界面新聞記者 | 黃昱
在供過于求的市場環境下，作為全國樓市風向標的深圳，上半年一二手房成交整體低迷。
過去很多年，深圳新房供不應求，經常出現“日光盤”，導致房價迅速上漲。這種情況從2021年下半年開始發生改變，受地產行業下行以及新房供應量加大影響，深圳新房市場已徹底走下神壇。
據克而瑞數據，今年6月，深圳新房供應創近幾年來同期新高，整體供應規模年內首次突破70萬平方米，環比上漲88%，但成交方面一二手房并無明顯“翹尾”行情。上半年深圳新房住宅總的成交量與入市量相比，占比處于較低水平，整體低迷。
樂有家統計數據顯示，2023上半年，深圳賣出了16209套一手住宅，網簽面積166萬平方米。成交套數同比2022上半年的16126套微幅上漲，但成交面積同比卻下跌約3%。
在此背景下，深圳頭部房企的銷售額也有下滑。
據克而瑞數據統計，2023年1-6月，深圳TOP20房企流量銷售金額為1020.79億元，同比下滑26.7%，跌幅較上月增大；TOP20房企流量銷售面積161.63萬平方米，同比下滑14.2%。
與全國房企銷售排名特征一致，深圳房企上半年銷售前五也以央國企為主。
據克而瑞上半年深圳房企流量銷售榜單，前五名依次為華潤置地、深鐵置業、萬科、招商蛇口、卓越集團，除了混合所有制房企萬科、民營房企卓越外，另外三家均為央國企。
從TOP20房企排名變化來看，流量銷售金額榜內排名變化幅度不大，新潤園地產、保利置業和勤誠達新入榜排在15-17位；流量面積榜部分房企排名變化較大，保利置業新入榜升至第八位，合正集團和勤誠達新入榜居于第12和16位。
央企華潤置地在2021年和2022年均為深圳房企銷售第一，2022年在深圳共實現480.79億元的流量銷售金額，同比增長21.9％，刷新了深圳房企的年度銷售最高紀錄。
在市場整體持續下滑的情況下，今年上半年華潤置地雖然在深圳仍守住了銷售第一的位置，但流量銷售金額僅為148.19億元，同比下滑50.7%。
深圳為華潤置地所貢獻的銷售額占比不小，以2022年為例，深圳銷售達華潤置地整體3013億元銷量的15.9%。
面臨低迷的市場，華潤置地今年將深圳視為項目銷售去化的重要戰場，展現出在深圳加大推盤的意愿。據公開信息，今年3月，華潤置地提出將在深圳展開新一輪的城市布局行動，除了超核中心潤府外，還將推出至少推出5個項目。
超核中心潤府首期在今年3月正式入市，首日開盤銷售33億元，整體去化約9成，成為了3月龍華區在售產品中成交面積及金額最大的項目。今年上半年，項目累計銷售金額和面積分別為64.07億元和8.83萬平方米。
值得一提的是，該項目為華潤置地與深鐵置業合作開發。去年底，雙方共同宣布將共同開展深圳北超核中心項目，并由華潤置地全程操刀。而從項目股權穿透上看，該項目由深鐵持股49%、華潤置地持股51%。
因此，深圳地鐵集團旗下地產公司深鐵置業上半年在深圳的流量銷售同樣也受益該項目。
克而瑞數據顯示，深鐵置業上半年實現累計業績130.82億元、15.88萬平方米，雖然分別同比下滑18%和36.7%，但仍位于深圳普通住宅預售項目流量銷售金額及面積雙榜第二，較去年全年排名上升兩個名次，而在2020年深鐵置業甚至未出現在TOP20榜單中。
異軍突起的深鐵置業背后站著深圳地鐵，而深圳地鐵不僅是深圳國企，更是萬科第一大股東，同樣也與華潤置地建立了戰略合作關系。
去年5月26日，華潤置地與深鐵集團舉行戰略合作框架協議簽約儀式。根據協議，華潤置地與深鐵集團將充分發揮雙方優勢，在滿足相關條件的情況下，開展開發運營等方面的全面合作。
在地產行業銷售和融資始終未有明顯起色的情況下，包括深圳地鐵在內的地鐵集團越來越成為地方土地市場的生力軍。
這些年深圳地鐵加大了拿地力度，2021年11月深圳第三批集中供地中，深圳地鐵也以178.51億元總價拿下5宗地塊；去年深圳第三批集中供地中以底價拿下坪山區三宗地塊，總拿地金額達60.38億元，是該批次土拍中拿地宗數以及拿地金額最高的企業。
對于地鐵集團加大拿地，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，區域綜合開發越來越成為土地出讓的重點；另一方面，熱點城市地鐵進入大規模開發階段，房地產給地鐵建設輸血，已經成為地鐵開發的主要支撐；再次，國企或政府平臺中，地鐵的實力相對雄厚，生地拿下，地鐵開通后賣房子，溢價比較高。
相較于第一大股東深圳地鐵的風生水起，萬科在深圳市場則略顯疲態。
2019年之前，萬科在深圳的銷售長期居于領先地位。近些年來，隨著深圳土儲競爭越發激烈，萬科鮮少在深圳拿地，核心區土儲嚴重不足，銷售也逐步被華潤置地、招商蛇口等超越。
據克而瑞數據，2020年，缺乏項目銷售的深圳萬科全年僅實現流量銷售約63億元，在深圳市場排名從2019年的第一名滑落到第16位；2021年，萬科加大推盤力度，以304.87億元的流量銷售額排名深圳市場第三；到2022年，萬科回落到第5名，流量銷售額約為170.53億元。
從今年上半年，萬科在深圳的流量銷售金額和面積排名均回升到第三名，累計業績分別達100.71億元、13.57萬平方米，金額同比上漲31.1%，面積同比下滑13.6%。
根據住建局公布深圳三季度計劃入市商品房房源信息，接下來深圳新房供應仍會比較充足。
克而瑞研究中心指出，若7月無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將低位持穩，環比降幅和累計同比增幅將持續收窄，維持弱復蘇主基調。
此外，在一手房庫存壓力增加，項目周轉持續低位的情況下，隨著改善占比的進一步提升，下半年深圳或有更多板塊出現房價的名升實降。