界面新聞記者 | 黃昱
5月樓市成交延續了4月以來的下滑趨勢，房企銷售繼續承壓。
據中指研究院數據，TOP100房企5月單月銷售額同比上升2.9%，但經季節調整后環比下降18.8%。1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點。
另據克而瑞統計，5月單月，百強房企中銷售環比下滑的企業達到八成。
百強房企銷售壓力繼續加大的背后，在于市場活躍度下降，購房者觀望情緒加重，據中指研究院初步統計，重點100城新房成交面積環比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。
有兩位華南區域房企營銷人員都告訴界面新聞，5月市場確實比4月還差很多，客戶難找。
在目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年以來房企格局繼續分化。
中指研究院企業研究總監劉水指出， 1-5月，部分央國企銷售額同比增長超過50%，如中海、華潤、招商、建發、華發、中國鐵建等；還有企業增長超過100%，如越秀地產、保利置業、廈門國貿等。另外，民企銷售增長較高的有濱江、龍湖、卓越、美的置業等。
持續分化
央國企銷售表現突出，具有代表性的是保利發展，雖然其銷售增速并不顯眼，但在房企銷售冠軍的位置上越來越穩。
從今年1月以來，保利發展就一舉超過碧桂園成為行業全口徑銷售榜冠軍，并已連續五個月位居累計銷售榜首。
中指研究院數據顯示，今年1-5月保利發展實現全口徑銷售額約為1956億元，同比增長22.9%，高出第二的萬科近300億元。
排名銷售榜第三和第四的均是央企，分別為中海地產、華潤置地，這兩家前5月累計全口徑銷售額十分接近，分別為1468億元、1435.3億元，同比分別增長51.7%、76.5%。
大部分民營房企以及混合所有制房企則沒有這么好的銷售表現。
作為混合所有制房企代表的萬科，其今年前五月實現全口徑銷售約為1659億元，較去年同期的1673.4億元略有下降。
民營房企代表碧桂園今年1-5月累計銷售額約為1399億元，位居全國第五位。另外，杭州房企濱江也進入行業前十，全口徑銷售額為801.7億元。
銷售的分化不僅體現在央國企和非央國企之間，還體現在大房企和中小房企之間。
據中指研究院數據，1-5月，TOP10房企銷售額均值為1274.9億元，較上年增長16.4%；TOP11-30房企銷售額均值為413.2億元，較上年增長13.1%；TOP31-50房企銷售均值為197.4億元，較上年下降2.8%；TOP51-100房企銷售額均值為94億元，同比下降6.9%。
從不同陣營的房企數量增減來看，大規模房企也具備更強的競爭力。
千億以上陣營7家，較去年同期增加4家；第二陣營（500-1000億）企業8家，較去年同期減少1家；第三陣營（300-500億）企業10家，較去年同期減少2家；第四陣營（100-300億）企業為43家，較去年同期減少3家。
另據克而瑞統計的企業銷售門檻值變化來看，1-5月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長33.6%至746.5億元，TOP20門檻增長11.5%至321.1億元；而TOP30房企的門檻則同比明顯降低13.5%至179.2億元。
一位東莞房企營銷人員告訴界面新聞，最近市場壓力很大，感覺客戶都消失了。
市場低迷
百強房企銷售持續承壓的原因，在于重點城市房地產市場規模在3月沖高后持續回落。
據中指研究院，5月，重點城市房地產市場供需兩端均繼續走弱，市場活躍度下降，購房者觀望情緒加重，據初步統計，重點100城新房成交面積環比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。
供給端來看，5月，房企推盤積極性也偏弱。根據中指數據，重點50城批準上市面積環比下降超兩成。
克而瑞研究中心也指出，5月樓市延續平淡，重點30城供應一降再降，僅為2019-2021年同期一半，成交環比下挫8%，同比增長22%，絕對量基本回落到2月水平，受去年基數較低影響，前5月累計成交上漲28%。
分能級來看，一線城市成交縮量明顯，環比下滑22%、降幅高于30城平均，但同比仍增長51%。二三線城市整體熱度小幅回落，但不同城市還是存在顯著分化行情，少數環比增長，多少環比下降。
克而瑞研究中心表示，一線城市成交縮量原因在于，前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現成交轉降，北京主要受限于供應，連續2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應放量，但是受外圍區域推盤量占比增加影響，成交表現一般。
在市場持續回落的背景下，房企的促銷舉措也變得多樣。首先是樓盤大幅降價和政府的“限跌令”再次重出江湖，上一次限跌令引發廣泛關注還是2021年下半年，這次典型代表城市包括環滬城市蘇州昆山、環深城市惠州等。
在直接降價的同時，不少房企也祭出了零首付甚至“負首付”來吸引購房者，即通過補貼首付、提供首付分期或者幫助購房者“高評高貸”的方式，降低購房者上車門檻，涉及的城市包括深圳、重慶、惠州等。
很顯然，這些舉措并沒有給低迷的市場帶來太大的起色。
劉水認為，當前居民收入及就業預期尚無明顯改善，房地產市場調整壓力加大，近期個別房企償債壓力較大、部分城投風險上升，也對市場預期形成擾動。目前核心城市政策存在較大優化空間，市場也需要更實質性的政策落地。
可以看到，5月，各地政策出臺頻次下降，核心二線城市仍以微調為主。根據中指監測，5月各地優化政策36條，約為4月半數。
“6月作為房企年中沖刺關鍵節點，若能夠進一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產銷售有望迎來好轉。”劉水指出。