文｜榮燦
在上海老小區中，“綠改?！鼻闆r并非個例，甚至很多老小區存在隨意占用綠化停車現象。
由于“綠改?！鄙婕岸喾綐I主利益，要想在合法合規的前提下為業主解決停車難問題，還需多方協商協同推進。
小區探訪：綠化帶被侵占 違規停車與日增多
6月14日，界面新聞來到位于上海浦東周家渡的都市庭院小區，跟著一位老業主走訪了小區最南邊綠化帶。該小區位于浦東齊河路438弄，建于1999年，綠化率在35%，目前已有二十多年房齡。
在小區的最南邊，原本有將近80米長的綠化帶，與居民房屋之間僅一路之隔。據業主代表介紹，小區這片原本都是綠化，空氣新鮮，一直持續20多年。但從2021年開始，綠化帶出現變動，陸續有樹和綠化被砍或者鏟掉，然后停上私家車。
業主代表開始找到物業投訴，物業公司經理反饋說找業委會，說是業委會的主張。而業委會成員則表示不知情，說是業主個人行為。后來有業主代表把問題反饋到居委會，但仍沒有得到解決。
業主代表過去幾年曾多次向有關單位反應：小區蠶食綠化，私改停車位，損害小區廣大業主利益的行為，必須加以糾正。
業主們反饋的問題主要集中在以下幾個方面：
其一，根據民法典規定，建筑區劃內的綠地屬于全體業主共有。而將小區內原有綠地改為停車位，應當屬于由業主共同決定的重大事項，必須召開業主大會，征詢業主意見，并對廣泛討論后形成的意見進行表決。
其二，小區綠化是房產價值的重要組成部分。肆意毀綠砍樹，不僅破壞小區優美環境，而且房價也隨之“縮水”掉價是必然，廣大業主的利益將遭受侵害。
其三，小區綠地有限，而私家車越來越多，就算把全小區綠地與綠化帶全變成停車位，也滿足不了日益增長的車位需求。無節制地增加停車位，使大量車輛涌入，隨之帶來大量汽車的噪聲，影響小區環境和安全，這種長期嚴重的擾民局面需要得到解決。
目前，業主代表表達了清晰整改訴求：第一步，在先恢復小區最后一排9輛車私占的綠地；第二步，啟動溝通談判，推動小區業主大會參與協商；第三，通過正規合法流程商議，投票決定全體小區未來是否推進“綠改?！惫ぷ?。
實地調查：老小區停車位不足導致一系列問題
當天下午兩點，通過在小區實地走訪中發現，該小區內部道路較為狹窄，緊挨著道路停放著不少私家車，道路兩旁早已停滿，部分司機找停車位需要保安一旁指揮倒車。加上小區最近在開展污水改建工程作業，占用不少空地，小區停車更是難上加難。
對于都市庭院小區內目前的停車難題，一位業委會負責人介紹稱，都市庭院是一個99年的老小區，只規劃了少量停車位，當時是夠用了。但隨著時代發展，私家車越來越多，小區停車位根本不夠。小區530戶業主，目前大約可停240-250車（包括固定、劃線、臨時位置），再增加停車位很難。
據了解，目前都市庭院小區停車位分為四類，停車費每月從170-200元不等。一類是固定車位，包括小區的產權車位；一類是活動車位，業主先到先停；第三類是臨時車，屬于臨時辦事訪問停車；第四類親友車，親朋好友探親停車。
“有業主說要控制小區私家車數量，都是住在小區的業主，物業沒有理由不讓他的車子進來?！?/span>這位負責人表示。
對于業主代表反映私家車停在綠化帶上的問題，這位負責人說，目前小區的確存在綠化被改停車位現象，是業主個人行為。在上一屆業委會管理時候，小區就有私家車停在綠化帶上，后續就有業主效仿繼續停在綠化帶，物業也不好說什么。
對于綠化改停車位，都市庭院是否按照相關流程，通過全體業主大會投票決議。該負責人稱，以前小區有涉及到部分“綠改?！鼻闆r，都是按照跟綠化帶相關利益樓棟住戶，直接協商處理。
但對于大多數業主而言，他們并不認可物業的說法。停車難問題不是私自改綠化帶的理由，更不符合法律法規程序。小區停車難問題大家可以理解，但是業委會及物業方有自身管理職責，綠化改停車位一事必須征求業主意見，滿足相關程序和人數同意，才可以推動“綠改?！薄?/span>
多方協調會種種原因耽擱
業委會負責人談到，對于業主代表投訴反饋的綠化帶停車問題，業委會也積極開會處理過。在2022年，業委會和物業及相關代表組織參與過協調會，當時與業主代表協商過方案，后來參會業主自身又推翻了當時方案，種種原因后來一直被耽擱下來。
關于《都市庭院綠化帶停車協調會》相關會議情況，界面新聞通過居委會了解后，得到一份當時的會議記錄。
上述記錄顯示，居委會于2022年1月17日召開過一次協調會，參與方有黨總支居委會、城管、民警、業委會、物業、投訴居民。會議記錄上談到了當時的困難，私家車停在綠化帶是由來已久的問題，不能一刀切，引起更大的群體矛盾。經過統計有 20 多輛車停放在綠化帶，物業表示處理困難，引起部分居民的不滿。
記錄顯示，當時會議通過一項討論，決定把49 號至53 號南面綠化帶進行改造成草坪磚停車位，由物業負責出改造方案效果圖紙、業委會負責征詢，征詢49 號至53 號居民意見，等征詢通過后將實施改造。
不過，會議記錄提到，第二天業主代表就電話居委，推翻會議決定征詢49號至53號居民意見，改為征詢全體業主意見。
事后，界面新聞向業主代表核實這一情況。當時參會業主代表表示，他們咨詢相關專業意見后了解到，按法律流程應該全體小區業主決議投票，而不只是征詢49 號至53 號居民意見。所以他們不同意該局部改綠方案（49 號至53 號樓），重新提出新的全局方案。
但這一新的方案訴求，后因為疫情等原因擱置下來，目前雙方沒有達成一致推動相關事情發展。
目前，小區業委會對“綠改?！笔乱?，仍愿意跟業主代表繼續談，推動啟動全體業主投票決議，以此來決定未來小區是否全面推動綠化帶改造。
律師說法：業委會及物業應行使管理職責
根據《民法典》規定：一般小區內綠地屬于小區內全體業主共有，將小區內部分綠地改為停車位屬于改變共有部分用途的行為，小區業主私自將綠地改為停車位明顯違反相關規定。
小區綠地屬于業主共有，并不能私自改變用途，而且物業及業委會也負有管理監督責任，及時制止并行使管理職責，將該部分恢復原狀。業委會上述說法，明顯未履行其相關職責。
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，對于物業服務企業的管理責任而言，根據《物業管理條例》相關規定，物業服務企業需要在其負責的物業管理區域內實施物業管理，維護物業管理區域內的相關秩序，如果發現業主存在私自將綠地改為停車位的違法行為，物業服務企業有責任及時制止，并可以行使管理職責，將該部分恢復原狀。
對于業主委員會的管理責任而言，根據《民法典》、《物業管理條例》等相關規定，業主委員會在物業管理區域內，可以從事物業管理活動、履行自治管理職責，對于損害其他業主合法權益的行為，有權請求行為人停止侵害、排除妨礙、賠償損失等。
因此，如果業主委員會發現有業主私自將綠地改為停車位，侵害了其他業主的合法權益，有權履行管理職責，制止該行為。并且，根據《物業管理條例》規定，業主委員會需要履行監督和協助物業服務企業履行物業服務合同的職責，如果物業服務企業對業主私自將綠地改為停車位的行為存在管理失職等方面的問題，業主委員會有權予以監督與協助。
如果要推動小區綠化改停車位，王玉臣律師建議走業主大會協商討論。如前所述，綠化一般屬于小區內全體業主共有，如果需要改變其用途，則需要經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，則可以決定將綠化改為停車位；在同意后，則需要將相關的材料、手續等報行政主管部門審批，行政主管部門審批同意后，則可以實施將小區內綠化改為停車位行為。