界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
樓市回溫乏力，為激活土地市場(chǎng)，深圳再放大招！
5月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布2023年第二批次擬出讓居住用地項(xiàng)目清單，共掛牌出讓10宗宅地，是首批供地?cái)?shù)量的兩倍，總用地面積約24.34萬(wàn)平米，總建筑面積達(dá)約104.85萬(wàn)平米。
從10宗供地的分布情況來(lái)看，包括南山1宗、寶安1宗、龍華2宗、光明2宗、龍崗3宗、深汕1宗。各地塊將于2023年5月25日至2023年8月25日期間發(fā)布出讓公告，這意味著深圳也將跟大多數(shù)城市一樣采取靈活供應(yīng)土地的方式。
在這10宗地塊中，最讓市場(chǎng)振奮的是南山深圳灣超總宅地——南山T207-0060宗地，位于南山區(qū)深灣二路與白石二道交匯處西南側(cè)，用地面積約為3.63公頃，容積率為6.0，總建筑面積約為20.77萬(wàn)平方米。
這塊地剛在4月26日調(diào)整規(guī)劃，從原來(lái)規(guī)劃的商服用地部分調(diào)成了二類居住用地，成為深圳灣超級(jí)總部基地核心區(qū)域唯一新增住宅用地。
在深圳灣超級(jí)總部基地核心區(qū)域，上一次有宅地成交還是2001年的“中信紅樹灣”和“紅樹西岸”地塊，近22年來(lái)該片區(qū)一直未有宅地入市。
有業(yè)內(nèi)人士指出，這是深圳史上最豪氣的一次調(diào)規(guī)，當(dāng)時(shí)預(yù)期它很快拿出來(lái)賣，但沒想到這么快。
“調(diào)規(guī)后一個(gè)月，迅速釋放到市場(chǎng)，目的還在于以中心區(qū)壓箱底的‘靚地’來(lái)捂熱土地市場(chǎng)，進(jìn)而從源頭上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。此宗地交易，大概率會(huì)創(chuàng)造‘地王’，政府也希望由此信號(hào)激活市場(chǎng)信心，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。
在如今樓市緩慢復(fù)蘇、規(guī)模縮量以及結(jié)構(gòu)分化明顯的情況下，房企普遍強(qiáng)調(diào)優(yōu)中選優(yōu)的投資拿地策略，對(duì)拿錯(cuò)地的容忍度為零。地方政府也深知這一點(diǎn)，今年來(lái)各地普遍將更多去化快、利潤(rùn)空間可觀的優(yōu)質(zhì)地塊推向市場(chǎng)。
深圳灣超級(jí)總部的區(qū)位優(yōu)勢(shì)不必多言，它的定位是“世界500強(qiáng)企業(yè)總部基地”，未來(lái)將成為全球高端產(chǎn)業(yè)集聚地的典型和世界級(jí)城市功能中心”，是深圳的17個(gè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，規(guī)劃用地面積約1.17平方公里。
公開資料顯示，“深超總”已入駐企業(yè)開工項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)，其中深灣匯云中心、神州數(shù)碼集團(tuán)總部、天音大廈、中國(guó)電子總部主體結(jié)構(gòu)已封頂，中信金融中心、中興通訊總部、OPPO國(guó)際總部、招商銀行總部、碳云大廈等項(xiàng)目已進(jìn)入主體施工階段。
另外，萬(wàn)科位于該區(qū)域的新總部大廈也在建設(shè)中。而恒大集團(tuán)的深圳灣超級(jí)總部基地已于去年11月以75.4億元轉(zhuǎn)讓，接盤方是興業(yè)信托。
從區(qū)位來(lái)看，南山T207-0060宗地將來(lái)大概率會(huì)打造為深圳頂豪項(xiàng)目。按照之前的指標(biāo)規(guī)劃，該地塊將增配9班幼兒園（占地2700平米）、托育機(jī)構(gòu)（建面300平米）、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地（場(chǎng)地面積1670平米）等。
李宇嘉指出，顯然，公共配套不僅齊全，而且規(guī)模非常大。南山T207-0060宗地就是要往高端打造，迎合目前改善型需求主導(dǎo)的市場(chǎng)局面，迎合高端改善旺盛的局面。。
不過，李宇嘉也認(rèn)為，當(dāng)下缺的不是高端盤，這些高端盤只是小眾市場(chǎng)，也救不了市場(chǎng)。高端盤熱銷，既是市場(chǎng)分化的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這才是更應(yīng)該解決的問題。
跟其它城市一樣，深圳樓市雖然有緩慢復(fù)蘇的跡象，但始終承壓。
安居客指出，4月深圳新房市場(chǎng)依舊是供應(yīng)小高峰，有5000多套房源入市。一方面是不斷入市的新盤房源，一方面是新盤去化的不理想，導(dǎo)致庫(kù)存高企。
據(jù)安居客數(shù)據(jù)，4月份，深圳全市新房住宅成交3505套，環(huán)比上漲9.5%，同比基本持平。4月底，深圳全市新房住宅庫(kù)存共39791套，環(huán)比3月底減少1.4%，去化壓力較大。
從更能反映市場(chǎng)真實(shí)熱度的二手房市場(chǎng)來(lái)看，深圳樓市壓力更大。
安居客數(shù)據(jù)顯示，4月全市二手住宅成交3192套，環(huán)比減少19.1%，仍遠(yuǎn)低于2019、2020年月均超6000套的成交水平。
克而瑞指出，從4月深圳二手住宅各區(qū)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，龍崗區(qū)的網(wǎng)簽量最多，共網(wǎng)簽808套。除了鹽田、坪山和大鵬新區(qū)以外，其他各區(qū)成交量均環(huán)比下滑。大鵬、坪山和光明區(qū)的二手網(wǎng)簽套數(shù)仍為個(gè)位數(shù)。
另?yè)?jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年5月1日，根據(jù)四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市共掛盤出售房源約14.4萬(wàn)套（存重復(fù)房源，后同），對(duì)比4月1日統(tǒng)計(jì)的約13.8萬(wàn)套掛牌房源增加5752套，環(huán)比增長(zhǎng)率為4.2%。
樂有家研究院指出，經(jīng)過2年多的調(diào)整，深圳商品房?jī)r(jià)格的泡沫大部分已經(jīng)被擠壓出來(lái)，房?jī)r(jià)回到2020甚至2019年。到今年一季度，深圳二手房已經(jīng)有過半低于參考價(jià)成交，高于參考價(jià)20%以上的成交占比不到10%。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳4月份一二手房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)上漲：新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，連續(xù)第三月環(huán)漲，同比下跌1.1%，跌幅縮窄；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比下跌1.4%。
為了緩解樓市壓力，自4月20日開始，深圳執(zhí)行兩年的二手房參考價(jià)制度有所調(diào)整，銀行核定房貸將以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，不再以二手房參考價(jià)為準(zhǔn)。
當(dāng)從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，二手方參考價(jià)的退出并沒有給市場(chǎng)帶來(lái)較大刺激。李宇嘉指出，近期二手房交易一路下行，這意味著受經(jīng)濟(jì)、人口等因素影響，深圳居民“加杠桿”購(gòu)房的時(shí)代已一去不復(fù)返了。