供地減少的背后歸根結底還是需求不足導致的企業拿地謹慎。2022年底，自然資源部發布《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》提出，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住宅供地規模，其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。

在監管的要求之下，不少城市大幅削減了今年的供地計劃。比如，據克而瑞研究中心統計，截止到2022年末，長春商品住宅去化周期超過35個月，去化壓力巨大，受此影響，今年長春大幅削減了供地計劃，全年普通商品住宅用地計劃供應量僅187公頃，比上年減少了三分之二。此外，重慶、呼和浩特、南寧等城市也面臨較大的去化壓力。

房企拿地意愿有限

盡管供地面積大幅減少，但價格并未因此走高。中指院數據顯示，1-4月，30個省份中，半數省份土地溢價率低于去年全年平均水平，剩下的省份溢價率雖高于去年水平，但漲幅多在1-2個百分點，溢價率遠未能彌補供應縮量帶來的收入損失。

“從原因來看，一方面，開發商對一季度市場本來不太樂觀；另一方面，盡管各方紓困開發商資金鏈，比如‘金融16條’，但大部分民企的資金壓力并未明顯改善。同時，前年以來城投托底地塊入市率不到20%，近期央、國企拿地意愿也沒有之前那么高漲。”李宇嘉對界面新聞說。

為緩解房企現金流緊張、促進市場健康平穩發展，2022年11月，中國人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，推出16條金融舉措，在支持房企融資方面提出商業銀行貸款、政策性銀行貸款、債券融資、資產并購以及信托等多種方式。隨后，中國證監會也提出恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

從房企融資情況來看，雖然當前優質房企及白名單房企融資開閘，但行業面融資仍未有全面回暖。根據CRIC中國房地產決策咨詢系統的統計，今年前2個月，80家典型房企融資總量為1084.32億元，同比減少20.4%，融資規模仍處于筑底階段。

克而瑞研究中心指出，雖然利好政策從供給端對房地產行業注入流動性支持，但無論是受益房企范圍或是受益程度相較于當前各家房企的資金缺口還是顯得杯水車薪，短期內收效甚微，民營房企債務出險速度不減。

“民營開發商目前的心態更多是抓住市場短期契機，撤離房地產市場，保交樓，做完已有的項目就徹底退出房地產市場，國企開發商疫情之前市場比例僅僅占三成，靠三成國企開發商能不能維持房地產市場相對穩定的發展，這是要打一個問號的。”朱海斌說。

國家統計局數據顯示，1-3月，房屋新開工面積24121萬平方米，同比下降19.2%；房屋竣工面積19422萬平方米，增長14.7%。

土地市場分化明顯

不過，2023年以來的土地市場也并非一片寂寥，熱門城市的優質地塊依然獲得市場的追捧。據中指院提供的信息，截至4月下旬，北京、上海、杭州、合肥出讓地塊達到價格上限的占比均在六成以上。其中，北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名，刷新北京地塊參拍企業數量紀錄；杭政儲出[2023]4號地塊共有60家房企參與搖號，創下近兩年單宗地塊報名房企數量新高；上海多宗地塊吸引了超過10家房企參與現場競價，達到價格上限的占比達79%。另外，蘇州、寧波、南京、長沙、青島等城市核心板塊土地競爭激烈，多個地塊競拍至價格上限。

上述城市除了因區位優勢受到房企青睞外，供地模式的調整也使得市場參與熱度進一步提升。2021年2月，自然資源部要求北京、上海等22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，且年度發布住宅用地公告不能超過3次。當初施行“兩集中”政策的本意是要控制地價，進而給行業降溫。在去年樓市深度調整的背景下，大多數城市無法完成年度供地計劃，因此，今年自然資源部對“兩集中”政策做出了調整，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，使得房企有更多空間周轉資金，選購優質地塊，進一步增加了重點城市的土地市場熱度。

中指院數據顯示，1-4月，22城土地出讓收入總計達3708億元，占全國的46%左右，撐起了全國土拍市場的半邊天。

東方金誠國際信用評估有限公司認為，一季度地產銷售雖有所起色，但可持續性仍待觀察，土地市場的實質性回暖可能要到下半年。

中國指數研究院土地市場研究負責人張凱近期在中指院報告會上表示，土拍市場分化愈發明顯，房企對投資的“安全性”更為關注，核心城市、核心板塊仍然是房企關注焦點。展望后市，全國層面上看，雖然部分核心城市土拍明顯回暖，但受三四線市場拖累，全國土拍市場總體熱度預計仍保持低迷。