文|新經濟e線
6月17日,中金基金發布公告稱,公司收到中金廈門安居REIT原始權益人廈門安居集團有限公司(廈門安居集團)的通知函,在遵守中國證監會和上交所的相關規定前提下,原始權益人及其關聯方擬通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持該基金份額。
屆時,廈門安居集團將根據基金交易價格波動情況及二級市場整體趨勢,擇機實施增持計劃。增持份額不超過2500萬份,占基金已發行總份額5%。增持基金份額計劃的實施時間及有效期限:原始權益人及其關聯方擬完成內部決策程序并同步報送上級主管部門和有權決策機構審批,完成后按照增持安排實施增持。有效期限為取得上級主管部門、增持主體公司內部有權決策機構等批復之日起,不超過12個自然月(含法律、法規及上交所業務規則等有關規定不準增持的期間)。
來源:基金公告
據新經濟e線統計,除了中金廈門安居REIT外,僅今年5月以來,就有華夏中國交建REIT、中信建投國家電投新能源REIT、華安張江光大園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、中金安徽交控REIT、建信中關村產業園REIT、中航京能光伏REIT等7只公募REITs披露了相關增持公告,其增持主體既有原始權益人也有基金管理人。
但形成鮮明對比的是,公募REITs市場交投情緒陷入冰點已陷入冰點。如6月12日至16日當周,中證REITs指數下跌1.48%,REITs總指數下跌0.61%。其中,產權REITs指數下跌0.60%,經營權REITs指數下跌0.62%。大類資產角度來看,REITs總指數跑輸滬深300指數3.91個百分點,跑輸中證全債指數0.71個百分點。
對此,有市場人士表示,公募REITs板塊行情在近期加速下跌,各類型估值整體回落,交投活躍度同樣有所下降,市場流動性匱乏、投資者行為趨同以及底層資產運營仍承壓等諸多因素強化了市場悲觀預期。
護盤資金當“逆行者”
新經濟e線注意到,在市場超跌后,當前整體估值水平已趨于理性,REITs作為長期資產的配置價值已然顯現。作為“逆行者”,近期基金管理人和原始權益人密集啟動基金份額增持預案,拿出真金白銀護盤,亦對外釋放了積極信號。
二級市場上,按月度復盤2023年至今的公募REITs市場行情的話,年初中證REITs指數呈現弱勢震蕩行情,春節后隨著疫情負面影響的消退及經濟修復預期增強,指數迎來一波短暫修復,而自2月中旬以來REITs 指數便持續下跌,其中4月份行情受到REITs一季報經營修復情況弱于預期、分紅除息以及流動性匱乏下交投活躍度低迷等因素影響,單月累計下跌7.18%,為公募REITs 上市以來最大的月度跌幅。
相對于股市及債市表現,截至5月末上證綜指及滬深300指數分別上漲3.73%和下跌1.89%,中證全債指數上漲2.41%,REITs表現顯著弱于股債市場,市場對于公募REITs二級市場定價仍存在較大分歧。
若采用流通市值加權方式所統計的公募REITs 綜合指數及各分類下的REITs指數,5月REITs 綜合指數下跌4.7%,其中產權類和經營權類指數分別下跌5.7%和3.7%。分類別來看,當月各細分板塊漲跌幅表現分別為能源基礎設施(-1.8%)、生態環保(-2.9%)、高速公路(-4.3%)、保障性租賃住房(-4.8%)、產業園區(-5.4%)、倉儲物流(-6.5%)。
在已上市的27只公募REITs產品中,5月份僅國君東久新經濟REIT和中信建投國家電投新能源REIT取得正向收益,單月分別上漲0.76%和0.29%,11只REITs單月跌幅達到-5%以上,其中跌幅靠前的為華安張江光大REIT 和中金安徽交控REIT,單月分別下跌11.1%和10.4%。
從交易活躍水平來看,5月各類公募REITs共成交9.86 億份,成交額為46.29億元,區間日均換手率為0.66%,環比4月下降0.41個百分點,且相較于2022年全年平均的1.47%降幅明顯。
REITs市場成交規模及換手率
分類型來看,3月新上市的中信建投電投新能源REIT和中航京能光伏REIT 5月換手率分別達到1.46%和1.36%,帶動能源基礎設施板塊換手率達到1.25%,在各板塊中成交活躍度領先;倉儲物流及高速公路類型REITs交易活躍度較低,日均換手率分別僅為0.25%和0.38%。
進入6月以來,市場交投情緒低迷并沒有得到明顯改善。截至6月20日,相比于發行價已有8只產品破發,包含全部7只高速公路類型REITs和產業園區類型的建信中關村REIT。
據新經濟e線了解,在這一背景下,護盤資金開始頻頻行動起來。6月7日,中航基金發布公告稱,公司計劃使用固有資金增持中航京能光伏REIT基金份額,通過上交所交易系統以二級市場買入或交易所認可的其他方式進行增持。增持主體本次增持金額不超過3000萬元。具體增持實施時間為,自公告之日起12個月內,擇機實施本次增持計劃。中航基金還承諾,本次增持的基金份額持有期限不少于6個月。
就在同一天,建信基金也發布公告稱,公司計劃使用基金子公司自有資金投資建信中關村產業園REIT。其增持主體建信資本為建信基金子公司。此前,自2023年4月21日起至2023年6月6日,建信資本已通過二級市場分次買入金額約2700萬元。其公告表明,自公告之日起至2023年12月31日,建信資本擬繼續增持不超過金額5000萬元。
同樣,華夏基金也在6月7日披露了華夏中國交建REIT的增持公告。該基金原始權益人中交投資及中交二航局擬增持不超過3420萬份,占已發行總份額的3.42%。具體增持時間自2023年6月7日起12個月內,并承諾增持份額在計劃實施期間及屆滿后6個月內不進行減持。此前,華夏基金于5月9日發布公告稱,公司擬出資3000萬元增持華夏中國交建REIT,增持時間自2023年5月9日起6個月內,并承諾持有期限不少于6個月。
首批擴募份額上市成亮點
值得關注的是,首批公募REITs擴募份額成功上市成為了低迷時期的一大亮點。6月16日,包括博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT在內的首批4只擴募產品在滬深交易所上市并全天收漲。業內認為,首批公募REITs擴募落地為后續的資產購入疏通了參考路徑,未來REITs擴募時間周期有望大幅縮減,供給端擴容或成為常態。
此前于5月19日,首批獲準擴募的博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT 均披露了擴募招募說明書以及持有人大會決議生效的公告,并于6月3 日完成擴募發行。根據《定向擴募發行情況報告書》,博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT實際完成募集資金總額分別為12.4 億、15.5 億、18.5 億和4.15 億元。
新經濟e線獲悉,相較于擴募資產估值,4只REITs實際的募集資金規模均實現超募。其中,倉儲物流類型的中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT分別溢價17.9%和12%,且均達到了持有人大會決議中擬發售金額的上限,產業園區類型的博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT分別溢價6.1%和5.1%。
不過,從發售價格來看,受到近期公募REITs二級市場持續下跌影響,以定價基準日前20個交易日基金均價的90%作為擴募定價下限,僅紅土創新鹽田港REIT發售價格略超出定價下限發行,博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT和中金普洛斯REIT的最終發售價格均為定價下限。
從4只擴募REITs原始權益人最終認購情況來看,博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT 原始權益人認購比例分別為32%、35%、20%和51%。按照擴募限售期規定,原始權益人參與擴募發售總量20%的持有期自上市之日起不少于60個月,超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月,通過擴募引入的戰略投資者限售期為18個月,其他投資者限售期為6個月。
對此,有市場人士表示,首批REITs擴募項目順利完成象征著市場擴容環節的完善,未來我國公募REITs市場“首發+擴募”的發行方式將逐步形成常態化。參考海外REITs市場,通過擴募融資是實現規模增長的主要方式,考慮到當前我國不同類型REITs的原始權益人尚有較為豐富的可擴募資產,因此具備擴募想象空間,公募REITs擴募屬性的展開也將進一步發揮其對于盤活不動產功能的優化作用,提升底層資產的運營能力及REITs內在價值。
從更深層次的意義來看,擴募機制的完善也將為未來REITs市場持續吸納優質資產實現規模增長有積極促進作用,有利于市場逐步邁向成熟。
相比之下,今年公募REITs新發上市節奏仍較緩慢。截至6月20日,年內新上市產品僅3只,分別為嘉實京東倉儲REIT、中航京能光伏REIT和中信建投國家電投新能源REIT。此外,中金湖北科投光谷REIT于6月10日公告正式成立并即將上市。
此外,從管理人競爭格局來看,工銀瑞信和易方達基金這兩家頭部管理人最新宣告加入戰局,各自申報了旗下首只公募REITs產品。6月8日,上交所網站顯示,工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金獲正式受理,為今年以來獲受理的第一單公募REIT;6月14日,易方達廣州開發區高新產業園封閉式基礎設施證券投資基金獲深交所受理,為今年以來獲受理的第二單公募REIT。該項目還是廣州市首單產業園區類基礎設施公募REITs項目。
另據新經濟e線了解,自2023年開年以來,有多單REITs項目進行公開招標,部分REITs已完成中標結果公示。分類型看,當前潛在REITs項目的底層資產既包括二級市場已經存有的新能源、保障房、高速公路等資產,還覆蓋了旅游景區、水利設施等新資產。