實習記者 王欣婷
公募REITs二級市場價格跌跌不休，截至6月26號，年內中證REITs指數（932006.CSI）下行幅度達到18.83%，其中，3只REITs年內累計跌幅超過20%，11只跌超10%。
公募REITs二級市場價格加速下跌背后主要有哪些原因？公募REITs價格是否已經調整到位？如果抄底公募REITs產品，投資者應該怎么選？
中信建投國家電投新能源REIT基金經理孫營和德邦證券研究所策略分析師肖峰向界面新聞進行了解讀。
孫營表示，公募REITs二級市場價格加速下跌首先是因為今年3月-4月，部分REITs項目22年年報和23年一季報披露的業績數據不及預期，引起了投資人第一波的賣出；其次，4月中旬，華夏中交發布解禁公告，過半數的基金份額予以解禁，市值近50億元，加大了市場拋壓；而且，隨著年內整體公募REITs板塊表現不佳，部分機構觸發內部止損線，被動平倉導致的踩踏更加速了價格下跌；最后，在整個板塊下跌的趨勢下，首批擴募的推出在吸金的同時，定價規則（發售價格不低于定價基準日前20個交易日基金交易均價的90%）也促使部分參與擴募的投資者產生了換倉拉低持倉成本的想法，帶來了第四輪的價格下探。
孫營總結說，公募REITs二級市場價格加速下跌體現了價格圍繞價值上下波動，價格終將向價值中樞回歸，并建議投資者們正視價值回歸的過程，不要恐慌，理性對待。
肖峰補充道，公募REITs走勢分化的主要原因是市場對于公募REITs收入增長預期走弱、估值折現率存在分化且不易錨定和投資者趨同交易導致波動放大。
從評估報告來看，無論是產權還是經營權類的公募REITs對于分子端的現金流都保持增長預期，但各類資產租金能否均能保持穩定增長以及增速高低是受經濟周期和行業供求影響。折現率方面，從已上市的公募REITs產品來看，產權類資產大多保持在6%-8%水平，高速公路類的折現率整體大于8%。但當投資者風險偏好走弱，要求更高的折現率時，將導致資產估值大幅下降，而缺乏錨定的折現率使得公募REITs二級價格波動加大。投資者趨同交易方面，根據2022年報數據，共有15只公募REITs機構投資者占比超過90%，當公募REITs二級價格走弱后，尤其是跌破發行價后，市場恐慌帶來部分機構者同時拋售的行為，進一步加速公募REITs的下跌。近期部分公募REITs原始權益人開始進行增持，肖峰相信此舉有望提振投資者信心，使公募REITs價格穩定。
對于投資者來說，公募REITs的收益從哪來以及如何去評判某個REIT底層資產是否足夠優質，這是對于他們的投資舉足輕重的問題。
肖峰表示，依據底層資產權屬特征不同，中國基礎設施公募REITs可大致分為產權類和經營權類。從資產估值角度，根據收入獲取來源不同，公募REITs基礎設施資產可分為兩大類：一類是以租金為主要收入來源的基礎設施，如倉儲物流、產業園、保障性租賃住房等；另一類是以收費為主要收入來源的基礎設施，如高速公路、清潔能源、水電氣熱市政工程等。
談及“如何去評判某個公募REIT底層資產是否足夠優質”，孫營認為沒有絕對標準或者量化指標。無論底層資產屬于哪類，都要求它能夠產生長期的、穩定的現金流并且最終將這些現金流分派給投資者。因此，評價某一公募REIT底層資產是否優質還取決于它的性價比，也就是分派率的多少。
當地時間6月22日，西門子歌美颯風電業務爆出質量問題，受此影響，西門子能源在公布的財報中撤回了2023年業績指引，引起了市場的廣泛關注。
由于中信建投國家電投新能源REIT的底層資產共安裝了125臺西門子SWT4.0-130海上風電機組，中信建投國家電投新能源REIT也做了緊急回應。基金經理劉志鵬表示，團隊在注意到相關信息后第一時間與機組的維保機構上海電氣進行了確認，并對國內外公開消息進行分析，確認本次具有質量問題的產品為陸上風力發電設備，不包括本項目所使用的海上風電機組。中信建投國家電投新能源REIT底層資產的風電機組是西門子生產的SWT4.0-130海上風電機組，采購合同簽訂于2015年和2016年，合同簽訂時西門子在全球的海上風電市場份額超50%。產自西門子的海上風電機組由于要兼顧腐蝕、臺風等多種海上復雜工況影響，產品質量有著更嚴格的出廠檢測機制；同時，在實踐中有國內合作服務商進行維保，確保了產品質量和運營安全。
中信建投國家電投新能源REIT基金經理孫營表示，之所以發布澄清公告是考慮到監管對于信息披露的要求，助力完善REITs信息披露機制。更為重要的一點是：對可能對項目造成影響的信息及時披露，是本著對投資者負責任的態度，也是相信項目的質量和投資價值；另外，在發行時已經考慮了可能發生的多種風險，已經設置了多重緩釋機制降低可能出現的風險對項目造成的影響。
目前公募REITs的份額比較稀缺，且以機構投資者為主，對于想投資公募REITs的個人投資者應該怎么做呢？
肖峰指出，公募REITs具有分紅較為穩定、價格波動相對較小、與其他資產相關性弱等特征，更適合追求穩健投資的長期投資者。
對于想投資公募REITs的個人投資者而言，在投資之前，確保對公募REITs有基本的了解。公募REITs通常更適合長期投資，通過分紅獲得穩定的長期收益，所以建議個人投資者多考慮長期投資。
孫營則希望個人投資者在投資公募REITs產品時，理性看待公募 REITs 產品與其他類型公募基金及股票、債券等其他類型投資產品的差異，充分認識產品的特性，尤其是公募REITs產品的收益來自于兩部分，對于這種高分紅產品，不要僅盯二級市場變動，還要正確理解公募 REITs 長期持有成熟基礎設施項目的投資邏輯。
投資總是收益和風險同在。肖峰坦言，個人投資者需要關注宏觀經濟周期對公募REITs價格的影響，關注基礎設施項目運營風險以及流動性風險。了解并認識這些風險，并通過適當的研究和分散投資來管理風險，是投資公募REITs時個人投資者應該重視的重要因素。而且，個人投資者投資公募REITs，需要與自身投資目標以及風險屬性相匹配，科學理性判斷而非盲從，謹慎做出投資決策。