界面新聞記者 | 陳奇銳

界面新聞編輯 | 樓婍沁

6月8日，香港置地在上海舉辦商業戰略暨西岸金融城發布會。發布會上，香港置地首次正式對外確立“中環”和“光環”兩個商業項目產品線。“中環系列”定位高端奢侈，包括已經開業的北京王府中環和待開業南京金陵中環，“光環”偏向中端并以融合自然環境為特點，代表項目是重慶光環。

按照規劃，香港置地將于未來3年內在北京、上海、南京、成都和杭州等10座城市累計開出11個新項目，屆時其在大中華區內的商業項目總數將達到17個。而之中最重要的是預計于2026年投入運營的上海西岸金融城。

根據香港置地在發布會上披露的數據，西岸金融城總投資逾600億元，是黃浦江沿岸迄今為止規模最大整體開發綜合地塊，涵蓋住宅、寫字樓和商場等多種業態，包含了中環系列中級別最高的“旗艦中環”購物中心。

距離該項目開業仍有較長時間，香港置地并未透露“旗艦中環”購物中心的最終名稱以及更具體的招商進展。但可以確定的是，該項目投入使用后，上海奢侈購物中心的格局和競爭狀況都將會發生變化。

香港置地有著超過百年的歷史，且是香港中環商圈最大的“地主”之一，但和恒隆、新鴻基以及太古等其它港資集團相比，它在上海甚至整個內地市場中已經投入運營的商業項目并不算多，定位高端的中環系商場直到2018年才在北京開出內地首個項目。

但受到零售環境變動影響，在北京王府中環于2018年開業時整體定位卻從純奢侈調整為中高端，一層既有古馳和普拉達等奢侈品牌，面向王府井大街的外側核心鋪位也引進了維多利亞的秘密和潘多拉等品牌的旗艦店。

直到近年部分中國奢侈品消費隨著海外消費回流呈現爆發式增長以及部分租戶合約到期，王府中環才開始進行大規模調整，重新回到奢侈購物中心的定位，古馳和普拉達拓展為雙層店，華倫天奴和博柏利等新品牌也完成入駐。

界面時尚曾報道，奢侈品牌熱衷扎堆，對商場最初的定位有著較高要求。許多商場會因為品牌流失而快速從高向低走，但后發提升的成功難度卻極高。王府中環重調定位顯示出了香港置地的運營能力，但其能否將經驗成功輸出到其他城市，還需要等待南京金陵中環等后續項目的實際檢驗。

與許多地產商集體向下沉市場走的步調不同，香港置地的中環系商場布局集中在競爭已經較為激烈的一線和新一線城市。北京王府中環位于王府井商圈，面對的是游客購買力不足的挑戰；而南京金陵中環則臨近德基廣場，后者長期銷售額是僅次于北京SKP的奢侈購物中心。

即使在上海，香港置地要面對的挑戰也不算小。西岸“旗艦中環”項目的優勢之處在于其或將是整個徐匯濱江域的最核心奢侈品購物中心，而該區域又是上海未來金融等行業集中發展的核心區域，客源能夠得到較好保障。

但上海的奢侈購物中心之間的競爭已十分激烈。未來西岸“旗艦中環”最直接的競爭者將是同樣來自香港的新鴻基。新鴻基當前正在建設的虹橋路徐家匯中心體量同樣巨大，商業項目已經確定引入多個奢侈品牌，同時配備高端酒店。

不同于早已經開發成熟的靜安和黃浦，徐匯及其周邊區域仍有較高的挖掘潛力。

在新鴻基的ONE ITC開業同期，港匯恒隆也進行奢侈化轉型，引入路易威登和古馳等品牌。盡管各個項目之間有一定距離，香港置地想要贏得競爭仍不是件容易的事情，尤其是在徐匯濱江地區進入到成熟期需要更多時間的情況下，它不僅需要花費更多時間哺育周邊客群和市場，也要建設其作為旗艦奢侈購物中心輻射上海甚至其它地區的影響力。

若能夠在上海獲得成功，香港置地便能夠向市場證明它擁有大規模連鎖化運營以及在競爭中突圍的能力。這種能夠一方面能夠轉化為消費者的認可以及銷售額的提高，另一方面則能讓其獲得更多來自奢侈品牌的資源，形成更強的集聚效應。