通過房產(chǎn)完成財(cái)富沉淀、資產(chǎn)溢價(jià)的大門永遠(yuǎn)都敞開，只是回歸到了更為趨于合理的投資邏輯。

帶著“賣房”的評(píng)估視角去買房

房產(chǎn)本身的居住屬性，尤其第一套首置人群，在置業(yè)時(shí)會(huì)更多會(huì)帶著“家”的濾鏡去評(píng)價(jià)房產(chǎn)，戶型空間怎么布置才溫馨，距離工作地點(diǎn)遠(yuǎn)近等等。當(dāng)家的沉浸感過強(qiáng)，往往會(huì)忽略掉很多“投資”細(xì)節(jié)，基于城市能級(jí)，周邊資源的兌現(xiàn)力效率，可能實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)賦能。片區(qū)未來的人口結(jié)構(gòu)，是否支撐快速變現(xiàn)。產(chǎn)品面積段對(duì)應(yīng)功能是不是市場上最搶手的產(chǎn)品面積段。

或許你認(rèn)為首套房無所謂。方便能住即可，反正未來還要置換更好，但其實(shí)當(dāng)你準(zhǔn)備置換的時(shí)候，你的第一套房產(chǎn)根本就不具備保值力或流動(dòng)性。你需要付出更大的置換成本，甚至喪失了置換機(jī)會(huì)。所以哪怕你是第一套房，也必須帶著“這套房子要變現(xiàn)”的視角進(jìn)行二次評(píng)估，確保你的房產(chǎn)除了具備居住屬性外，也同時(shí)具備資產(chǎn)屬性。

短期看政策、中期看土地、長期看人口

影響房價(jià)背后的邏輯，其實(shí)簡單總結(jié)起來就是 “短期看政策、中期看土地、長期看人口”。分析城市如此，分析片區(qū)也是如此，基于居住看自身需求，而基于資產(chǎn)看“頂層意識(shí)”，以政策視角觀察當(dāng)下，昆明首套房利率政策已降至3.85%，也可以說是歷史上置業(yè)成本最低的歷史時(shí)刻，根據(jù)自身?xiàng)l件掌握時(shí)機(jī)即可。

• 人口基數(shù)決定流通率

但長期來看“人口”仍然是判斷片區(qū)或城市熱度的重要指標(biāo)。以昆明為例，由于資源配置，核心城市配置就從未走出過二環(huán)，產(chǎn)業(yè)/資源高度集中于二環(huán)，因此主城人口430萬，7普數(shù)據(jù)顯示，仍然有將近100人群集在二環(huán)內(nèi)。由于資源不均衡，大量置換/首套，首選仍然是二環(huán)。這些需求只能通過有限的舊改去滿足。基于人口基數(shù)，二環(huán)內(nèi)以及靠近二環(huán)的板塊，仍然是昆明房產(chǎn)“換手率”最高的區(qū)域。

• 二環(huán)黃金居住圈，穿越片區(qū)看資源

回歸資源維度，昆明這座城市就沒有真正意義上的誕生過“副城”的概念，城市核心資源從未離開過二環(huán)，昆明人習(xí)慣以“北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、東市區(qū)”去定義城市板塊，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些所謂的“區(qū)”，就沒有真正獨(dú)立成長，被炒的火熱的“南市區(qū)腹地”環(huán)湖路會(huì)展板塊，多年后你發(fā)現(xiàn)，環(huán)境一流，商業(yè)二流、教育三流、醫(yī)療不入流。南市區(qū)最黃金的區(qū)域還是“靠近二環(huán)的南亞板塊”，而北市區(qū)最黃金區(qū)域則是“最靠近二環(huán)的同德板塊”，東市區(qū)則是與“白龍路二環(huán)雙mall板塊”，昆明已經(jīng)形成了一套獨(dú)有的“環(huán)二環(huán)黃金資產(chǎn)圈”，各片區(qū)靠近二環(huán)配置豪宅，并形成商圈，然后向二環(huán)內(nèi)汲取“醫(yī)療、教育、軌交”等養(yǎng)分。獨(dú)屬于昆明城市豪宅地段邏輯已經(jīng)形成，基于昆明的城市兌現(xiàn)力，決定了未來昆明城市將回歸“理性”，這套“二環(huán)豪宅”邏輯將長期適用昆明。

• 城市兌現(xiàn)力決定資源覆蓋率，資源覆蓋范圍決定價(jià)值基礎(chǔ)

而所謂“土地”則需要更動(dòng)態(tài)的判斷，不是簡單的理解土地供應(yīng)越少越好。地價(jià)是決定房價(jià)的關(guān)鍵因素。以剛剛所述的“區(qū)域二環(huán)黃金豪宅論”，只要在綜上片區(qū)內(nèi)有待開發(fā)的“凈地”并以住宅為主，而你恰好有在附近置業(yè)，那么恭喜你。這塊“凈地”極有可能成為未來的“地王”，可以靜待他助推你的房價(jià)再往上走一步。未來所有城市規(guī)劃都必須回歸城市兌現(xiàn)力，城市兌現(xiàn)力決定了資源覆蓋力，資源覆蓋力影響了所及區(qū)域及價(jià)值投資板塊的半徑。

穿越置換周期看戶型

• 穿越周期口訣——“門檻可控，產(chǎn)品領(lǐng)先”

戶型產(chǎn)品固然是承載“家”的容器，我們同樣戴上“能賣出去”的濾鏡去審視它。三房產(chǎn)品是所有城市換手率最高的產(chǎn)品類型，6、7年前120㎡的三房戶型是市場主流，我們看到中介櫥窗里最多的也是“125㎡/127㎡”，但面積決定了上車門檻，某種程度上面積越壓縮競爭力就越強(qiáng)，3、4年前越來越多115㎡逐漸成為主流。在不斷的價(jià)值螺旋下“變小”是趨勢，但真正能打的是“小而精”，即同樣的功能面積更小。面積更小但保證舒適度不縮水的關(guān)鍵是“得房率”，“你是100㎡，我是90㎡，你得房率84%，我得房率92%，實(shí)得面積都是84㎡”。當(dāng)下的總價(jià)有區(qū)別，未來的變現(xiàn)率更有差異。面積小但通過得房率，還實(shí)現(xiàn)了“產(chǎn)品力提檔”，在市場上屬于獨(dú)角獸產(chǎn)品，比如小面積三房實(shí)現(xiàn)了“橫廳”可變區(qū)域。穿越8-10年置換周期，在二手交易時(shí)，這個(gè)戶型“具備絕對(duì)可控的門檻、產(chǎn)品級(jí)適度領(lǐng)先”。前者保障換手率是底線，后者保障溢價(jià)率是上限。

• 品牌力不等于產(chǎn)品力，是否有誠意看愿意花多少時(shí)間

“得房率/產(chǎn)品力”的關(guān)鍵取決于開發(fā)商，愿意在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上與規(guī)劃過程中花費(fèi)時(shí)間精力。而市場上絕大多數(shù)開發(fā)商，基于快速開發(fā)與現(xiàn)金流壓力，大部分產(chǎn)品都是產(chǎn)品庫“套娃”，只要符合建筑規(guī)范極速復(fù)制，快速開工。品牌力可能代表的是質(zhì)量或開發(fā)實(shí)力，但絕不代表產(chǎn)品力，產(chǎn)品力更強(qiáng)的房企，往往對(duì)于客戶保有更大的誠意。

透過圈層流動(dòng)性看品質(zhì)

當(dāng)你未來出手時(shí)，其實(shí)你所居住小區(qū)的業(yè)主結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本穩(wěn)定。居住口碑也基本穩(wěn)定，當(dāng)你聽說這個(gè)小區(qū)以租賃居民為主，流動(dòng)性較大，小區(qū)治安堪憂/公共環(huán)境嘈雜。相信你不會(huì)選擇，至少影響你的價(jià)格判斷。而決定“租賃流動(dòng)性”的一個(gè)直觀指標(biāo)，就是回遷的比例有多少，回遷與市場銷售是否混住。

以 “穿越周期”的濾鏡去置業(yè)

在當(dāng)下市場置業(yè)必須“謹(jǐn)慎”，謹(jǐn)慎的不再是所謂的“安全”，而是房產(chǎn)在“價(jià)值爆發(fā)前夜的辨識(shí)力”。以“城市兌現(xiàn)力—二環(huán)黃金理論”去選擇地段，以“門檻可控—產(chǎn)品領(lǐng)先”的思維去識(shí)別戶型，以“圈層的資產(chǎn)流動(dòng)性”去識(shí)別小區(qū)未來品質(zhì)。市場云云，2023年被譽(yù)為“昆明主城元年”。二環(huán)主城之下的項(xiàng)目早已多如牛毛，2023年也是被譽(yù)為回歸主城的最佳時(shí)機(jī)。這是一套淺嘗輒止的避坑法則，希望你能夠在“回歸主城”大勢下，選擇一套“穿越周期”的好房。