界面新聞記者 | 黃昱
經歷一輪地產行業調整后，曾經風光無限的 “黑馬”房企將會迎來怎樣的結局？中國奧園給出的答案是：勉強“活下來”。
這家公司現有物業開發項目未來十年在償還項目層面債務后僅能產生約185億元現金凈額, 規模大幅收縮已經成了不可避免的結果。
7月3日，在離除牌期限僅剩3個月時，中國奧園補發了之前所有未能按時刊發的業績報告，包括2021年年報、2022年半年報以及2022年年報，但因持續經營的不確定性，審計機構信永中和出具了“不發表意見”的非標準報告。
解決流動性以及現金流問題，是中國奧園維持持續經營經營的關鍵。據年報，2021年、2022年，中國奧園分別虧損354.88億元、84.96億元，另截至2022年底，由于還款違約以及交叉違約，其流動負債已超過流動資產的298.69億元。
面對已資不抵債的窘境，盡快對境外約428.18億元、境內約662.32億元的總有息負債實現全面債務重組，是中國奧園去年來最重要的工作之一。
在補發業績報告的前一日即7月2日，中國奧園終于拿出了最終的境外債全面重組方案，與此前出險房企的債務重組邏輯基本一致，包括債務展期、以資抵債和債轉股的形式。
不過，這份債務重組方案目前僅獲得持有票據金額約33%的主要票據持有人同意，最終要想通過需得到至少75%的投票。現在看來，債權人最終都會選擇一起“上岸”，方案通過基本只是時間問題。
即便通過債務重組方案，但對于中國奧園以及大多數在此輪地產行業危機中陷入困境的房企來說，這場擺脫危機并重獲新生的持久戰遠還未結束。
正如奧園方面所言，當前地產銷售行情持續下滑，消費者購房信心嚴重不足。為了確保兌付與交樓，以及應對未來行業形勢有可能更加嚴峻的考驗，公司必須力爭以最少資源消耗堅持最長發展時間，最大程度整合奧園的所有資源，精打細算分秒必爭，堅持到市場回暖階段有所作為。
郭氏家族出讓股權
自去年1月初一筆美元債出現違約后，中國奧園就正式對外宣布將啟動全面債務重組。
作為較早一批出險的房企，中國奧園的境內外債務重組進展相對緩慢，但據界面新聞了解，如今的結果也基本是按其今年初定下的計劃表在推進。
據中國奧園，其于6月30日與境外若干優先票據持有人組成的債權人小組，就公司境外債務全面重組方案的主要條款達成協議。
根據境外重組方案，中國奧園將發行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券，及16億美元永續債。
其中，中國奧園全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited擬發行三支共計18億美元新債務工具，還本/到期日始自2026年9月至2031年9月，票據現金利率將為每年7.5%-8.8%。
另外一支中國奧園擬發行的5億美元新債務工具，到期日為2031年9月，票據實物支付利率將為每年5.5%。
除了債務展期外，中國奧園的重組方案中也包含以資抵債的部分。中國奧園擬新發行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據重組方案的條款轉讓給若干合資格債權人，對價為每股1.06港元，僅略低于停牌前1.18港元的股價。
據港交所披露信息，目前中國奧園的總股本約為是29.65億股，其中郭梓文家族合計持有約16.61億股，持股比例達56.01%。待重組方案完成后，郭梓文家族的持股量將減少至12.61億股，持股比例降至31.8%。
此外，中國奧園擬發行的1.43億美元無息強制可轉換債券，也將在2028年9月強制轉換為公司普通股份，將占轉換后奧園已發行股本總額的29.9%。
這也意味著中國奧園的總股本將從轉換前的39.65億股擴大至56.58億股，在不考慮增持或減持的情況下，郭梓文家族的持股比例將進一步下降至約22.3%。基于此，有市場猜測，重組完成后，郭梓文的控股權或將不保。
不過，奧園方面表示，重組方案成功達成后，郭梓文仍將是奧園第一大股東，不會出現郭主席失去奧園控制權的局面。“事實上，郭主席保留控股權，也是主要債權人的要求。”
在境內債方面，中國奧園陸續達成包括公司債和非標的展期安排，完成本金逾人民幣327億元現有境內融資安排的展期，其他境內融資安排展期工作也已進入與境內債權人的協商階段。
業績大滑坡之后
宣布啟動債務重組這一年半來，外界對中國奧園的實際經營狀況知之甚少，但對其艱難程度是有所預期的。
從中國奧園補發的業績報告來看，無論過去外界多么贊賞這家區域房企的崛起速度之快，都不及它滑坡的速度快。
從百億到千億銷售，中國奧園大概花了五年。2015-2019中國奧園通過收并購快速擴大規模，銷售額從150億增長到1180億元，達到約67%的復合增長率。2020年雖然增速放緩，但仍然增長至1330億。
但如今從千億跌回百億，中國奧園可能只需三年。2022年中國奧園實現合約銷售額約202.2億元，今年1-6月這一數字已下滑至74.8億元。
相同的數據曲線同樣發生在歸母凈利潤上。在高速增長時期，中國奧園2015-2020年累計獲得歸母凈利潤約為158.5億元，其中2020年盈利最高達59.08億元。
2021年，隨著行業進入下行周期以及自身陷入債務危機，中國奧園全年虧損達354.88億元；2022年虧損有所縮小，但依然虧84.96億元。
業績大滑坡的同時，中國奧園已經處于資不抵債的境地。截至2022年底，奧園的總資產為2344.26億元，總負債為2520.63億元，總權益為-176.37億元。
此外，截至2022年底，中國奧園流動負債超出流動資產約人民幣298.69億元，而銀行及其他借款以及優先票據及債券總額為1090.5億元，且總承擔約為228.84億元，而其銀行結余及現金總額（包括受限制銀行存款）僅剩下93.41億元。
僅僅兩年，中國奧園過去打下的江山基本算是付之一炬了。當然，相比一些走向退市、破產以及被并購的房企，中國奧園還有活下去的機會。
在提出的境外債務重組方案中，中國奧園也努力做出一些增厚資本的舉措。
強制可轉換債及永續債發行后預期將作為中國奧園“權益”入賬。奧園方面表示，若重組方案完成，上市公司的凈資產將顯著增加不低于36億美元，資產負債率則顯著改善，令公司實現輕裝上陣。
債務重組完成后，中國奧園將為恢復正常經營爭取到更多時間。
為了增強投資者的信心，中國奧園在公告中也擺出了最后剩下的資產。截至2022年底，包括267個開發物業項目，總建筑面積約3080萬平方米；總規劃建面約3160萬平方米的城市更新項目，其中優先發展的有32個；資產凈值約16億元的兩個加拿大項目。
除此之外，還有公允價值126億元的45個投資物業項目等。
在預測未來現金流時，中國奧園強調，未來集團不會獲得新的開發項目。
在中國房地產市場環境恢復正常，中國奧園能夠維持正常業務運營，并在項目層面獲得新的融資的前提下，中國奧園預計，未來十年左右集團開發項目預期產生累計無杠桿自由現金流總額約為643億元。
此外，現有物業開發項目于未來十年左右償還項目層面債務后產生的累計現金凈額預計約為185億元。在未來十年或更長時間內，中國奧園或將逐步出售部分境內及境外資產，出售所得款項凈額（扣除抵押債務還款后）預計約為80億元至138億元。
屬于中國奧園這類民營房企的高速增長時代已經徹底離去，未來若能向著“小而美”的新定位發展已是最好的結局。