界面新聞記者 | 劉子象

一份最新報告顯示，新加坡的私人住宅目前已超過中國香港，登上亞太地區最昂貴住宅榜首。

在5月29日-6月1日的一場會議上，美國非盈利研究組織“城市土地學會”(ULI)發布了《2023年亞太住房可獲得性指數》報告（2023 Asia Pacific Home Attainability Index）。根據報告，2022年新加坡私人住宅的中位數上漲了8%以上，至120萬美元，首次超越香港（116萬美元）。

除了房價，新加坡的私人租賃房屋月租金也是地區最高，在2022年上漲了近30%，達到2600美元，“遠遠超過”悉尼、墨爾本和香港等其他城市。

原因是多方面的。如外國移民人數的增加，建筑完工速度放緩，以及年輕專業人士搬出多代同堂的住宅，尋求更大的空間和自由等。

近兩年來新加坡房地產市場過熱，引發政府擔心。該國政府已經出臺了幾輪降溫措施。4月底，由于擔心飆升的房價與經濟基本面脫節，新加坡提高了購房稅。購買住宅物業的本地和外國買家將支付更高的印花稅。

與此同時，香港房價在2022年“大幅下跌”，房價中位數下降了8.7%，至116萬美元左右。不過，香港的私人住宅每平方米的價格仍是最貴的，售價為19768美元，是新加坡、深圳和北京中位數的兩倍多。

主要原因在于，香港一直錨定美元，跟隨美聯儲加息步伐，導致這個亞洲金融中心抵押貸款利率大幅上升。去年10月，由于利率上升推高了借貸成本，香港房價跌至五年低點。本月早些時候，在美聯儲加息后，香港金管局將基準利率上調至5.5%。另外，“人口凈流出”和對本地房地產市場“不太樂觀的看法”也帶來負面效果。

在亞太其他大城市方面，報告說，隨著越來越多的人搬回地方城市，以及過去一年前所未有的央行加息潮，悉尼和墨爾本的私人住宅價格出現了下跌。但悉尼、墨爾本和布里斯班的租金中位數有所上升。悉尼的房屋月租金平均為1958美元，公寓月租金為1732美元。

ULI亞太區總裁大衛·福克納表示，自去年新冠疫情大流行狀態結束以來，人口重新向首都和大城市流動，這可能是澳大利亞城市租金中位數上漲的原因之一。

而在印度，孟買的房價中位數最高，為每平方米3383美元，首都新德里遠遠落后，為1358美元。與其他發展中國家相比，印度的房價與家庭收入中位數相比相對便宜。

不過，盡管新加坡的私人住宅是亞太地區最貴的，但私人住宅僅占新加坡住房存量的20%左右。與此同時，這個城邦國家的住房自有率是最高的，達到89.3%。大部分新加坡人住的是政府組屋。

從這個意義上來說，新加坡人的住房是最容易獲得的，政府建造的組屋的負擔壓力最小，在2022年，其售價中位數為家庭收入中位數的4.7倍。對于新加坡的私人住宅，這一數字躍升至13.7倍。組屋是由新加坡建屋發展局承擔建造的公共房屋，是大部分新加坡人的住所。

一般來說，當房價中位數與家庭年收入中位數之比超過5時，就被認為“負擔不起住房”。按照這個標準，在此次調查的亞太地區45個城市中，只有新加坡的組屋、墨爾本和布里斯班的公寓是“負擔得起的”。香港的這一數值為26.5，已比上一年（30.5）大幅下降。

越南胡志明市的房屋負擔能力倒數第二，是家庭月收入中位數的32.5倍。在該國，許多購房者是擁有多套房屋的投機投資者，進一步推高了房價。與去年的指數類似，中國大陸城市在住房可獲得性方面排名最低。報告指出，中國的住房擁有率在過去10年里“大幅下降”。

而城市的住房可獲得性與相對于人口增長的新住房供應量直接相關。報告以深圳舉例稱，從2010年-2022年的12年間，深圳的人口增加了700多萬，但其新增住房存量僅增加了3100萬平方米，是同期中國城市中增幅最小的。

ULI亞太區總裁福克納說，這份報告探討了住房需求和區域競爭力變化的影響，同時考慮了影響住房可獲得性的因素。報告主要作者Kenneth Rhee則指出，亞太地區的住房存量和住房可獲得性差異很大。影響住房可獲得性的關鍵因包括人口趨勢，與土地使用和密度相關的政府政策，重建或重建衰退城市地區的能力，購房融資的可用性，政府對房屋供應的參與，以及新冠疫情對新房供應的影響等。

這份報告涵蓋澳大利亞、中國、印度、印度尼西亞、日本、菲律賓、新加坡、韓國、越南等9個國家的45個城市，總人口達35億，約占世界總人口的45%。