文 | 小池?

由于房地產行業的特殊性，各派房企往往以地域為界，京、滬、粵、閩、浙等各擅勝場，同時也因企業的版圖擴張或標桿產品，而揚名全國。當中，京派房企憑借著雄厚的實力與大氣硬朗的風格，占據著重要的江湖地位。

快速、強勢、高調，是過去房企攻城略地、規模擴張的“通天大道”。

而低調、穩健、盈利，在近三年的行業震蕩里，則是逼出來的“試金石”。

北京國銳就是這樣一家企業，2021年隨風潛入夜，在成都三圣鄉“躬耕”開發；2022年9月，收購了恒大在盛京銀行的部分股份。

投資的面紗一旦揭開，就產生了“等閑識得東風面”的效應：65.87畝的帶產業用地，包含住宅、商業和生活場景營造，被業界看作是三圣鄉板塊的又一次價值提升機會。

在此之前，很多成都人或許并不清楚“國銳”二字在首都地產江湖里的分量；而其屢試不爽的“投資經”，也藏于奩內待價而沽。

成都樓市“開春”之后

京派房企誰是旗手？

2023年開年后，成都樓市成交量接連刷新歷史新高，在全國走出了獨立行情。根據國家統計局發布的數據，截至今年3月，成都新房及二手房價格環比已連續上漲15個月。

成都樓市“開春”，不僅提振了購房者的信心，更為各大房企注入一劑“強心劑”。今年的土拍熱度有目共睹，房企報名數量、舉牌情況以及抽簽數量都很高。

樓市“開春”，京派房企能否在成都再顯身手？

在成都的房企陣營中，京派曾“風光無限”，不僅有大量兜底的國企央企，也不乏TOP10常客，理應從品牌效應、開發經驗到產品實力，展現出強勁的競爭力。不過，縱觀近年在蓉的表現，卻是“集體性保守”，沒有激起絢麗的水花。

據不完全統計，陸續入蓉的京派房企包括首創、首開、北京城建、北大資源、天恒、金隅、金融街等20多家，從拿地魄力到產品打造，近五年來鮮有出手驚人、一盤成名的境況。

不過，在成都樓市回暖之際，京派房企也正在強勢回歸。例如，在成都僅有兩個項目的北京天恒，雙盤均觸發“紅盤”效應；金隅位于新川的項目金成府位居主城高層、別墅成交單價第二，市場關注度卻一直不低；位于天府新區的首開龍湖云著也曾獲得了“七開七捷”的成績，并且交付品質也經受住了檢驗……種種跡象表明，京派房企在蓉大有“卷土重來”的氣勢。

當然，京派也有入蓉17年的先驅者，不乏區域大盤。但隨著區域開發告一段落，沒有持續供貨補充，其影響力就逐漸衰減。由此可見，入蓉早、規模大，并不一定能夠成就可持續的競爭力。反觀打造了麓山和麓湖的本土房企萬華，以及姍姍遲來、此前在武侯僅持一盤的上海金茂，卻有“聞香而至”的吸引力。

在風云莫測的地產行業中，“先來后到”不見得是樓市的商業邏輯，產品力和價值背書，才是長期制勝的不二法門。

2021年才進入成都的北京國銳屬于京派“新面孔”，對于不了解地產行業的人群而言更顯陌生，但國銳在北京卻成績斐然，大名鼎鼎的三里屯Village、位于北京東四環中路的金長安大廈均出自其麾下。

國銳集團在京開發項目數量位列前三，涉及品類多樣化，涵蓋住宅、商業、城市更新、產業園項目。并且，國銳從成立之初，就一直秉持著“打造高端精品”的品牌理念，作品的質量也是可圈可點，堪稱“一子一豐碑”。

無疑，在北京打造過多個地標的國銳，有實力在成都再立京派“大旗”。

有“神屯”也有神盤

隱藏的“投資+開發”高手

翻開國銳集團的發展史，從拿地、設計，再到施工、銷售、自持經營，在單個項目上傾注十多年的心血卻似乎是一種“常規操作”。因此，無論在大本營北京，還是倫敦、洛杉磯，國銳出手收放自如，其歷史成就也不乏傳奇。

2007年投入運營的三里屯village，早已是馳名中外的國際型地標。高檔奢侈品云集、吃喝玩樂集聚，濃厚的商業氛圍和頂級的消費實力，讓三環邊上的這個“屯”成為了享譽國際的消費中心。

不過在成為潮流中心前，三里屯最初還只是一片距離東直門外三里路的小村莊。2001年，為了提升三里屯地區居民生活品質和城市道路風貌，三里屯南街開啟了改造，也正式開啟了蛻變“潮屯”之路。

2004年項目正式啟動建設，北京國銳邀請了知名日本建筑師隈研吾，聯合八組優秀的國際設計團隊，以老北京的“胡同”與“四合院”為靈感打造出三里屯village，開啟了北京乃至全中國范圍內藝術與商業融合的大幕。

商業操盤“手藝高強”

國銳金嵿、國銳金長安等商圈地標，堪稱最早的城市更新專家。位于亦莊CBD的國銳金嵿是一個集5A寫字樓，高檔公寓，豪華住宅，高端生活會所為一體的超級項目，即便放在北京也非常罕見。

國銳金嵿的住宅作為10年前北京2000萬級別的高端住宅典范，持續多年備受市場歡迎，時至今日，項目全原裝進口定制的金屬板材外立面依然如新。

北京東四環金色地標——國銳金長安，由國銳集團聘請打造出悉尼奧運村的COX集團以獨特的建筑語言，在東擴后的CBD天際線上，依托玻璃幕墻和香檳色鋁板，把富有大唐盛世韻味的金長安大廈定格在正在崛起的大國首都。

北京金長安作為區域商業地標，常年租率達到95％以上。同時，“國銳精神”也席卷到更多國際一線城市。比如美國洛杉磯、英國倫敦金融城等，已先后投資運營包括英國倫敦Boundary house、Juxon house、美國洛杉磯2300WILSHIRE、LANA等優質項目。

2022年北京國銳自持續經營業務賺取了約3.52億港元的收益，同比增長6.3%，物業管理板塊錄得約2.19億港元的板塊收益。物業發展及投資板塊錄得約1.33億港元的板塊收益，其產生自美國綜合物業、Juxon House及國銳廣場B座若干部分的單位的經營租賃的租金收入。

其中，毗鄰圣保羅大教堂的辦公樓項Juxon House，國銳在收購后留用了律師事務所、租賃中介、物業管理等第三方機構，對當地市場的行為準則和工作習慣給予了很大程度的尊重。

投資“靜如處子，動如脫兔”

近三年中國房地產行業震蕩，很多人看到大象的倒下，卻忽略了一些房企正在潮起潮退的波動中，站穩了腳跟，并浮出水面。

2022年國銳資本已與多家知名金融機構進行了深度合作，包括入股盛京銀行、與山東國際信托在多個領域形成戰略合作關系、與粵財資產達成戰略合作債務重組“東方潤園”項目、參加江蘇常州“尚瀾嶼境”項目法拍、“浙江溫嶺”不良資產處置等動作。

近兩年，房地產行業格局迎來重塑對多元化戰略布局較早的企業而言，“地產+”戰略正逐步顯效。而像國銳這樣，早早就以資產開發和經營見長的企業，于購房者而言，安全系數更高；于行業而言，穩健型企業正在成為行業新的趨勢，具有標桿意義。

從三里屯到三圣鄉

是成都板塊價值“銳化”的開始

在成都，北京國銳如何做到“后來居上”？

2021年，成都首場“雙限地”集中供應土拍中，北京國銳以樓面地價10500元/㎡+6%自持租賃住房面積比例，競得三圣鄉約65.8畝商兼住地塊。首次入蓉，北京國銳便錨定了成都新晉高端改善板塊翹楚。

地塊自身的優勢，已然萬事俱備

2006年開始，三圣鄉就逐漸發展成為成都重要的居住區，2020年起，隨著華發統建錦江大院、德商錦江天璽等高端項目陸續入市，三圣鄉正式成長為成都高端項目偏愛的頂流板塊，購房者同樣對三圣鄉關注度極高。

數據顯示，2020年三圣鄉平均成交樓面價便達到18433元/㎡；2022年，三圣鄉土地突破成都最高清水限價，達到33400元/㎡。同時，三圣鄉多個大面積、高總價項目多次傳出迅速售罄的消息。

無論是開發商搶地，還是客戶搶房，本質都是對三圣鄉價值的高度認同。目前，三圣鄉的生態資源、產業園區、醫療資源、教育資源、交通資源都是集中高配，各類配套呈現度均比較高，不需要漫長的等待時間。

國銳取得的地塊位于成龍大道北側，為三圣鄉開發較早的成熟區，周邊有首開龍湖天璞、融創玖樾臺等多個成熟的小區，居住氛圍濃厚。附近還有錦江區銀杏小學、成都七中育才學校、四川大學華西第二醫院等配套。

國銳的三大優勢，有如東風

北京國銳競得的地塊商業占比51%，住宅占比49%，容積率為2.5，項目名為國銳雲嶺。

根據規劃，項目包含4棟高層住宅、7棟商業疊院及1棟自持寫字樓，后者將打造5G產業孵化群。

而住宅和疊院將提供旗下金鑰匙管家服務，參照全國首個LEED綠色建筑鉑金級項目國銳金嵿、全國首個風能發電低碳社區、首個3D打印建筑技術應用項目國銳境界等項目的智慧、低碳的超前性，其高品質居住價值也將吸附優質人口。

值得注意的是，在國銳雲嶺，也會看到綠色低碳、智慧建筑的技術應用。據了解，國銳將采用裝配式建造標準和海綿城市標準，降低園區建筑能耗，未來將采用數字化技術驅動產業基地綠色低碳運營。

北京國銳的既往履歷，積累了豐富的住宅打造、商業運營、物業服務的成功經驗，且從其投資和運營的結果顯示，國銳對于物業甚至于板塊的價值拔升作用顯著。

地產江湖浮沉起落，始終在創新時代、奔赴征程。不可否認，眾多房企推動了中國城市化的進程，并且仍在影響著城市更新、新區發展和地方經濟。尤其京派，“先鋒”引領了房地產市場化商業化的改革，盡管近年似乎集體保守，但隨著時代演進，其低調穩健的作風，似乎也凸顯了京畿前瞻的意義。

更為難得的是，恪守長期主義，在多種考驗中都能穩中求勝。

國銳集團在疫情前后兩種環境下，都以其穩而準、準而優的市場表現脫穎而出，且在行業顛沛里逆勢而上，既符合“平穩健康”可持續的行業發展方向，也讓成都對其投資眼光、資產價值和運營能力，抱有期待。