文|空間秘探 鄭佳鈮
一年一度畢業季到來，長租公寓市場持續火爆，除了各種品牌運營商的促銷活動外，進入5、6月，各大長租公寓項目也紛紛面世。而這些最新開業的長租公寓項目，大部分都是“存量”房源，種種跡象表明，長租公寓“存量市場”時代已經到來。
長租公寓項目“越來越大”
今年以來，長租公寓市場有個明顯變化，后地產時代，城市宅地供應縮水，也導致了租賃住房用地下滑明顯。空間秘探觀察發現，今年租賃住宅供應減量比商品住宅更加顯著，據不完全統計，除廈門和上海有增加，其余發布租賃住房（含保租房）供地的城市，租賃住房（含保租房）計劃供地面積均有不同程度下降，重慶、武漢、南京、沈陽、寧波、濟南、天津、無錫、長春降幅都超過60%。
租賃住房用地的下滑，并不代表租賃住房在未來數量會有所降低。據了解，2021—2022年，全國共建設籌集330萬套（間）保障性租賃住房，大約可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難。根據國家規劃，“十四五”時期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間），預計可解決2600多萬新市民青年人的住房困難，預計可完成投資3萬億元左右。
所以，今年以來，越來越多長租公寓項目進入市場。特別是隨著一年一度畢業季的臨近，5月、6月的長租公寓項目開業增多，而且項目和規模“越來越大”。
6月6日，京城最大的單體保障性租賃住房——首創和園·繁星社區入市，且該社區提供保障性租賃住房房源高達6500套。首創和園·繁星社區作為新興租住社區品牌，不但啟動了品牌形象升級，而且對于產品“量”的變化也持續擴大，成為租住社區典范。首批2200余套已于近日進入配租選房階段，而首批租戶的入住，也標志著首創和園·繁星社區正式跨入運營新紀元。
5月20日，玖耀里重點項目簽約儀式暨魔方公寓昌平沙河地鐵站店揭幕儀式在北京昌平玖耀里舉行 ，據悉，該項目提供了超過1800間精裝全配的整租公寓，該項目作為北京昌平區重點商業綜合體，吸引了重奪企業和商戶的入駐，提供大量長租公寓的情況并不常見。
據了解，2023年上半年，集中式長租公寓供應量快速增加，隨著長租公寓數量的增加，市場供應量增長勢頭正在加速，據市場機構克而瑞統計，今年一季度，TOP30集中式長租公寓累計開業規模92.40萬間，同比增長7.58%，環比增長0.14%。伴隨著公寓供應量的提高，市場大熱的特性也隨之顯現。
如今長租公寓市場的火爆發展，供應率不斷增長，強勁的勢頭使它已經進入了加速發展期，長租公寓的出現從碎片化交易變成了集中式生意，逐漸被納入了商業重心，市場上已經出現越來越大規模的長租公寓項目，有的直接已經成為長租公寓社區。
公寓房源從何而來？
一方面，租賃住房用地下滑明顯；一方面，長租公寓增長迅猛，越來越會需要更多的公寓房源。公寓房源從何而來？無非是從增量市場和存量市場獲取。
“增量”市場的新建
在增量市場中，主要以新地塊開發來增加資產，主要體現在市場份額增加的方面。不少房企系背景的長租公寓運營商都是從“增量”市場開始做起，當年，許多地產開發商都會搶先涌入“增量”租賃地塊市場，通過搶取優勢地塊，來爭先占去市場份額。
如華潤置地早期致力于推出的長租公寓更多選擇集體租賃用地項目，華潤置地曾在北京持有兩宗租賃用地以及集體用地項目，即北京豐臺區集體租賃住房用地、北京大興區瀛海集體土地，其中前者為北京首批集體土地租賃住房項目，此類新地塊，都是用以建造長租公寓而來。
當然，后房產時代已經告別“三高”時代，“增量”市場如今發展難度大，即使有政策的加持，新地塊也很少單純發展長租公寓項目，必定會加入酒店、商業、住宅等多類行業的競爭，面對其他業態的競爭，長租公寓項目往往都是排在較為靠后的位置。不過，隨著國家對保障性租賃住房越來越重視，未來存量市場特別是集體用地這塊還是有很多機會，樂乎公寓集團創始人羅意曾提到：“有機會就要把握住。城市加碼集體用地，未來會涌現大批量集租地，增量市場在國家政策的驅動下，仍有巨大的發展潛力”。
“存量”市場的非改居
“存量”資產的存在，在城市更新的大背景下，再也不能容忍浪費形式的體現，舊址或廢棄空間的再度利用是“存量”資產煥發生機的常規方式，而存量資產的非改居目前成為了長租公寓領域的主要途徑之一，深入這一資產領域，善于利用“存量”資產，才能擴充長租公寓的市場范圍。
最近開業的一些長租公寓項目，不少都是存量市場改造而成。
如上文提到的京城最大的單體保障性租賃住房——首創和園·繁星社區，曾是華北最大的石材集散地重建而來。
6月8日，樂乎公寓官微發布消息宣布臨近豐臺世界公園的樂乎青年社區·城鄉14號樓正式開業。據了解，樂乎青年社區·城鄉14號樓所在園區是由原北京郵電大學世紀學院舊址改造而成，且公寓所在的園區充滿校園文化，園區配套措施齊全，園區中心設有超大露營娛樂廣場，讓整個園區的居住生活重回大院生活的氛圍。
今年以來，深圳進一步加大保障性住房建設籌集力度，而深圳保租房的改造依托于“城中村”房屋的改造，“城中村”作為留存在城市區域內的傳統鄉村特殊存在，在城市化進程的發展下，怎么樣更充分發揮它們的價值，而不是停留在過去“拆遷”舊有思維模式中，這里面有很多存量市場改造課題去探索和研究。“十四五”期間，深圳計劃建設籌集60萬套保租房，而城中村改造成為保租房以及長租公寓籌集的重要方式之一。
事實上，目前所我國各城市所積累的“存量資產”愈來愈多，多個實例證實了長租公寓的開發未來可能大多要倚賴當下的“存量”市場，北、上、廣“城中村”的發展、荒廢空間的修建以及舊址的重改，將閑置的資源轉化為有價值的資源，發揮其中的經濟效應和社會價值。如今房地產行業也逐漸從“增量”市場向“存量”市場轉變，而長租公寓的未來將專注于盤活存量資產。
長租公寓在“存量市場”需要做些什么？
可以預見，長租公寓未來會更多的在“存量市場”開啟奔跑模式，那么作為長租公寓品牌運營商，應該需要注意些什么？
產品設計跟得上潮流
長租公寓的存在大大滿足了年輕人的需求，隨著人們生活水平的不斷提高，年輕人對住宿質量的追求也在不斷升級，現在他們所追求的不僅僅是一個“落腳點”，更多的是對環境和品質的追求。
生活主張發生的變化，帶動著當代年輕市場的核心訴求也開始有了變化，對于住宿市場，消費認知的迭代，使年輕人從買房到了租房，從居民房到了公寓，他們不再滿足于蝸居一隅，開始傾向于選擇適合自己需求的個性化居所，遵循高品質有儀式感的生活主張。
而這種多變和多元的住宿需求在長租公寓市場中得到了很好的融合，長租公寓的出現恰好符合了年輕市場的精神特質，俘獲了眾多當代年輕人的心。
同樣，為深入打入年輕市場，長租公寓也是妙計層出，機遇不斷。長租公寓市場積極抓住當代年輕人所看重的租房特質和對住宿的要求，對長租公寓的設計進行了審美和質感的提升，跟上時代潮流，是長租公寓產品的基本要求。
自如董事長、CEO熊林曾表示，中國處在高速推進的程式化進程里，城市租住群體對房屋品質、生活服務、科技體驗等都提出了更高的要求。以自如公寓系列產品為例，合租產品“友家”、中端整租“心舍”、高端整租“曼舍”，和建筑作品“曼邸”。不同服務階層的公寓品牌，單單就是設計風格也不一樣，但必須是現代式的公寓產品。以曼邸為例，曼邸系列在上海的代表作，位于作家張愛玲生前常去看電影的平安大樓里，現在餐廳廚房位置的原本兩個房間，被全部打掉，用來成全面積約100平方米的客廳。
之所以如此設計，其實就是根據不同的客群，進行空間的重新設計。對于中端產品“心舍”則主打“極簡的溫柔”和“藝術的風格”等兩種設計，對于“友家”則融入家的溫馨的設計風格。
產品設計跟得上潮流，說到底就是要抓住時代租賃產品的脈搏，在審美和空間上呈現更優質的設計，空間或許還是那個存量空間，但是產品已經完全改變。
公寓和酒店正在打破邊界
如果說產品設計只是長租公寓硬件的變化，那么在軟件方面，存量市場下的長租公寓產品正在和酒店產品實現融合，邊界逐步被模糊。
長租公寓的發展也引起一些酒店集團的注意。近日，雅高表示，旗下品牌公寓預計到2027年將有超過150座公寓投入運營，增長率超過200%。雅高作為歐洲酒店業的霸主，目前在全球已有近40座公寓，還有100多個項目在開發中，涵蓋20個不同的品牌。酒店品牌加入公寓的“戰局”，其中所帶來的不僅是競爭，也是一種發展。
同樣，在近期萬豪行政公寓也在杭州迎來了第二個項目的正式開業，據了解，杭州萬豪行政公寓位于杭州未來科技城的中心區域，坐落于歐美金融城，地理位置優越，公寓內部設施齊全，主要營造了一種輕松閑適的生活氛圍，萬豪區域副總裁高煒東先生表示，“萬豪行政公寓更像是家，而不是一個酒店。它同時擁有五星級酒店的服務水平和家居環境獨有的空間感、溫馨氛圍與私密性，是只為國際化精英設計的高端產品。”
說到底，未來的長租公寓產品可能更加酒店化，在存量市場下，消費者不但希望長租公寓有家的溫暖，也希望長租公寓有酒店一樣的服務。酒店和公寓的優勢互補，如何讓彼此變得更好，是值得繼續探討的一個深度課題。
政企合作“納保”雙贏
一方面長租公寓有著旺盛的市場需求，為頭部公寓運營商帶來了新的發展機遇；一方面各級政府大力增加保障性租賃租房，也給長租公寓發展帶來更加天時地利人和的提升空間。這樣的背景下，政企合作，必然帶來雙贏。
作為中國集中式公寓頭部品牌的萬科泊寓，參與了北京、深圳、廈門、天津、佛山、長沙等8各城市的正式納保50個項目，4.1萬間房源，同時另有5萬多間房源在申請納保途中。所以，存量市場下，長租公寓品牌運營方可以抓住籌集保租房這一機遇，與政府合作，申請納保，以享受政策優惠，雙方共同來促進公寓市場發展帶來了強勁推動力。
投資邏輯變化：從掙快錢到“資產管理”
我們知道，長租公寓行業經歷過一段草莽狂飆的瘋狂時代，造成這個行業急功近利，口碑跌到谷底，現在的長租公寓賽道再次活躍，已經發生了巨大改變。
首先，租賃住房市場的政策在逐漸明確。從行業規范角度看，各地住房租賃條例紛紛出臺，使得行業運行真正有法可依；從行業發展角度看，公募REITs的底層資產擴圍到了保租房領域，各地也出臺了相應的保租房認定標準，打通了投資租賃住房的退出通道；從行業配套角度看，稅收、銀行貸款方面的政策都很完備了。
其次，從2015年到2020年，長租公寓從狂飆突進到爆雷的行業風險基本出清，一些企業經歷行業洗禮沉淀下來，打磨出了管理能力，可以通過運營能力產生收益。
第三，房地產行業發展從增量進入存量階段，居民的住房消費習慣正在發生從買房到租房的轉變，新市民通過租房解決居住問題成為高接受度的選擇。
第四，隨著租賃行業不斷規范、成熟，進入長租行業的資本也更偏理性。
說到底，整個長租公寓賽道投資邏輯發生了根本的變化，從以往的掙快錢邏輯，轉變到了通過品牌和運營實現“資產管理”的邏輯，這也是存量市場背景下的一條必然的商業路徑。
綜上，進入“存量市場”的長租公寓，背后既連接著巨大市場，也關系到千萬人民利益，在這個大勢之下，長租公寓品牌方最重要的還是認清自己的地位和自身的責任，從現實出發，做好產品，做好服務，精細化運作，讓這個創造價值的市場真正的大有可為！