文|空間秘探 朱珂佳

杭州第二家萬豪行政公寓將于6月啟幕，這是萬豪行政公寓第二個杭州落地項目。選址位于余杭區未來科技城的中心區域，臨近阿里巴巴集團總部、海創園、夢想小鎮、恒生科技園等科技創新園區。事實上，不止萬豪，今年上半年，希爾頓、東呈集團、雅閣集團等多家酒店集團紛紛布局公寓板塊。為何酒店如此熱衷于做公寓？本文略作解讀。

萬豪、希爾頓、雅閣......上半年紛紛開公寓

5月中旬，萬豪行政公寓宣布其第二家門店將于今年6月在杭州開業。早在2015年，萬豪行政公寓便首登杭城，落子在未來科技城，并且與EFC開發商建工地產共同打造的高端服務式公寓——EFC萬創國際，也于當年7月開業。

上月底，國際高端酒店品牌希爾頓、雅閣集團也有“公寓”動作。

4月28日，雅閣酒店集團與華南地區最大酒店式公寓品牌——維福頓酒店集團在廣州達成戰略合作，維福頓公寓將成為雅閣酒店集團品牌家族一員。雅閣酒店集團將新增26家公寓物業，約2000套單元。未來，雙方將合力打造全新高端酒店式公寓品牌——維福頓酒店集團，首批8家雅閣維福頓公寓將在年內落子廣州和合肥。

4月26日，深圳機場希爾頓逸林公寓正式開業，公寓由深圳機場航空城發展有限公司投資建設，并由希爾頓集團運營管理。除了優越的地理位置外，公寓共有152間帶有廚房、起居空間或客廳的客房，配備齊全。寵物友好是深圳機場希爾頓逸林公寓的一大特色，公寓設有寵物友好客房為有需求的賓客提供便利。

剛步入第二季度，東呈集團旗下鉑頓國際公寓再度成功簽約廣東臺山項目，這距離鉑頓簽下臺山首個項目星光城廣場僅過去一個多月。鉑頓國際公寓是東呈集團旗下中高端服務式公寓品牌，目前已進駐包括廣州、佛山、珠海、東莞、南寧、柳州等數十個城市，不久的將來，未來，鉑頓國際公寓在廣東江門臺山就將擁有2家門店。 

今年一季度，嶺南商旅集團旗下嶺南酒店全新品牌——嶺舍創享公寓酒店（廣州海珠店）正式啟幕。這是嶺南商旅集團繼 2017 年推出的服務式公寓品牌——嶺居創享公寓后又一全新公寓品牌，旨在為 Z 世代的青年白領群體及城市生力軍，提供具有性價比的住宿解決方案，以構筑 " 畢業時代的青年旅居之所 " 及 " 城市旅行者的即時社區 "，不斷地促進嶺南酒店 “創享公寓”品牌系列建設，深耕鄰里社區文化，將其打造成為青年長租公寓的范本。

空間秘探觀察發現，去年開始，各大酒店集團就已經籌備公寓板塊或者規模的布局。

去年9月14日， 開元旅企推出首個長租公寓品牌開元摩所MORESORT，品牌首店位于杭州蕭山城南，于國慶后正式開業。

10月20日，良程酒管與索享酒店集團達成戰略合作。未來，雙方將共同發展良程酒管旗下藝龍海系列及中高端服務式公寓品牌藝龍瑞閣國際公寓，攜手布局中高端酒店及服務式公寓領域。 

10月底，上海桃浦雅辰悅居酒店宣布預計于2023年年中正式開業。這家位于上海市普陀區桃浦地區智創TOP產城綜合體的酒店，不僅擁有212間客房，還配備了162間服務式人才公寓，成為上海首座配有人才公寓的酒店。 

業內普遍認為，近年來，酒店集團在公寓板塊一直動作不斷，酒店和公寓產品的界限似乎越來越模糊。

各有戰略，酒店布局公寓的三大類型

根據行業特色，我國租賃住房產品可分為四類：宿舍型公寓、青年公寓、租賃式社區、高端服務式公寓。前三者以25-40歲的新市民和青年人為主要客群，價格相對親民。而高端服務式公寓，無論是價格還是服務都相對高端，酒店集團布局的公寓品牌產品，基本以中高端公寓產品為主，布局的模式大致為3種類型。

品牌布局

隨著酒店品牌布局日益多元化，除了考慮子品牌之間的差異化發展，還要根據市場需求進行調整。精準切中市場用戶需求，并逐漸與之形成彼此共生共進的新時代關系以“共生演進”的姿態開發出符合當下消費需求的新品牌。

萬豪行政公寓作為萬豪國際旗下30大子品牌之一，定位于高端的服務式公寓，是萬豪集團旗下唯一的的服務式公寓品牌，遍布16個國家/地區，專注于為高端人群提供中長期居住服務，實現公寓式生活與頂級的酒店式服務的巧妙融合。

不止萬豪，多家國際國內高端酒店酒店集團幾乎都在品牌布局上，開辟出專門用于長租的公寓板塊，如希爾頓逸林公寓、洲際行政公寓、文華東方行政公寓、瑰麗府邸等。

戰略合作

不少酒店集團并不是親自運營自身的公寓品牌，而是和專業優秀的公寓品牌戰略合作，強強聯合。對于酒店集團而言，戰略合作并非僅僅是簡單意義上的企業之間的融合，除了傳統意義上為雙方提供附加值外，更多的是一個完善系統的建立。

今年4月底，雅閣酒店集團與華南地區最大酒店式公寓品牌——維福頓酒店集團在廣州達成戰略合作。雅閣酒店集團作為國際高端酒店，能為維福頓酒店集團帶來中央集團化管理，完善運營管控體系、人力資源建設以及專業的國際化酒店管理經驗。同時，雅閣酒店集團也依托維福頓酒店集團在過去23年以來積累豐富的公寓運營經驗，面對當下去存量物業化的市場機遇，通過盤活存量資產，實現輕資產品牌管理輸出，優化和完善高端公寓產品，最終實現雙方合作雙贏。

商業并購

酒店品牌布局公寓領域在行業內早已不是新鮮事，但想要在中高端公寓市場站穩腳跟往往不是件容易的事。因此，有些酒店集團會選擇用收購的方式直接躋身進入中高端公寓市場。

去年7月，華住集團旗下專業公寓服務運營商城家，宣布戰略合并瑞貝庭公寓酒店品牌。瑞貝庭是中富旅居孵化的有一定體量的服務式公寓品牌，合并完成后，城家擁有瑞貝庭品牌所有權及其7棟物業近1,000套房源的管理運營權。相關資料顯示，瑞貝庭在2021年服務式公寓年均排名TOP10。

合并瑞貝庭之前，城家在服務式公寓板塊已擁有兩大中高檔品牌：CitiGO HOUSE歡閣服務公寓，以及和雅詩閣、華住共同運營管理的馨樂庭公寓酒店。可以說此舉是華住通過城家在公寓板塊產品上的一次進化與升級，這種通過商業吞并的方式既能快速幫酒店拓展產品服務半徑，也將成為助力租賃住房供應結構調整的一計重要舉措。

服務式公寓，酒店為什么都要分一杯羹 ？

曾有業內人士預言：面對當下租賃市場上的“雙軌制”中高端公寓將作為市場化的“另一軌”，接力保租房，成為公募REITs拓展的下一領域。ICCRA將中高端公寓分為頂奢服務式公寓、高端服務式公寓和精選服務式公寓。目前，精選服務式公寓作為新興的細分領域在市場上占有較大份額，成為各家酒店品牌分羹的對象，而其中具體緣由或有以下因素。

深耕高端人群，具有客源優勢

伴隨著我國經濟發展步伐逐步成長，從1984年國內第一家涉外服務式公寓——麗都公寓出現至今，國際國內酒店品牌紛紛布局中國。其中，本土頂奢公寓品牌尚未出現；高端服務式公寓市場在國際品牌的主導下，形成了穩定的品牌影響力和客戶群體。唯有精選服務式公寓的客戶還存在細分，分為生活方式型和經典型類。

而經典類是在白領公寓基礎上發展起來的一類適用范圍更廣的服務式公寓，以白領公寓崛起為代表的市場使得租賃行業向著高端化的方向發展。但問題在于，高端公寓所面向的客群需要具備很強的支付能力，如此才能將租金水平、項目出租率和續約率能穩定在較高水平，這意味著目前傳統長租公寓市場上很難有符合這類需求的消費群體。

而高端酒店的基礎客群，在支付力和出行趨勢上完美切中高端公寓的市場需求，也不難理解高端酒店紛紛布局公寓板塊。他們既想抓住這類群體的短租酒店需求，也不想放棄他們的長租生活需求。同一批人，在相近的地方，享受兩類產品，也是水到渠成的事情。

例如，東莞旗峰山鉑爾曼行政公寓選擇與同集團旗下的酒店物業鄰近，在位置上與鉑爾曼酒店共同構成了公寓酒店綜合體，既實現了客源共享，也節約了建設和運營成本。

立足自身發展，優化產業布局

對于酒店行業而言，在高端公寓這一賽道，擁有雄厚家底的高端酒店集團憑借多年住宿服務從業經驗，以及成熟完整的經營管理體系，酒店企業在布局服務式公寓業務板塊，具備一定優勢。盡管傳統酒店產品與服務式公寓產品有所差異，但都屬于住宿服務大類，因此會有一定的共通性。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，酒店做長租、長租公寓做短租，其實大家都是為了隨行就市，增加收入、保證現金流、避免空置。未來的酒店和長租之間的這種行業邊界越來越模糊，居住形態越來越靈活。

所以可以看出，酒店做公寓其實也是一種資產運營，目前無論是國際還是國內頭部酒店品牌，都有自己的公寓產品，公寓作為商業資產的一個重要選項，除了公寓，有的還布局寫字樓、產業園等。從歷年的大宗交易市場來看，公寓和寫字樓的交易活躍度往往要超過酒店。

所以，酒店在布局公寓，其實也是一種資產多元化組合的商業行為。有趣的是，也有公寓“出身”的資產公司，回頭來再布局酒店的。如雅詩閣，是新加坡凱德集團旗下的全資子公司。是全球知名的服務公寓及酒店業主和住宿運營商，管理的物業遍布在亞太、中亞、歐洲、中東、非洲和美國地區30多個國家200多座城市管理800多家物業，于1998年起進駐中國市場，是最早將國際化生活理念引入中國的外資服務公寓管理集團之一。 擁有的服務公寓、共享公寓及酒店品牌包括雅詩閣、The Crest Collection、盛捷、Quest、馨樂庭、lyf、Préférence、Vertu、海睿思、馨樂庭連心、狐度海睿思、也旅、Fox Lite和 POP!。雅詩閣是典型的反其道行之，先做公寓，也做酒店。

酒店如何做好服務式公寓？

酒店如何做好服務式公寓，是一個大話題。不過，服務式公寓的內在理念在于為住客開創真正意義上的家外之家。所以，酒店集團要想做好公寓，要從“家”這個字上做文章。

為服務注入溫度

服務式公寓首先需要在服務標準上與酒店相同。例如，具備24小時安保及專業團隊服務，以及隨叫隨到的房間清潔和送餐服務等。但除此之外，服務式公寓還需要在生活細節之處提供恰到好處的溫度，具體操作上表現為需要根據住戶的行為習慣和興趣偏好為其定制服務。

例如，考慮到住戶大多駕車出行，那么服務式公寓在產品設計的考量上就應該將足夠的車位配套和洗車、維修服務應該納入。如果用戶感興趣的娛樂方式傾向高爾夫球、游泳、瑜伽、健身等運動類和品茶、飲酒等品鑒類活動，表現出對于高雅藝術有一定興趣，那么服務式公寓在建設公共區域可加入相應的配套休閑場所。

當然，考察住戶需求除了這些顯性之初外，更應該體察住戶的心理。例如，發掘住戶的情感需求。寵物友好，便是目前服務式公寓更顯溫度的服務之一。畢竟寵物對于年輕人來說，是面對較大生活壓力和焦慮之下的安撫與陪伴，他們將寵物視作家庭成員，是一種關于“家”的情感投射。

今年4月于深圳機場開業的希爾頓逸林公寓，共有152間帶有廚房、起居空間或客廳的客房，配備齊全。除了優越的地理位置外，寵物友好是深圳機場希爾頓逸林公寓的一大特色，公寓設有寵物友好客房為有需求的賓客提供便利。

讓產品實現溢價

為了吸納更多潛在消費者，實現客源拓展，服務式公寓品牌應該進一步細化產品分類，打造差異化的住宿產品以迎合更廣泛的住戶需求，實現產品溢價。

例如，對于高支付力的青年人來說，服務式公寓要彰顯輕奢與潮流的品味，裝修風格可以采用活力、清新等更適應年輕人審美的風格，提供的服務可以是寵物托管、私人觀影、多人聚會等。對于換房過渡期的家庭來說，裝修上更貼近商品住房風格，營造居家風格，附加服務方面可以提供兒童游樂場所、舉辦親子活動等

并且，酒店品牌在打造差異化產品的同時既可以開拓新客群，同時達到煥新品牌形象、穩定經營狀況的效果。在此過程中，更多個性化體驗及增值服務也讓住客產生心理溢價。

以嶺居創享公寓為例，以時尚輕奢設計與高品質家具實現新中產人群對精致家居的追求；以移動端智控系統、高速互聯網、多媒體系統等設施提供“一鍵式智能生活”。這種切中需求，滿足體驗的差異化產品會讓其更加樂意為此付費。

完善社區服務

酒店企業布局服務式公寓時往往在居家氛圍上貼合新時代旅客的活力與社交需求，講究“拎包入住”的實用性與設計感，做到機構化管理完善公共空間、創意性改造豐富社區文化，用完善的社區服務為人才在繁華都市找到身心最佳“棲息地”。

今年2月，萬科在廣州的一個城中村改造項目成為“網紅公寓”。萬科通過外立面的改造，擺脫大家對城中村臟、亂、差的印象，還留有足夠的公共空間展開活動，增進年輕人互動。在此之前泊寓就實現極具創意的項目改造，如院子型泊寓&工廠型泊寓。這種通過輕介入的建造方式，建立“舊”與“新”之間實現了銜接。一方面通過設計元素的連續性獲得空間氛圍的整體感，另一方面為場地提供公共的社交、活動空間，使之成一個活力共享的青年居住社區。

事實上社區服務不應局限于公寓本身，也要把公寓服務延展到戶外，比如，藝龍瑞閣公寓定期組織類似讀書會、釣魚、足球、聚會等戶外活動，通過“設計+文化+社交+機制”服務模式，讓更多住客感受到“家外之家”的溫馨，最終實現“人在異鄉非異客”的愿景。在這樣的社區中，住客通過“點亮”自己的生活，獲得家的歸屬感。

綜上，面對中國市場上長期向好的商旅和家庭休閑出行，無論是專注于服務式公寓的運營商進一步擴大酒店市場，還是酒店及其關聯品牌著手布局服務式公寓，服務式公寓市場規模都將進一步擴大。可以預見，未來公寓產品和酒店產品的界限會進一步融合，高端酒店布局服務式公寓會成為市場的風向標。