界面新聞記者 | 楊冰柯

杭州今年的每次土拍，一些地方性小民營房企參拍積極性都很高。雖然樓市也在整體回落，但在杭州，這類小房企仍然有冒頭的機會。

在5月杭州樓市的房企銷售排行榜中，名不見經傳的本地房企建杭置業進入了排行榜前三，引發市場關注。

據克而瑞統計顯示，今年前5月的杭州市場，在流量榜單和全口徑銷售榜單中，建杭置業銷售額為124.1億和218.95億，均排名第三位，僅次于濱江、綠城，這兩家杭州本地投不進房企的流量銷售額分別為400.21億、255.39億。

即便在代表房企真實銷售額的權益榜單中，建杭置業今年前5月的銷售額也有73.18億元，排名第五，位居濱江、綠城、華潤和萬科之后。

天眼查app顯示，浙江建杭置業成立于2019年8月，至今還不到4年時間，法定代表和執行董事為潘洪祥，監事為駱江川。這家公司的背后股東只有兩位自然人，其中大股東趙杭萍持股58%，另一位股東潘洪祥持股42%。

值得注意的是，建杭置業負債日常經營的董事長趙建，在公司股權關系中并沒有直接體現。

提到建杭置業的起家，趙建曾在接受媒體采訪時表示，他和公司股東以前是做實業，也做金融和貿易，他們造過高速公路、打過隧道，浙江境內的杭甬、金麗溫、杭千等高速工程都有參與。“當時賬上有比較充裕的資金，但那時候貿易環境不太好，機緣巧合就轉向了房地產行業。”

建杭置業官微顯示，公司總部位于杭州錢江新城，主營房地產開發。

另據建杭置業母公司浙江建杭控股集團官微介紹，該公司從事股權投資、資產投資多年，積累了一定的資金實力和豐富的行業資源。

從2019年成立之初，建杭置業便以“立足浙江，輻射長三角，走向全國”為主要發展戰略。

界面新聞記者通過公司官微統計，截止今年3月底，其總計開發項目已有29個，總體量超550萬平方米。

憑借背后老板的資金籌措能力，以及最近三年來地產行業的調整周期，建杭置業抓住了杭州市場相對穩定的機遇，實現了從無到有的突破。

中指研究院數據顯示，建杭置業2022年全口徑銷售額達321.3億元，成立第4年便首次進入300億陣營，銷售額同比增長52%。

2022年是建杭置業成立至今發展較快的一年。董事長趙建稱，他們在杭州的項目基本都踩對了方向，各個項目也都比較順。

另據克而瑞統計顯示，在2022年的杭州市場，建杭置業就以74.29億元的權益銷售額登上榜單第12名；以193.68億元上榜全口徑銷售榜單第8名。今年顯然在杭州市場的排名又進了一步。

這家”黑馬“房企不到4年間，就從0做到了321.3億，建杭置業的幾何級增長靠的是什么？

據界面新聞了解，與杭州其他本地小房企如坤和、中天美好類似，建杭這幾年走的也是“榜大腿”的小股合作路線，更多在項目開發中充當財務投資人的角色，很少有獨立操盤的項目。

根據建杭官微顯示，這家公司在地產行業的合作對象有濱江、坤和、華潤置地、綠城、龍湖、中駿和德信。截至目前，建杭以合作和獨立操盤模式完成了浙江省內杭州、寧波、溫州、金華、衢州和麗水等區域的布局，還在省外布局了鄭州市場。

建杭置業這兩年也經常出現在杭州土拍市場，在靠“玄學”拿地的杭州，他們也有一些斬獲。

去年11月杭州第四批集中供地中，建杭置業就以27.49億總價、44834元/平米樓面價斬獲四堡七堡單元地塊。今年2月，余杭良渚新城玉鳥路北地塊拍賣，濱江和建杭聯合體以底價16.11億斬獲。

從建杭置業旗下子公司的股權關系看，總共不過兩三個100%股權的項目，具體為杭州江與河、衢州國風瀾園和紹興丁斗弄，其他大部分項目股權都在50%以下、甚至30%以下。

杭州本地房企濱江、坤和是建杭置業最多的合作對象，截止去年底，建杭置業的28個樓盤中，其中有18個是與“杭州一哥”濱江合作的。

以杭州5月單盤成交額第一的濱江坤和建杭潮映華岸府項目為例，5月單盤成交額達28.78億元，項目開發公司為杭州江灣盛和置業有限公司，股東就是濱江、坤和和建杭，雖然各股東具體持股比例沒有公開，即便三家公司持股比例相當，建杭總持股比例也不會超過30%。

另外，以建杭置業在杭州操盤的第一個住宅項目江暉府為例，開發公司杭州濱建的股東為杭州濱淳、濱江以及溫州遠山，杭州濱淳的股東為溫州遠山和濱江，溫州遠山的股東為浙江卓瑞，浙江卓瑞的股東又為兩個自然人股東。這也意味著，該項目的股權關系幾乎沒體現建杭置業，反而是濱江多一些。

隨著建杭置業項目的逐漸增多，他們也開始不滿足于財務投資人的角色，有意參與操盤項目。

比如2022年，位于杭州濱江區的江暉府，這是建杭置業在杭州操盤的首個住宅項目。建杭還獨立操盤了杭州大平層項目江與河，完全由建杭置業設計開發。

四年間規模大踏步增長，除了合作開發外，建杭置業的資金來源主要有以下幾個方面。

界面新聞觀察到，主要來源之一是股權出質，根據天眼查app，2022年，建杭置業多次出質股權給濱江、坤和以及越秀、平安銀行等。第二，由主要合作方濱江提供融資擔保，在建杭置業與濱江合作項目中，濱江會為其提供融資擔保。比如攬奧望座項目，濱江為項目公司提供了12億的貸款擔保。

在銀行貸款方面，2022年建杭置業先后與蕭山農商銀行、寧波銀行、上海浦東發展銀行簽署銀企戰略合作協議，新增銀行授信額度超280億元。

建杭置業董事長趙建曾對外表示，公司基本不怎么用杠桿。2019年，剛剛進入房地產行業的時候，他們股東就商量好盡量不貸款，盡量用自有資金。現在基于項目指標考量也貸款，但會盡量少貸一點。

對于接下來的發展區域，趙建認為，2023年有機會還是要走出去，當然也得看機會，不會刻意說非要去哪里。像上海、南京、合肥這種大的城市，有機會還是要去。

但截止目前，建杭置業走出去的步伐仍然緩慢。同時在杭州，雖然每次土拍都很積極參與，但拿地難度系數越來越高的當下，今年再沒有收獲。

基于杭州的土地供應變少以及拿地難度增加，建杭置業未來增長潛力的會有限。如果僅依靠合作，如何打造出自己的品牌度和操盤能力，也是背后股東們要面對的難題。