界面新聞記者 | 黃昱

3年前，面對一片火熱的樓市，深圳出臺了“715新政”，其中的限購加碼封鎖了大批購房名額，樓市也在短期內驟然降溫。

當時新的限購政策主要為：深戶需入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，而非深戶要5年社保才有購房資格。

這三年來，在地產行業下行以及深圳后續加碼嚴格調控政策的背景下，深圳樓市早已失去往日輝煌，房價也真的降了。

不少因在新政發布前夜失去購房名額的購房者不會再覺得遺憾，而趕在715新政前成功買房的人也沒有了曾經那種幸運感。

樂有家研究中心統計數據顯示，2023年上半年深圳二手房均價已從2020年的6.9萬元/平方米下降至6.5萬元/平方米，下降幅度約為5.8% 。

具體分區域來看，除龍華持平外，其他各區二手房價均出現不同程度的下調。光明、南山、寶安及坪山的跌幅在7-9個點，相對其他區而言降幅較大，這也坐實了“深圳房價回到2019/2020年”這一說法。

當時剛落戶深圳近一年多的王女士恰好趕在深圳715新政發布前，在位于深圳西部的寶安西鄉購買下一套住宅，單價接近7萬元/平方米。王女士告訴界面新聞，政府后來發布該小區的參考價是5.7萬元/平方米，如今實際成交房價已降了不少，只有5.5萬元/平方米左右。

樂有家研究中心指出，過去6年里，深圳西部的房子升值較多，但在近3年的回調期里也受到了一定程度影響。尤其是2021年2月二手房參考價政策出臺后，西部樓盤的參考價與當時實際價格之間差距較大，對樓市帶來較大的震蕩。

房價下跌的同時，另一影響購房成本的因素——房貸利率也在下調。

從房貸利率掛鉤的LPR來看，2020年以來，五年期以上LPR已經下調6次，目前已降至4.2%，為近32年來的最低水平。據界面新聞了解，當前深圳首套房貸利率約為4.5%，較2020年上半年減少了約0.5個百分點。

樂有家研究中心指出，歷經近三年調整，深圳房價的水分已經被擠壓出不少，業主的報價也更加理性。房價降低+利率下調，最利好的群體就是剛需購房者，上車門檻顯著降低，購房成本得以減少，月供壓力有所緩解。

此外，今年上半年，深圳在樓市政策調控方面也做出了松綁動作，不但將首套房住房公積金貸款額度上調至最高126萬元，還全面推行二手房帶押過戶，最受關注的是則解除了二手房參考價制度的強大威懾力。

眾所周知，自2021年2月8日二手房參考價制度指導價執行以來，加之疫情管控的影響，深圳二手房市場成交便陷入低迷狀態。

今年4月，深圳銀行核定房貸將以網簽備案價和評估價孰低為準，不再以二手房參考價為準。

要知道，二手房參考價制度要想真正發揮作用，需要銀行按參考指導價來放款，通過變相提高首付款來抑制投資客炒房，如果銀行不按照“二手房指導價”作為審批房貸的依據，則該政策的作用更多地在于平緩市場情緒，穩定預期，對二手房的實際市場成交價格影響較小。

即便如此，從今年上半年深圳樓市的表現來看，購房者獲得的刺激有限。

據樂有家研究中心統計數據，今年上半年深圳二手住宅過戶量達到16236套，雖然同比上漲63%，但相比限購加碼前的2020年上半年的4.4萬套，如今成交量已下跌近六成，也遠低于近十年來同期平均成交水平。

美聯物業研究中心指出，在一季度前期積累的需求集中釋放，深圳二手房市場迎來一波回暖，但并非市場真正回暖，在二季度回暖行情便難以為繼。

在此背景下，還有一個備受關注的問題，就是如今距離715新政已快滿三年，又有一批深戶社保滿三年和非深戶社保滿五年的的人將獲得房票，這一數量可能為數十萬張，而隨著這批房票的釋放，深圳樓市是否會出現新一輪購房潮？

樂有家調研結果顯示，715政策滿3年對市場的利好有限，購房者整體較為謹慎，超六成受訪者認為對市場影響有限或沒影響。

“一方面由于715新政出臺時，部分購房者已經是深戶并繳納了一段時間社保，這類需求在近兩年會陸續釋放，并不需要等到新政滿3年。此外，當下大環境充滿不確定性，市場觀望情緒濃厚，整體較為謹慎。”

美聯物業研究中心也指出，目前深圳二手房市場客戶信心仍較為欠缺，大多以觀望為主；同時，不少業主對后市預期缺乏信心，怕跌破自己所持有的成本線，會選擇將自己的物業掛牌出讓，導致掛牌房源增加。

深圳的新房市場也對二手房市場造成積壓。近期新房市場不斷推出性價比高的限價新房產品，不少客戶首選打新。

美聯物業研究中心認為，若無利好刺激，下半年深圳二手房市場或將繼續維持目前的水平，不排除成交量進一步走低的可能性。