界面新聞記者 | 黃昱
支持房企股權融資的“第三支箭”曾給地產行業注入一針強心劑，但在開閘半年后還未對房企形成真正的資金支持。
據界面新聞了解，去年11月A股房企股權融資全面重啟以來，已有超過30家涉房上市企業籌劃股權再融資，但不少房企連定增預案都還未披露，已有預案的上市房企股權融資申請都還在審批流程中，僅有個別H股公司股權融資落地。
作為最大的央企開發商，保利發展的定增進展是相對較快的。于去年12月30日發出定增預案，擬募資不超過125億元。3月2日獲上交所受理，3月23日收到上交所審核形成的首輪問詢。
最新的進展是，保利發展在5月17日就審核問詢函回復進行了披露。
在審核問詢函回復中，保利發展對本次定增募集資金擬投向14個房地產開發項目的必要性和合理性、資金用途的合規性等進行了說明。
接下啦，保利發展定增事項后續尚需通過上交所審核，并獲得證監會作出同意注冊的決定后方可實施。
交易所審核重點
從目前房企披露的股權融資預案來看，保利發展擬募資的金額僅次于萬科A擬定增募資的150億元，將通過發行約8.19億股來募資不超過125億元，擬投入廣州保利領秀海項目、西安保利天匯項目、大連保利城項目等14個房地產開發項目和補充流動資金。
從上交所發出的問詢函來看，在審批過程中，監管部門對房企定增的認購對象、募投資金用途、發行人財務狀況及經營情況等是比較關注的。
根據申報材料，保利發展的實際控制人保利集團將參與本次定增，參與認購金額不低于人民幣1億元并且不超過人民幣10億元，在本次發行完成后18個月內不得轉讓。
相關監管要求保利集團用來認購保利發展股份的資金必須為自有資金。
保利發展回復稱，根據保利集團出具的書面承諾和發行人出具的書面承諾，保利集團用于本次認購的資金來源為自有資金，資金來源合法、合規。
截至回復報告出具日，保利集團直接和間接持有保利發展的股份比例為40.49%，本次發行完成后，保利集團從持股比例將不低于37.95%，實際控制地位不會發生變化。
根據證監會于2022年11月28日發布的房地產股權融資五項措施，股權融資募集資金用途用于存量涉房項目、補充流動資金、償還債務等，不用于拿地拍地、開發新樓盤等。
因此，對于定增募集資金用途是否合規也是上交所關注的重點，要求其說明投向的14個項目是否屬于“保交樓、保民生”相關的房地產項目或經濟適用房、棚戶區改造、舊城改造拆遷安置住房建設，以及融資的合理性及必要性等。
保利發展表示，募集資金的投入有利于緩解工程建設的資金壓力，確保按期交付，增加普通住宅供給，滿足區域市場普通住宅的需求，并提供拆遷安置建設、租賃住房供給等，屬于“保交樓、保民生”相關的房地產項目或經濟適用房、棚戶區改造、舊城改造拆遷安置住房建設。
據公告，保利發展募集資金投向的14個房地產開發項目均已開工建設，平均開工面積進度為62%，預計開始交付時間自2023 年下半年開始，最晚至2026年。
據保利發展回復，雖然其將調用一切資源確保項目如期交付，但如果開發資金未能及時到位，公司仍將面臨較大交付壓力。
為此，保利發展將充分把握本次再融資契機，合理鋪排募集資金使用計劃，確保完成保交樓任務。
從現金流狀況來看，截至2020-2022年底，保利發展經營活動產生的現金流量凈額分別為151.6億元、105.5億元和74.2億元，存在一定程度的下滑。
對此，保利發展指出，主要原因為公司在手項目建設資金投入加大，同時當期簽約銷售金額增速放緩，資金回籠壓力較大，公司對營運資金仍有需求的缺口。
A股定增周期長
對于保利發展這樣融資渠道相對通暢的央企開發商而言，股權融資最大的優勢在于遏制杠桿率攀升，進一步優化資產負債表，為逆勢擴張提供籌碼。
萬科總裁祝九勝也強調了進行股權融資的主要原因，一是部分一二線城市出現了結構性的機會，重新啟動投資布局應該能帶來比較好的兌現；二是優化資債結構，他將債權類的資金比作水，股權類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。
中指研究院亦指出，股權融資有助于企業實現補充資金、提升權益的雙重目標，有利于上市房企改善資產負債表。房企可通過股權融資籌集長期資金，用于既有項目建設及新項目獲取，保持業績穩定或擴張。同時股權融資不直接增加房企的負債規模，可幫助企業降低杠桿率，改善資產負債表。
因此，去年11月28日支持房企股權融資的“第三支箭”釋出后，不少房企都宣布啟動股權融資計劃，央國企、民企、混合所有制均有參與，不僅包含優質房企，也有出險房企。
中指研究院指出，從融資目的來看，項目開發、償還境內外債務、補充流動資金為主要用途，還有部分企業明確提出用來購買股權資產。
中指研究院企業研究總監劉水對界面新聞表示，目前有A股和港股合計37家上市房企發布股權融資信息，只有個別H股公司股權融資已經落地，A股上市房企股權融資都還沒有真正落地。股權融資的支持，目前還在流程審批階段，還沒有形成真正的資金支持。
“第三支箭”釋出后，第一家官宣表示要進行定增募資的是武漢本地房企福星股份，他們希望增發30%的股份募資后用于房地產項目開發。
今年4月份，福星股份就深交所對其定增預案的審核問詢函進行了回復，目前仍待深交所審核通過，并獲證監會同意注冊后方可實施。
萬科A定增的最新進展則是通過了股東大會的審議，招商蛇口跟保利發展一致，在同一日回復了交易所的審核問詢函。
相對于這些穩步推進的房企，不少宣稱要股權融資房企幾乎處于停滯狀態，如世茂股份、新湖中寶等至今未發布定增預案。
中信建投研報指出，發行股份購買資產及配套融資、定增這兩種再融資方式流程大致相同，但不同上市主體增發耗時不同，歷史上看從發布預案到完成上市耗時平均約為12個月。
據中信建投統計，2014年以來A股房地產上市公司增發的事件，初始預案公告日至發審委/并購重組委通過日歷時2.2至25.4個月不等，中位數為7.6個月；初始預案公告日至上市公告日歷時3.9至32.4個月不等，中位數為12.0個月。
相較于A股，H股定增的速度要快很多，大概在發布股權融資計劃后一周左右完成，目前萬科、碧桂園、雅居樂等房企都在H股完成了配股融資。
在房企自身造血能力還未有實質性提升之際，相關機構也需要加快A股再融資流程審批，幫助房企實質性落地股權融資計劃，緩解房企流動性困難，這也有助于提升企業及行業信心。