受托人正盡最大努力維護(hù)投資者利益，因存在市場銷售及保證人履約能力的不確定性，所以在全部資產(chǎn)處置完畢之前，無法確定信托財產(chǎn)是否存在損失。這里的損失可能是收益的直接損失，也可能是本金的直接損失。

7月28日，中建投信托方面向界面新聞表示，目前未收到國家金融監(jiān)督管理總局浙江監(jiān)管局的相關(guān)信托計劃事項的意見。關(guān)于信托計劃的相關(guān)情況，公司將根據(jù)監(jiān)管要求及時進(jìn)行信息披露。同時，中建投信托還稱，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及市場變化等原因影響，部分房地產(chǎn)項目交易對手出現(xiàn)流動性問題。公司結(jié)合每個項目的實際情況，積極采取協(xié)商展期、訴訟催收、債務(wù)重組、盤活底層資產(chǎn)等措施，推動風(fēng)險資產(chǎn)處置化解，維護(hù)受益人最大合法利益。