界面新聞記者 | 王婷婷

今年二季度的上海商辦市場蓄勢儲能，尤其以大宗交易回暖勢頭較猛。

據戴德梁行監測數據，二季度上海共成交了27宗、共計241.6億元的大宗交易，相較今年一季度翻倍有余，同比亦上漲73%。不過，若剔除個別案例，以2023半年時間對照，與歷史五年相比還處在中等水平。

從買家類型來看，戴德梁行數據顯示，自用型買家繼續以41%的占比占據市場主導，相較2022年度上漲了6個百分點，其中以能源、國企、消費類買家為主，僅這三者就占據了自用型買家成交金額的一半。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強指出，“內資占比則處在歷史四年平均值80%左右水平，反映出內資在買家中的相對優勢地位。”

具體到成交的物業類型方面，辦公/研發辦公以超60%的占比繼續穩居市場首位，成交金額約219.6億元，代表案例有位于浦東新區的東方萬國企業中心、宏源科創大廈和先聲藥業生命醫學產業園。

同時需要指出的是，公寓類物業受到投資者追捧，首次超過商業以超20%的占比居市場第二，成交金額約74.1億元。

比較典型的案例有位于松江大學城的松江天陽宿舍，為戴德梁行資本市場部促成成交，其次還有位于靜安區的聚源大廈，成交面積18532平方米，為私人賣家出售。

在盧強看來，隨著近期市場在售物業項目增加，資本化率出現上升趨勢，預計買賣雙方心理價差將進一步縮小，更多交易或將在下半年度發生。“異地政府平臺、國企在上海配置大宗物業資產已成為新潮流。”

此外，消費類基礎設施REITs申報工作正如火如荼地進行，今年下半年度或將出現成功發行案例，零售類資產亦會吸引更多投資人目光。

而且長租公寓大宗交易頻繁，下半年度大概率仍將是機構投資人最關注的資產類別之一。“總體而言，與住宅一樣，商辦等市場整體需要國家宏觀經濟政策的進一步刺激政策出臺。”

寫字樓市場方面復蘇步伐尚緩，且以續租及搬遷為主。戴德梁行監測數據顯示，二季度上海甲級寫字樓凈吸納量入得3.09萬平方米，環比下滑77.5%，同比下滑59.9%。

相應地，受持續供應影響，二季度甲級寫字樓整體空置率攀升至18.59%，環比上揚1.28%；同時，平均租金也承壓下調，二季度甲級寫字樓平均租金8.05元/平方米/天，環比下滑0.8%。

戴德梁行數據顯示，二季度上海甲級寫字樓有5個項目入市，共帶來28.5萬平方米的體量。

其中，核心區占2個，分別為靜安區的嘉禾中心和長寧虹橋的虹橋聯合大廈。此外，新興區占3個，分別為虹口北外灘的友邦金融中心、普陀區的高尚領域T3以及及閔行區莘莊的平金中心。

從行業表現來看，依然延續主流行業格局，以金融、專業服務、電子信息科技及零售貿易占比位居前列，四個行業累積成交占比達78%。

尤其以金融行業在傳統商圈活躍度較高，續租占據半壁江山；專業服務行業在核心區較為集中，律所設計咨詢行業續租成交穩定，另外靈活辦公空間的新設需求較為積極。電子信息科技行業主要集中在新興區，零售商貿業則集中在傳統核心區內，以生活相關的消費品為主力。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，上海作為全國核心城市，外來企業占據了重要力量。“隨著政府連續推出產業扶持新政、加大海內外招商引資力度，將為市場提供更多元化及靈活的辦公空間，釋放出更多積極信號，后市可期。”

作為全國商業高地，二季度上海的零售市場持續火熱。

比如4月29日開業的蟠龍天地，項目商業體量為4.8萬平方米，定位打造“Urban Retreat城市微度假目的地”；還有由華鑫置業、上海萬科、香港置地等聯合打造的鑫耀中城之商業體項目——鑫耀·光環Live一期“光里”林蔭街區于5月底開業，均在非核心商圈，成為了上海的新晉網紅打卡地。

二季度上海核心商圈沒有新增供應。據戴德梁行數據，今年第二季度上海核心商圈內平均租金呈小幅下跌至1892元/平方米/月，空置率較去年年底對比則基本持平，為6.3%。

“2023年上海預計會有23個3萬平方米以上的商場開業，商業總體量達到約172.5萬平方米，覆蓋10個行政區，呈現出多點開花的態勢。”戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九表示。