文|空間秘探 鄭佳鈮
近日，定位中高端長租公寓的貝殼·海鹽公寓正式在成都成華區建設路落地，這是由貝殼租房成都站打造的首個長租公寓自營品牌項目。今年以來，長租公寓新品牌不斷推出，公寓產品市場供應也達到新高，下半年預計有50個中等規模以上的公寓項目即將面世。
多個新品牌進入公寓市場
6月18日，定位中高端長租公寓的貝殼·海鹽公寓正式在成都成華區建設路落地，這是由貝殼租房成都站打造的首個長租公寓自營品牌項目，據介紹，貝殼·海鹽公寓首批135間于6月18日交付使用，之后每15天交付一批，該項目全部605間將于7月底交付完畢。在此，貝殼研究院數據顯示，我國住房租賃人口數已超2億，租房已經成為了一種生活方式。因此，在對住房租賃領域不斷地探索中，貝殼租房也在不斷挖掘并發展新的公寓品牌。
不久之前，“Ease Living 城璟租住”品牌在上海推出，這是“Ease Living Group城璟租住集團”旗下針對內地市場推出的住房租賃運營品牌。目前城璟租住集團已完成首個上海重資產項目投資，預計首批項目將于今年年度陸續開業。據了解，城璟選擇在上海發布正是了解了上海良好的營商環境和住房需求，不少住房租賃新品牌在進軍長租公寓市場，因此才將首發地選在了上海。
不少酒店集團在今年也陸續推出公寓品牌。5月，希爾頓集團宣布推出新品牌Project H3，這是希爾頓繼今年年初推出高端經濟型品牌Spark by Hilton之后在品牌方面的又一次大動作，而Project H3作為長住品牌將成為公司產品組合中的第20個品牌。希爾頓集團CEO Christopher Nassetta表示，新品牌將會進一步推動集團的業務拓展，正式加入“長住”戰場。
無獨有偶，4月18日，國際酒店集團凱悅推出新的中高有限服務品牌 Hyatt Studios，以專門提供“長住+短期”的住宿產品為主，是凱悅打開北美長住市場的最新嘗試。
根據亞洲旅宿大數據研究院統計，僅今年二季度以來，就已經有7家公寓新品牌問世。除了上述新品牌，4月，月內推出1家公寓新品牌，是中國電建地產在成都落子的第一個長租公寓產品“悅生活”，公寓于4月19日正式亮相，同時，6家住房租賃項目迎來集中開業；5月，月內推出2家公寓新品牌，分別是“珠實新寓”和“繁星”，正式進軍長租市場。
空間秘探觀察發現，今年新品牌面世頻率之所以迅猛，主要是因為在政策與金融發展的加持下，公寓市場正逐漸向好發展。基于此，越來越多企業和機構開始布局公寓市場，公寓產品成為業主、投資者炙手可熱的選擇之一。
收購式“進軍”公寓領域成重要路徑
公寓品牌在不斷增多，而品牌被孵化的方式也是有所不同，更多的投資者的涌入帶來了更多的公寓資產的孵化。公寓品牌除了常規的公寓運營企業直接孵化，也有一部分是通過資產收購的方式，由收購方進行品牌孵化或者委托給專門的孵化公司，再或者依舊由品牌原公司接手進行孵化操作。
進軍公寓市場的路徑千千萬，隨著資本的涌入，融資收購已成為公寓市場的重要發展趨勢之一，早在2017年，公寓品牌橫向并購、縱向聯合趨勢已初見端倪，而這一現象在集中式長租公寓中尤為顯著，截至當前，這一途徑已是發展成熟。
例如，領盛投資及博楓主要是通過收購存量，改造為住房項目的方式布局長租公寓市場。近期，鐵獅門宣布與星獅地產集團成員輝盛國際成立合資公司，收購深潤大廈的長租公寓部分。其中，收購的長租公寓部分將打造為中高端長租公寓項目。
同樣，6月19日，城璟租住集團與開元旅業集團在上海舉行戰略合作簽約儀式。正式完成收購開元旅業集團所持有的位于上海松江新城核心區位的獨立宿舍園區項目。據悉，該項目為城璟租住集團旗下首個重資產長租公寓項目，將成為松江區標桿的宿舍型保障性租賃住房項目，為所在區域的企業提供員工租住場景及延伸服務。
5月23日，輝盛國際首度收購中國和日本高端租賃公寓資產，分別是首次在中國深圳及日本大阪收購高端租賃公寓資產，這兩項收購進一步擴大了輝盛國際在北亞區的投資組合。據了解，此次收購行動符合輝盛國際在疫情后的轉型和發展戰略部署，其目標是發展成為一家領先的服務式公寓地產公司，并以此鞏固其作為合作伙伴在高端租賃領域的首選投資合作方，從而持續擴大其市場份額。
再早之前，4月3日，凱德投資發布公告稱，已與一家總部位于日本大阪的住宅開發商簽訂了一項遠期購買協議，將為凱德開放式房地產基金，以1.414億新加坡元的價格收購日本大阪市中心的六處長租公寓資產。該投資組合包括428套高級一居室公寓，并將于2023年5月至2024年6月分階段完工。
顯然，資產收購是企業進軍長租公寓市場的渠道之一。在需求的帶動下，資產管理越來越被投資者所看重，如今，不僅國內公寓資產在不斷被收購，國外市場下的公寓版塊同樣具有強大的發展潛力，投資機構通過“投融管退”等金融操作手段，賦能品牌，產生品牌溢價，從而產生巨大收益，是更為科學的途徑之一。
新品牌增長背后的4個趨勢
品牌不斷增多，收并購成為孵化品牌的一個重要方式，公寓市場的未來會朝什么方向發展？空間秘探觀察發現，有4個趨勢值得行業人參考借鑒。
01 公寓巨頭依舊實力滿滿
如今，公寓市場的主體分化的愈來愈多，不僅是公寓運營商再創新品牌，還有酒店打造的公寓品牌以及收購資產下的公寓品牌，但縱觀整個公寓市場，實力最為強大的還是已經布局多年的頭部企業，如自如、魔方、相寓、萬科泊寓等TOP10公寓巨頭品牌，占領了公寓市場7成以上的規模。
頭部企業陸續在上半年發布了2022年的業績結果，均取得不錯的亮眼成績，以魔方公寓為例，截至2022年底，公司有76245套在營公寓、覆蓋全國25座城市，門店數量達388個。市場整合方面，自2020年以來，公司是業內最活躍的收購者，完成了總價值約14億人民幣的12項收購。財務方面，公司營業收入由2020年的9.49億元增加55%至2021年的14.71億元，即使面對疫情沖擊，公司業績依舊表現強勁，2022年公司收入17.14億元，同比增長16.5%。
頭部企業在公寓市場中發揮著雄厚的實力，據了解，6月涉及到新增開業的樣本企業主要有泊寓、樂乎公寓、城家公寓、魔方公寓、安歆公寓等頭部企業，而頭部企業在公寓市場中的占比高達80%，而這些頭部企業也在通過產品升級的方式不斷提高品牌在市場中的活躍度，加強企業規模化，顯然，公寓市場中的頭部企業是不可忽視的“主力軍”。
02 中高端公寓產品越來越受青睞
觀察發現，無論是新增品牌，還是投資機構收并購公寓資產，還是近期開業的公寓項目，大多以中高端公寓產品為主。
5月31日，中海長租公寓在上海新入市的中海海堂國際服務公寓是其在上海的首個旗艦級海堂國際公寓。項目配套有30萬平方米的甲級寫字樓，22萬平方米環宇城MAX購物中心、中海劇院、山姆會員店城市旗艦店等多元業態，構建多元業態城市綜合體。構建真如城市副中心最大城市綜合體名片，真正實現滬上無階生活圈。
6月9日，樂璟生活社區也加速布局中高端租賃市場，星寓樂璟生活社區官微發布消息表示，定位為中高端服務式公寓的CCB建融家園·具美公寓正式開業。項目位于蘇州工業園區內，共計8層，可提供房間數162間，可容納324人。
同樣在6月，招商伊敦也是緊跟其后，其旗下的中高端服務公寓品牌壹棠服務公寓首次入駐北京，首個酒店式服務公寓北京華商壹棠即將入市。周邊匯集多個商業綜合體和高檔寫字樓項目，如遠洋未來匯購物中心、SKP商場、新世界百貨、華貿中心和央視大樓等。
企業對中高端公寓市場關注在不斷提升，市場需求從量變到質變，實際上，正是中高端市場的優良管理和公寓品質恰好符合新興消費者的需求，同樣，他們也負擔得起中高端市場的價格，才會使中高端市場的關注度越來越高，企業對中高端公寓市場也備受青睞。
03 公寓開店潮價格穩中有降
今年上半年，公寓開業項目就出現井噴狀態，根據亞洲旅宿大數據研究院的監測報告，4月，多家公寓開工建設、開業、預開業或簽約投資等，已開業項目為5個，預開業項目為4個，已簽約項目為2個，股權轉讓項目1個。此外，據觀點指數監測，5-6月共計錄得15個項目開業。另據相關數據統計，預計下半年中等規模公寓開業項目就將達到50個以上。
此外，保租房的大規模發展，也對平抑公寓市場價格起到了積極推動作用。保租房政策的加持，更是讓納保隊伍中的公寓品牌喊出了“應納盡納”的口號。保租房與市場化的公寓優勢互補，實現雙贏。從今年3月份開始，樣本企業開店積極性居高不下，入市項目數在畢業季租房熱潮前得到大幅提升，而畢業季的到來，整個公寓市場價格卻是穩中有降，政企合作助力住房租賃產業長期健康平穩發展，也是未來的必然趨勢。
04 公寓資產管理迎來歷史性機遇
公寓行業作為近些年新型投資熱點，已經吸引了大量資本市場的關注。資本的注入也為公寓成為投資產品打下了一定的基礎，隨著城市經濟的不斷繁榮，已有多個公寓企業獲得了資本市場的資金加持，成功推動產業壯大。
做了11年長租公寓的微領地集團CEO周君強表示，能夠明顯感受到，如今尋求合作的內外投資方多了起來，不僅有基金、信托等各類金融機構，一些產業機構也紛紛找上門來。作為資產管理方的微領地，在2022年12月就已取得7個重資產項目，3萬間保租房房源，已開業運營5000間，微領地希望選擇一些有潛力的項目，通過運營能力提升資產價值。
毫無疑問，租賃大時代是存量資產管理的黃金時代，其中公寓類相較于其他類存量資產，更有需求剛性、穩定、成長空間大的特征。在開發商、PE 資本、產業資本紛紛進駐的同時，公寓資產管理行業迎來歷史性的機遇。行業將加快整合、形成一批具有一定品牌優勢的公寓資產管理人和機構。
可以預見，公寓資產管理是一個集運營管理、投資管理、金融財務、風險管理等多方面的資產管理行業。在此行業大勢之下， 無論是品牌公寓運營商還是開發商，都應該看清楚公寓資產管理的行業本質：長線投資，以資產價值管理為核心，公寓產業是可以預見的朝陽產業。
綜上，隨著新品牌和新店的不斷推出，公寓市場的優勢將不斷被釋放，市場內部的參與者也會愈來愈多，公寓市場或將迎來新的一輪發展機遇以及更殘酷的洗牌。亙古不變的是，未來仍然屬于那些打好品牌，做好運營，重視資產管理的公寓企業。