界面新聞記者 | 牛鈺
這一輪調整周期中最先倒下又較快推進債務重組的華夏幸福，在交出一份正向盈利的年報后，華夏幸福管理層“用發展解決問題”的經營戰略在逐漸清晰。
5月11日，在華夏幸福的業績說明會上，除了“不逃廢債”“保交樓”等這兩年非常頻繁提及的表述外，管理層還對如何持續“造血”經營、解決遺留難題這類“未來發展思路”做出了回應。
“2022年于華夏幸福，是荊棘載途、充滿挑戰的一年，也是枯木逢春、撥云見日的一年。”華夏幸福董事會主席王文學在業績會上重申了公司今年的四個戰略方向，即完成“保交樓”、全面推進債務重組、業務經營重啟以及創新業務發展。
其中，創新業務即2022年宣布轉型輕資產的“產業新城服務商”所涉及的兩個主要業務：物業服務及代建。相較于去年剛提出時的“目標型”戰略，華夏幸福管理層提出了中長期的布局和計劃：
一是謀劃期，2022年是創新業務的開局元年，明確轉型戰略，各創新業務單元相繼實現了市場外拓和項目落地，創新業務板塊總營收超過30億元。
二是發展期，2023年通過優化組織和機制，保障戰略轉型落地，隨著內部債務重組的推進以及外部市場環境的改善，創新業務板塊將抓緊時機在規模上做大做強。
三是成熟期，強化自身核心能力打造，讓創新業務成為公司持續經營發展的重要基石。
“戰略轉型是在當前階段基于行業發展前景、自身經驗能力、團隊組織匹配等多因素綜合考量的最優選擇。”在華夏幸福管理層看來，隨著內外部環境逐步改善、以及創新考核分配機制的落地，創新業務對華夏幸福未來的償債能力以及持續發展，都將成為強有力的支撐。
界面新聞注意到，新業務的“支撐作用”從今年一季度開始就初顯雛形。
據華夏幸福公告顯示，2022全年數據來看，產業發展服務和物業服務華夏幸福僅有的實現增長的業務，輕資產服務類業務營收約22.5億元，雖然占其總營收只有7%，但毛利率很高，尤其是產業新城服務板塊，毛利率高達69.8%。
今年一季度，在其傳統業務住宅開發銷售額大幅下滑80%至5.5億元、產業新城略微增長4%至7.77億時，物業及其它收入為9.92，較去年同期增長超20%，幾乎為去年全年的1/3，業績貢獻已趕超兩大基石業務。
同時，華夏幸福今年在新業務的開拓上發力也更明顯，據華夏幸福為界面新聞提供的數據顯示，以代建為主的“幸福優選”平臺今年一季度業務加速增長，市場化簽約數量為去年全年的1.6倍，幸福產城、幸福藍線等創新業務均以超過200%的增速全力進行市場化外拓。
對出險房企來說，“回歸正常經營”往往不包含新增投資，而華夏幸福的新業務是輕資產模式，所需的資金較少，同時其也在解決歷史遺留的問題，將精力分給新業務。
在債務壓力之下無法再延續此前的重資產開發模式方面，華夏幸福管理層明確表示，此前以產業新城為核心的“園區+地產”模式將進行收縮。
對產業新城項目，華夏幸福通過對現有區域逐一甄別，實施分類管理：聚焦投資高潛力區域，加速價值兌現；對中潛區域，實施“開發+服務”模式，輕重結合，提升投資效率；對潛力較低的區域，逐步退出，收回投資。
比如今年3月份，華夏幸福提前解除了貴陽修文產業新城項目合作協議。該項目最早于2018年9月29日正式中標，彼時公告明確，華夏幸福于上述項目的采購預算為98.24億元，項目合作期限定為35年。
實際上，此前華夏幸福極為擅長的特色業務產業PPP模式（與政府合作）早已踩了急剎車，2019年至2022年，該公司新簽署產業PPP項目協議分別為7個、1個、0個、0個。
據年報披露，截至2022年底，華夏幸福全國55個產業新城正常經營，而在2019年底，華夏幸福一共有72座已落地的產業新城項目。
除產業新城及新業務外，華夏幸福在保交樓和債務重組這兩個重要工作上也有些許新進展。
據王文學透露，2023年1-4月實現63個項目復工，實現2個項目交付，共3,494套/29萬平。2023年全年計劃實現復工/施工面積834.9萬平方米，完成竣工面積716.4萬平方米。
至于資金來源，王文學表示將通過銷售回款、資產處置回款、欠款催收、借助政府平臺存量資產融資、跨區域資源調配、國家專項借款等多種方式籌集資金。
值得注意的是，對于欠款方面，據華夏幸福年報數據顯示，截止2022年，華夏幸福應收賬款賬面余額583.53億元，主要為產業新城業務產生，其中應收政府園區結算款571.13億元。而去年華夏幸福總營收只有319.42億元。
有投資者在業績說明會就此提問公司有何計劃和安排，華夏幸福管理層表示，根據協議將合作區域內所新產生的收入留成部分繳納至地方財政后，按照約定比例留存，剩余部分納入財政預算支出管理，通過安排預算支出、并完善各項收支手續，以保障公司各項服務費用的順利支付。
此外，華夏幸福去年底與華潤達成124億元的南方總部資產交易協議，已于2023年4月收到華潤置地第一筆27.5億元交易款。
有欠款未收回的情況下，華夏幸福自身的債務問題還沒有完全解決。
截至4月28日，華夏幸福《債務重組計劃》中2192億元金融債務通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為人民幣1806.24億元(含境外間接全資子公司發行的49.6億美元債券重組，約合人民幣335.32億元)，約占金融債務金額的82.4%。
截止5月12日收盤時，華夏幸福報2.52元/股，下跌1.95%，總市值98.63億元。