界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
在經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇的情況下，今年上半年的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)交易也活躍起來(lái)。
仲量聯(lián)行發(fā)布的報(bào)告顯示，今年上半年華南地區(qū)以廣深為主的房地產(chǎn)大宗交易額約為164億元，達(dá)到去年全年交易額的71%。
仲量聯(lián)行廣州投資及資本市場(chǎng)部董事伍啟泰表示：“房地產(chǎn)企業(yè)資金回收壓力仍在，因此去庫(kù)存依舊是接下來(lái)的主流。存量項(xiàng)目及增量項(xiàng)目為投資者創(chuàng)造更多交易可能的同時(shí)，也提高了項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)的烈度。”
具體到廣州市場(chǎng)，今年1-6月，廣州地區(qū)房地產(chǎn)大宗交易主要發(fā)生在琶洲CBD、魚珠CBD及科學(xué)城中心區(qū)，總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。
伍啟泰指出，整體成交量來(lái)看，廣州整體大宗投資市場(chǎng)的韌性比深圳更強(qiáng)一些。
以物業(yè)類型劃分，廣州上半年大宗交易占比最高的是辦公樓，約76.6億元，約占65%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近42萬(wàn)平方米，占比約82%。
雖然成交量有序恢復(fù)，但物業(yè)收入增長(zhǎng)預(yù)期承壓以及資本化率上升的雙重影響下，廣州辦公樓資本值對(duì)比去年第四季度下降2.4%。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在上半年新增供應(yīng)約61萬(wàn)平方米的影響下，截至二季度末，廣州辦公樓市場(chǎng)空置率約為21.8%，環(huán)比上升約3個(gè)百分點(diǎn)；今年第二季度，廣州全市辦公樓租金延續(xù)下跌趨勢(shì)，環(huán)比下滑約1.5%。
仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖指出，市場(chǎng)租賃需求復(fù)蘇較緩，空置率持續(xù)走高，企業(yè)租戶成本控制意識(shí)日益增強(qiáng)等因素導(dǎo)致辦公樓業(yè)主議價(jià)能力繼續(xù)走弱。
“尤其對(duì)于琶洲等新興片區(qū)的辦公樓項(xiàng)目而言，加速去化仍是其首要目標(biāo)，因此業(yè)主愿意在議價(jià)階段作出讓步，力求在新增供應(yīng)沖擊下尋求更多‘戰(zhàn)略緩沖’的空間。”
除辦公樓物業(yè)外，零售類資產(chǎn)得益于消費(fèi)快速恢復(fù)以及退出途徑的清晰化預(yù)期，關(guān)注度有所回升。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園及長(zhǎng)租公寓是最終受投資機(jī)構(gòu)偏好的熱點(diǎn)板塊，占比分別為25%、20%、20%。
事實(shí)上，世邦魏理仕此前發(fā)布的《2022年中國(guó)投資者意向調(diào)查報(bào)告》顯示，2021年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超越寫字樓成為投資者關(guān)注度最高的資產(chǎn)類別，其中近八成投資者將聚焦倉(cāng)儲(chǔ)物流。
世邦魏理仕廣州投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人蘇儉婷曾透露，包括領(lǐng)展在內(nèi)的一些企業(yè)在前兩年都不怎么投資物流地產(chǎn)板塊，但從2021年開始也將更多的目光從商業(yè)、寫字樓轉(zhuǎn)移到物流地產(chǎn)。
隨著華南地區(qū)跨境商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與擴(kuò)張，相關(guān)企業(yè)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求正處于上升期。
仲量聯(lián)行華南產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部董事楊靳一指出，今年上半年，仲量聯(lián)行觀察到多家跨境電商頭部企業(yè)在華南地區(qū)完成了體量可觀的租賃成交，如三家頭部跨境電商企業(yè)于上半年在廣州、東莞和佛山三市合計(jì)租下了逾60萬(wàn)平方米的非保稅倉(cāng)儲(chǔ)空間，顯著推動(dòng)了市場(chǎng)去化。
雖然跨境電商行業(yè)租賃需求增長(zhǎng)迅速，但在經(jīng)濟(jì)前景不確定性尚存的情況下，第三方物流企業(yè)和國(guó)內(nèi)頭部電商等華南地區(qū)非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的傳統(tǒng)租戶的租賃需求卻有所下滑。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023上半年華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金增速有所放緩，華南五市二季度租金同質(zhì)環(huán)比增長(zhǎng)率均不足1%，部分城市受新增項(xiàng)目租金低于市場(chǎng)水平影響，整體租金環(huán)比名義增長(zhǎng)率為負(fù)數(shù)。
“長(zhǎng)租公寓則是從今年年初開始重新回到我們的視野當(dāng)中，成為一個(gè)比較熱鬧的投資品。”伍啟泰指出，相較于整棟辦公樓或者購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓交易成本較低，此外，市場(chǎng)上出現(xiàn)非房地產(chǎn)投資專業(yè)的新玩家試水，更傾向這樣相對(duì)簡(jiǎn)單的物業(yè)。
受青睞的關(guān)鍵原因還在于，跟物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園一樣，長(zhǎng)租公寓的公募基金退出渠道也是比較明晰的，投資人未來(lái)能夠通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)退出。
伍啟泰也認(rèn)為，C-REITS（中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金）退出的可能性或?qū)⒋碳な袌?chǎng)產(chǎn)生更多相關(guān)交易。
就當(dāng)前交易額度占比仍最多的辦公樓來(lái)說(shuō)，伍啟泰表示，考慮到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)還將面臨挑戰(zhàn)，疊加新增的辦公物業(yè)供應(yīng)將加大整體去化壓力，將對(duì)辦公物業(yè)資本值的保持穩(wěn)定帶來(lái)挑戰(zhàn)，但考慮到整體發(fā)展前景不確定因素正在減少，預(yù)期資本值變動(dòng)波幅不大。