文 | 真故研究室 鄭思芳

編輯 | 龔 正

今年年初，家中疑掛齊白石畫作的“萬柳書院少爺”視頻火遍全網，所在的萬柳書院，因靠近北京頤和園、圓明園和101中學等學區，成為北京的頂級富人區，均價一度超30萬/平米，被公認為是“北京樓市的盡頭”。

然而也同樣是萬柳書院，5月6日，75套書院住宅被作為債權轉讓抵押物，出現在拍賣平臺上。圍繞這背后的開發商——中赫集團的資金鏈和債務猜測增多。

中赫集團在國內并非以規模化開發房產為路線，而是幾乎專為富豪階層蓋房，所以普通大眾不甚熟悉。但它旗下有一個中國球迷都知曉的品牌資產——國安足球俱樂部，中赫集團是其第一大股東。

“萬柳少爺”的房，被抵押了嗎？

5月6日，中國信達在京東拍賣上架了一組資產，顯示為“北京赫華恒瑞房地產開發有限公司債權轉讓”項目，抵押物中就包括75套萬柳書院住宅，債權總額近47億。

先不說這75套豪宅背后的“神秘開發商”和較為復雜的利益關系，看熱鬧的網友們聚焦的第一點是：豪宅暴雷，“萬柳少爺們”的房子有沒有受到影響。

先來看看這些豪宅的價值。

若按47億元價格計算，這75套房源平均每套售價為6000萬，以其平均250平方一套的面積來算，均價為24萬元/平方米。

這低于此前萬柳書院顯示的市場均價。去年，該豪宅的一套法拍房，在經歷117輪報價后、以高達36.46萬元/平米的拍賣價售出，刷新北京樓市成交記錄。

如今，中國信達的拍賣價格，給大眾的感覺是豪宅似乎也沒逃過“陰跌”的命運。

其次，來看看這些豪宅的業主，有沒有受影響。

在中國信達的拍賣公告中，75套房源狀況為“全部未售”。然而在住建委官網上，這75套萬柳書院中，至少有15 套顯示已網簽。還有熟悉萬柳書院的房產經紀人告訴媒體，這些住宅大多已出售并有業主入住。

這里面的情況就分為未售出、已網簽和已售未網簽三種。

如果是未售出狀態，抵押好說。一般而言，只有未銷售房源能因借債而拿來抵押，否則會出現一房兩賣的情況。

一種是已網簽。一般大眾的理解是網簽就代表具備了物權登記的效力，但實際上并非如此。有法律人士指出，網簽只是購房環節的一個流程。如果出現已網簽而被抵押，業主需要在第一時間進行預告登記，并不是只要網簽了，房屋就保險了。

一種是已售未網簽。這些房源有業主，面臨全額交了房錢，但是辦不了房本，同時房子還被抵押的情況。

如果是這一種，中赫置地可能把已經售出的房子，當作自己的私有物抵押。這在一些人看來是在割萬柳書院富豪住戶們的韭菜。

但這樣割并不容易。因為如果房屋已經售賣，且已有富豪業主確實已經支付價款并實際占有，就要確定業主是否擁有優先權。業主可以提出執行異議，讓房源可能不會被抵押查封拍賣。

不過，目前市場尚未出現萬柳書院住戶維權的信息。

不管是富豪還是普羅大眾，面對上述復雜的情況，有律師建議，由于涉及的相關條款非常復雜，比如正式買賣合同的簽訂時間（是抵押在前，還是簽訂在前）、購房款的支付情況等，一旦發現問題（比如自家住房被抵押），最好立即提出異議，通過訴訟手段維護自身權益，以避免出現人財兩空的情況。

背后的開發商遇債務危機？

北京豪宅圈素有這樣一句順口溜，“萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰。”

2014年末上市的萬柳書院，對手曾是當時有名的融創觀瀾嘉苑、佳兆業廣場、恒大華府等，而現在萬柳書院已經完全蓋過了這些對手的風頭。

作為坐擁北京三山五園皇家風光的頂級豪宅和最強學區房，萬柳書院備受高凈值人群青睞，里面住的人非富即貴。

有傳聯想集團創始人柳傳志、網易丁磊等知名商業大佬都是萬柳書院的業主，金山軟件前董事長葛珂，也被傳曾花1.09億元拍下了這里的豪宅。

然而，萬柳書院的背后開發商及大老板，卻一直低調神秘。不過這也符合中國富豪們普遍的神秘調性。他們的客戶，也不希望因買了大老板的房而有朝一日被牽連曝光。

萬柳書院的開發商為民營開發商中赫集團。官網顯示，其成立于2005年9月，“以地標級項目和頭部體育IP等核心資產為依托，集體育、文娛、商業和科技等核心資源于一體。”

中赫集團背后的老板為周金輝，2005年成立中赫時才是一個才30歲的男人，然而當年就顯示出不菲財力。中赫集團旗下的房產開發公司中赫置地，由其斥資1.17億元成立。當年坊間流傳，周金輝為“行伍”出身。

而在早期中赫集團的對外宣傳中，其還涉及礦業。企查查顯示，早在2008年，就有一家名為中赫礦業投資的公司成立。其法人代表也是周金輝。另有早前的資料稱，周金輝也投資過O2O互聯網業務。

中赫集團旗下，房地產是其著力最密集的項目。萬柳書院是其 2012 年以26.3億元拿地開發的住宅項目，除此之外中赫集團旗下的住宅地產項目還包括北京釣魚臺7號院等。

這些項目的共同特點是，為中國頂級的“非富即貴”人群打造。比如釣魚臺7號院，位于玉淵潭湖邊，項目自稱是為“中國頂級背景客戶群打造的精裝100席湖案宅邸”。這里面流傳最廣的知名業主就有演員宋丹丹和她的實力老公。

這也從一個側面顯示出中赫開發房地產的思路并非規模復制化，而是走的“上層路線”，而這需要相當級別的廣泛人脈。人脈背書也能成為當年瘋狂的房地產企業融資的一項保證。

與“曲高和寡”的房產路線不同，中赫集團也于2016年“走入了大眾民間”。當年12月27日，在螞蟻金服與IDG資本退出后，中赫集團出資35.5億元參股北京國安足球俱樂部64%股權，成為國安最大的股東。

35.5億元的盤子中，其中 15.56 億元以自有資金出資，剩余 20 億元由山東國際信托貸款提供。

彼時，廣大球迷多不認識這個國安的新老板周金輝是何方人物。在“懶熊體育”當年的報道中，被員工證實屬于摩羯座的周金輝低調、很少笑、打扮體面、注意視覺審美，喜歡將加繆、朱棣、黑格爾、愛默生、普羅泰戈拉、朱光潛等人的名言放入企業內刊。

其實，周金輝搞體育，也不算突然為之。在百度百科中稱，早在2009年，周金輝就與來自瑞士的體育界運營專家共同創立了盛開體育。

在如今盛開體育的官網中，其稱總部設于北京，在洛桑和蘇黎世設有辦事處。業務主要有體育贊助（撮合中國贊助商與全球體育賽事之間的生意）、體育款待旅游、賽事運營（比如高爾夫界的美巡中國系列賽）、特許商品經營、為國際體育組織提供中國戰略建議的咨詢服務。

在前不久，中赫集團還迎來了有一個體育地標項目的改造——北京新工人體育館，這也是國安足球隊的主場。在官方對外發布中稱，新工體改造復建項目由中赫集團牽頭成立的中赫工體公司負責投資、建設和運營。

就是這么一個“龐然大物”，然而卻突陷萬柳書院被抵押事件中。

事件中的三方——北京赫華恒瑞房地產開發有限公司，是萬柳書院開發商，原本隸屬于中赫集團。2019年，赫華恒瑞出現股權變更，中赫集團及其子公司退出股東行列，接盤者正是中國信達旗下子公司——金谷信托。

中國信達全稱是中國信達資產管理股份有限公司，成立于1999年4月，是經國務院批準成立的首家金融資產管理公司。在其業務組成中，受托企業客戶的不良資產經營是其重要板塊之一。官網顯示，目前其累計收購受托不良資產規模近1.4萬億元。

而金谷信托是中國信達旗下專業從事信托業務的非銀行金融機構，成立于1993年，公司股東為中國信達（持股93.75%）和中國婦女活動中心（持股6.25%）。

從現有公開信息來看，三者之間展開的可能劇本是中赫集團找金谷信托借款，抵押物是萬柳書院的75套房子和赫華恒瑞的100%股權，同時中赫集團實控人周金輝也對這筆債務進行擔保。

現在的情況是，可能中赫集團資金鏈出現問題，還不起借款，債權人中國信達決定拍賣房源。

事實上，萬柳書院所謂的暴雷，并不是中赫集團近期危機的第一樁。

目前中赫集團在企業預警通上顯示，共有5條被執行信息，執行標的總金額為 11 億元，其中超過10 億元來自北京國安。據天眼查顯示，2022年中赫集團持有的中赫置地投資控股、北京中赫工體商業管理中心（有限合伙）、中赫技術投資控股有限公司超過 1.1 億元股權被凍結。

今年2月，北京市朝陽區人民法院還發布了一條限制消費令，事由為申請執行票據糾紛，中赫置地的法人周金輝被采取限制消費措施。

種種跡象顯示，中赫集團目前的債務出現了問題。

豪宅暴雷之后

此次，萬柳書院暴雷，估計也給豪宅市場帶來了影響。

去年，在經濟大環境不景氣時，購買豪宅一時成為很多富豪的選擇。因為在外部優質投資標的減少，對資金安全、保值增值意識的助推下，豪宅反而是讓富豪們最有安全感的一種投資。

投資豪宅既可以是錦上添花，也可以是雪中送炭。

不同于普通人的剛需思維，富豪的豪宅思維考慮要比普通人更多。

一般來說，豪宅最重要的特征是稀缺和不可復制性，這也使得豪宅成為最為保值的資產。

像萬柳書院這樣的高品質豪宅，本來就很少出現在公開的交易市場，所以一旦出現，不難引發潛在買家興趣。據萬柳書院債權的拍賣公告顯示，目前共有 52 名意向人，吸引2萬多次圍觀。

通過買賣豪宅，富豪也能在富有程度上更上一層樓。富豪通常會以全款形式購房，用公司的名義付款抵扣一部分稅款，然后用這套全款房子再進行銀行抵押貸款，再將此前全款付的錢從銀行拿出來。

這樣里外折騰后錢還是那些錢，卻能減免稅額，若公司再盈利，把錢還上就萬事大吉，一旦公司虧損，房子再抵給銀行就好。

拿著這筆從銀行貸款出來的錢，分散做更多的投資，少則幾千萬多則上億的投資資金，足以讓富豪在富有的量級上再升一級。

除錦上添花之外，很多時候賣豪宅，也是富豪們還債的首選。如果投資失敗、很多人或企業會通過銀行來拍賣豪宅，以此來緩解資金緊張問題。

2022年，就有多家上市公司計劃出售名下房產，主要位于北京、上海、深圳、廣州、成都、武漢等一二線城市，通過出售房產來改善現金流。

58歲的周星馳就因為對賭失敗，抵押了自己價值11億的豪宅“天比高”，以緩解資金壓力。

豪宅暴雷其實也并不少見。最近，價值1.2億的陸家嘴頂級豪宅中糧海景壹號二手交易就遭遇暴雷，買家在支付4000萬贖樓款后，接連出現賣家失聯、房子被查封。而交易的中介方也是業內名氣很大的網紅中介，此次暴雷被一些人看作是賣家單方面做的一個局。