界面新聞記者 | 牛鈺
京東對房地產開發業務的興趣越來越大。
在“保障性租賃住房”最熱的當下，京東今年初在北京花31億拿地后參與其中，要在亦莊總部旁建4000套員工公寓，宣稱租金僅為市場價的一半。
根據2022年的《北京市關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》，對于企事業單位的自有土地，土地使用權人可自建或與其他有實力、信譽好的主體合作建設運營保障性租賃住房。
京東顯然要自己單干。據了解，今年初京東拿下項目地塊的主體為北京越新房地產開發有限公司（以下簡稱“北京越新”），于2022年底才成立，不久就獲得了房地產開發企業二級資質，可以承擔該保租房項目的建造。
界面新聞根據該公司在天眼查搜索發現，在龐大復雜的京東企業族譜中，并不只有一家房地產開發公司，單與北京越新為同一法人代表的，還有一家上海京卓啟迪商業管理有限公司，與之關聯的還有北京聯茂方泰房地產開發有限公司。
聯茂方泰曾拿過京東北京亦莊總部二期項目地塊，并主導開發，而上海京卓啟迪為今年卓越集團與京東合作成立，雙方在上海、南京落地了兩大商業綜合體，購物中心部分由該公司負責商業運營管理。
由此可見，在房地產項目開發、運營方面已經擁有經驗的京東，今后或將自主開發運營這個總投資超60億的保租房項目。
從近兩年在京滬接連拿下住宅用地，規劃商業綜合體以及同樣融合商業的保租房項目“京東青年城”，讓外界不免去想象：京東是不是要搶傳統地產開發商的活了？
地產版圖有多大？
界面新聞梳理發現，京東的房地產業務版圖并不止于此，這家電商大佬，這幾年還伸向了產業園、商業地產、住宅地產等多個領域。
在京東年報中，界面新聞注意到，經營性現金流一欄的零售、物流和達達三個主要分部之外，京東還列出一個新業務板塊，包含開發物業的銷售收益，即京東開發的物流及其它地產項目在各種股權結構下出售所獲得的收益。
從數據來看，2019年是近幾年的巔峰，一度達到38.84億元。不過今年一季度只實現了超4億的銷售收益。
另外，京東年報中經營活動提供的現金流凈額一欄，顯示了一個重要板塊支出，即“開發房地產的資本支出”。數據顯示，2022年這項支出為60.97億元，最高的是2018年的88.57億元，近6年合計支出超過260億元。
在最直接的買地方面，2020年—2022年，京東購買土地使用權的支出分別為15.18億，78.25億、52.36億，三年合計超過145億元。
今年3月底，京東將旗下的“京東產發”分拆，已向港交所遞交招股書，該平臺主要負責開發管理京東的物業設施和其它不動產。
據京東產發的招股書顯示，截止2022年底，其開發中物業及土地儲備的總建筑面積約為770萬平方米，總物業估值為人民幣195億元。
而其管理的現代化基礎設施資產總規模合計人民幣937億元，總建筑面積2300萬平方米，2018年初至2022年底是其高速擴張階段，總建面的年復合增長率超過40%。
從京東產發稱“公司每年土地收購的建筑面積平均約為280萬平方米”來計算，近三年其收購的土地建面就超過840萬平方米。
據仲量聯行報告，2020年至2022年期間，在中國新經濟領域所有現代化基礎設施提供商中，京東產發在中國獲得了總土地面積最大的物流園區批準用地。
雖然京東產發方面官方提出第一次拿到物流基礎用地是2012年，但京東在產業地產方面拿地的時間更早。
2009年，京東開始正式在全國購買倉儲用地，拿下江蘇宿遷、上海嘉定兩地共計約37萬平方米的土地。2010年，京東又買下北京亦莊經濟開發區面積約13萬平方米土地，計劃建造亞洲最大的電子商務物流中心。
當時凡客、淘寶等自己買地建物流中心剛剛興起，有地產業內人士抨擊這是電商在靠圈地賺錢，劉強東2011年8月在社交平臺反擊了這種言論，稱在京東亞洲一號沒有建成前，京東在北京租賃了7處庫房，導致購物體驗和物流成本都很不好，這是京東圈地的最主要原因。
截止2022年底，京東在物流方面運營1500多個倉庫，以及超過2000個云倉，倉儲網絡總管理面積超過3000萬平方米。
物流產業園雖是京東搞地產開發的“大頭”，卻不是全部，在其涉及的醫藥、互聯網科技、實體經濟領域，也有相關的生物醫藥產業園、數字經濟產業園、數據中心以及商業MALL等，在同業內規模尚處于起步階段。
以商業MALL為例，京東剛開始打線下渠道時，一般選擇以在商場內部做一個體驗店為主，直至2021年9月，首家京東mall落地西安，共有5層樓體，經營面積達4.2萬平方米，隨后陸續在昆明、東莞落子，業務范圍除電器外，已涵蓋休閑、餐飲等多業態。
以此估算，京東在全國已落子的京東MALL經營面積已超30萬平方米。相對地產商，這一規模相對還很小，大概相當于萬達廣場經營面積的0.4%，紅星美凱龍總在管賣場面積的1.3%。
不過如同京東MALL是完成線上線下閉環的新零售業態，能為其帶來渠道、效率提升的價值一樣，數字經濟產業園、生物醫藥產業園等，也能為京東挖掘市場新的增長契機，這種價值又是傳統開發商難以比擬的。
試水產業新城
在京東所有產業地產布局中，產業新城是一個較新的板塊，從公開信息來看，京東對于如何去運營、搭建模式還處于試水階段。
2019年6月3日，京東以10.64億元拍下東莞一宗土地，建筑面積38萬平米，將建設180萬平方米產業新城，其產業規劃主要是圍繞人工智能、物聯網、機器人、云計算等1+3+5產業生態體系。
京東房產信息顯示，東莞京東智谷推出房源涵蓋辦公、廠房、住宅及企業獨棟，均價約為7000元/平方米，總價在281萬元/套—5000萬元/套不等。
京東智谷項目預計總投資200億，一期已于2021年交付，共招引了210家深莞企業，項目二期正在招商中，2025年項目將整體完成，預計可實現1000家京東上下游產業鏈企業和1500家配套企業的聚集，年綜合產值約280億。
京東智谷執行副總裁陳昱曾在公開場合表示，京東智谷是京東集團多元化布局的探索，是除數字科技、消費零售、智能物流外京東的第四個板塊，要把產業轉化成生產力，把京東的上下游產業聯合成一個生態圈，從運營服務做起、開發為輔，做一個產業的閉環。
也就是說，京東要做的事，就是從與產業新城開發商合作提供科技服務到自己成為開發商，從被產業新城招商的一方轉向自主運營并招商。
據了解，已有不少行業頭部企業在布局產業新城，多與當地政府合作，比如華為也要在深圳打造產業新城。
“產業地產目前是紅海也是藍海。有太多的傳統地產商、實業企業轉入產業地產領域，但也有隨著片區未來的經濟發展，如粵港澳大灣區，出現對產業轉型升級的訴求和空間需求。”陳昱直言，京東雖然有自身的產業優勢和技術優勢，想走一條先從產業做起再往產業平臺發展的一條路，也許會很艱辛。
招商銀行研報指出，像京東這類行業龍頭入局產業園市場，優勢為對產業理解深刻，產業號召力強，易形成產業鏈生態，主要圍繞自身產業發展，布局特色主題型園區。
陳昱指出，通過京東引薦入駐“智谷”的企業，能夠在京東物流這塊享受到供應鏈的一些優惠，相當于實實在在幫企業去降低成本，提高效率。
但同時劣勢也很明顯，依賴母公司業務和單一行業景氣度，并且相比傳統的園區開發商，在土地開發、建筑設計、園區運營方面缺乏經驗優勢。
目前來看，“京東智谷”的運營模式還沒有完全復制落地，僅在三亞、蘇州有新布局，但這兩地并無開始動工及招商的信息。
蘇州住宅項目面臨流產？
若說產業地產、商業綜合體這類布局是在產業發展之下的“陽謀”，那么在住宅地產方面，京東的動作顯得十分微小，多隱藏在這種大布局之后。
2009年，京東在劉強東老家江蘇宿遷與上海嘉定兩地就共計拿下約560畝的土地，買地價格分別為2000萬美元及3億人民幣。
2013年時，在劉強東的老家江蘇宿遷出現一個名為“新新家園”的樓盤，這與京東靠產業勾地后涉足相關住宅投資有密切的聯系。
雖然查詢不到具體的拿地信息，但據新新家園官微2013年發布的消息顯示，該項目由當地一家民企投資開發，位于京東宿遷客服中心旁，屬于京東科技園的配套住宅項目，也有京東商城的投資，開業當天也有京東方面的領導參加。
在當時項目周圍樓盤價格在4000元/平以上時，該項目給京東內部員工的優惠價是3000-3800元/平。
而京東在宿遷的投資項目并不止客服中心一個，據京東數據顯示，截至2021年底，京東在宿遷累計投資項目13個、投資額超200億元，涵蓋26個重點合作項目，背后所牽涉的員工宿舍等住宅項目并不在少數。
從明面上來看，京東近年只有3次公開拿地投資涉及住宅用地，除上述北京亦莊保租房項目外，另外還有蘇州及上海，均為0溢價拿地，合計拿地金額超177億元。
據界面新聞了解，上述項目都是京東靠自身的產業優勢，以與當地合作的資源為資本，用底價拿地，甚至于是明顯的定制地塊，再引入合作方共同開發建設。
2021年6月，京東聯合卓越集團花99.1億元斬獲上海普陀區商住辦綜合地塊，房地聯動價為9.6萬元/平方米。
最新消息顯示，該項目為上海西站上的TOD項目，后來又引入了金地商置與卓越共同開發，住宅部分已于去年底入市。
相比上海，京東在蘇州的項目則相對曲折。2020年時，京東4.55億拿下蘇州京東智谷科研商辦地塊時，以42.76億元順帶拿下的建面27.41萬方的住宅用地，合作方是平安以及中南建設。
值得注意的是，該宗土地有較為嚴苛的要求，投資監管協議明確，競得方必須引入一家世界500強，從2016年至2020年連續5年入選，否則項目需整體自持。同時綁定不少于30億元的研發類產業項目，建成5年后納稅不少于10億元等一系列要求，這與京東十分匹配。
但時至今日，該項目仍未開始建設，甚至傳出了退地的消息。
據蘇州市12345平臺“寒山聞鐘”今年1月的回復顯示，該項目住宅部分確實未開工建設，如果無法滿足要求，將按照土地出讓合同約定進行處理，也就是回收土地。
蘇州智谷未復制落地，配套住宅也無法順利開發，京東要將自己在產業地產之外的商住地產版圖做的越來越大，還需要更長的時間摸索。