亞洲最大的房地產投資信托基金——領展房地產投資信托基金（00823.HK，下稱“領展”），最近陷入了出售內地資產的羅生門事件。

6月10日，據澎湃新聞報道，領展正有意出售其在內地的7個物業項目，包括6個零售物業項目和1個辦公樓物業項目。

根據領展此前的收購信息，這7個物業項目的收購總價達到283.23億元，分別于2015年至2021年期間收購。

其中北京有2個，為領展購物廣場·中關村和領展購物廣場·京通；上海的兩個項目為上海領展企業廣場與七寶萬科廣場50%股權；廣州的兩個項目為領展購物廣場·廣州與廣州天河領展廣場，此外還有深圳的領展中心城。

在這7個項目中，收購價格最貴的是上海領展企業廣場，對價約66.26億元；其次是深圳領展中心城，對價約66億元。

除此之外，上海七寶萬科廣場50%股權為27.72億元，北京領展購物廣場·中關村和領展購物廣場·京通分別為25億元和25.6億元；領展購物廣場·廣州與廣州天河領展廣場分別是40.6億元和32億元。

但對于上述出售事項，領展發言人作出否認，同時還稱有關報道并無根據，“領展現在亦沒有任何企業行動按《上市規則》、《房地產投資信托基金守則》及其他規例的監管要求而須予公布。”

領展表示，若有須予披露的信息，定當會按照相關條例及監管要求，盡快向市場公布。

作為亞洲規模最大的商業地產REITs，領展過去幾年在內地投資比重相當高。比如在2021年-2022年5月期間就達到76.76億元，包括上海七寶萬科廣場的50%股權和廣州的太陽新天地購物中心等。

領展的布局思路一直很清晰，要加碼內地的商業地產，首先是市場更為穩健的一線城市。

以2015年領展收購的北京中關村的歐美匯購物中心（后更名為“領展購物廣場·中關村”）為例，自收購之后，項目收入便實現逐年增長，2018年實現1.42億元，2019年為1.57億元，2020年受大環境影響微降至1.49億元。

如今卻被傳出要出售7個內地物業項目，市場關注熱度自然不會低。這意味著，一旦上述出售事項坐實，領展在中國內地的零售商業、辦公樓項目將宣告清零。

從高調進場到內地投資被指收縮，領展這一態度大轉或許與去年內地項目的表現情況相關。

今年5月最后一天，領展公布了截止2023年3月31日的公司年度期末業績公告。數據顯示，雖然在報告期內領展的總收益約122.34億港元，同比增長5.4%，但中國內地零售、辦公室及物流物業的租金收益同比減少了9%，實現12.56億港元。

領展在財報中指出，公司在中國內地的物業組合包括位于一線城市以及周邊長三角和珠三角地區的零售資產、辦公大樓和物流資產。尤其內地零售業經營環境在這一財年挑戰較大，受疫情影響經濟活動放緩。

“疫情來襲對中國內地物業組合的總收益造成壓力，按年下降5.9%，物業收入凈額下降9.8%。”

相應地，領展內地物業估值降低也難以避免。財報數據顯示，報告期內，領展在中國內地物業的估值約351.68億港元，比上一年度減少32.65億港元，同比減少8.5%，按人民幣計算，錄得3.7%的降幅。其中，零售物業估值整體同比下降12.1%；辦公大樓物業估值整體同比下降6.2%。

如果出售事項屬實，領展在中國內地將僅剩下5個倉儲物流項目。選擇保留物流資產項目，也與近兩年中國物流市場的發展走勢趨好有關。

僅在去年一年，就有多筆外資進入中國的物流地產市場。

比如黑石房地產基金持有及管理的資產管理平臺——龍地，宣布收購粵港澳大灣區內面積約28萬平方米的現代倉庫；森瑤中國與高盛共同成立合資公司，首批種子項目正是4個位于上海地區共計24萬平方米的倉儲資產。

領展在內地的物流項目表現也尚可。數據顯示，物流資產已全數租出，其加權平均租約到期年期為1.7年，物流組合中的租賃每年租金遞增4-5%。

今年4月及5月份，領展繼續加大內地的物流投入，完成收購了位于常熟的兩個物流資產。

近日，領展執行董事兼行政總裁王國龍在接受媒體采訪時也透露，領展在中國大陸運營的購物中心的復蘇程度不如預期，住宅銷售也較為緩慢，但由于電商增長，物流設施表現強勁。

不過，領展并非完全不再看好零售、辦公樓市場，只是選擇的是在海外加大布局。

財報數據顯示，截止報告期內，領展完成收購了3項位于悉尼的零售資產的50%權益；同時，還宣布收購了位于新加坡的兩項市郊零售資產。

但中國內地總價達283億元的7個項目是否真的要出售，接手方又會是誰，目前還尚無定論。