界面新聞記者 | 王婷婷

在“內卷”激烈的上海，商業舞臺向來高手如林，各類購物中心、商業街區無論是數量、質量乃至類型多元度，都屬于國內領先。

上海蟠龍天地則把商業玩到了一個新境界。趕在今年“五一”前，作為上海首批完工的“城中村”改造項目之一，隱于青浦的古鎮——蟠龍鎮歷時8年“煥發新生”。這個涵蓋公園綠地、江南水鄉商業的超大規模綜合體正式營業。

“感覺今年的五一上海有一半的人涌入這里，連工作日也是人頭攢動。”根據蟠龍天地公布的開業成績單，在“五一”假期5天時間內，總客流量愈110萬人次，日均客流量高達30萬人次，實現銷售額超過2500萬元。

本就自帶流量的千年歷史古鎮，如今以自然和文化煥新成“摩登江南”，令蟠龍天地未開業就率先“出圈”?！霸缭诮衲?月份路過，就預料到它會是今年上海商業的爆款?！?/p>

“現代感的仿古建筑+水系+商業，還沒造的時候就聽說了，百聞不如一見，十分驚喜?！睆捏待執斓胤祷睾?，李琳對瑞安又多了一層肯定。

這是港資瑞安集團在“城市更新”領域的又一新作，也是瑞安在上海的第五座“新天地”。與過往相異的是，蟠龍天地實現了商業購物與江南古鎮水鄉風貌的融合，成為瑞安新天地“Urban retreat城市微度假”概念下的第一個項目。

毫無意外地，這個昔日破舊的城中村，已蛻變為上海當前新晉網紅打卡商圈。

新晉網紅打卡地

因商而興的上海，從來不缺優質商業項目。但如何令地處偏遠的蟠龍重回商業繁盛，千篇一律的古鎮故事要如何重新改寫，如何將斷壁頹垣的“城中村”改顏換貌，一直是青浦甚至上海政府較為頭疼的問題。

最終，獨特的區位優勢被瑞安激活了。

作為首次走出中心城區的項目，改造商瑞安看到的是蟠龍鎮另一面，即上海虹橋商務區的高附加值，不僅擁有亞洲最大的綜合交通樞紐和具有國際影響力的國際會展中心，還匯聚超500家各類企業總部，疊加蘊藏的千年江南文化，不火不行。

如今，這個集水鄉底蘊、藝術人文、休閑娛樂于一體的“公園里的江南新天地”，吸引人流的魔力絲毫不輸前灘太古里、瑞虹天地太陽宮、張園等“網紅商圈”。

“以天地為名的老城改造，都是秉承了看似是原生態，實質上又是超級時尚的整體改造理念，把商業營銷提升到一個新高度，上海又多了一個打卡點?！蔽逡患倨趧倓偞蚩梭待執斓氐耐鯄m如此形容。

“十年前還是個破破爛爛的地方，夾在諸暨鎮和國家會展中心之間，如今搖身一變為江南集鎮，讓人耳目一新，吃喝玩樂一應俱全，逛起來一點都不累。”

一些“嫌棄”蟠龍天地太遠的人最后也沒避免被“種草”?！耙雇磲溽嗥渲校屓寺撓氲焦舻摹短焐系囊故小防锼枥L的意境：遠遠的街燈明了，好像閃著無數的明星。天上的明星現了，好像點著無數的街燈。”

當然，“走紅”的代價也會伴隨體驗變差。有市民向界面新聞表示，前往蟠龍天地的人實在太多，再少三分之二會好很多，“還好瑞安運營的整體物業水準是在的。”

這里還將迎接更多的商業可能。據界面新聞了解，已有超百家商戶進駐蟠龍天地，包括近20家上海首店、超過60家區域首店，其中不乏全國首店及特別概念店，涵蓋文化體驗、戶外運動、中外美食、親子休閑、設計家居等不同領域。

寵物公園、藝術精品酒店、有機餐廳、城市營地很好地迎合了都市需求，而茶藝會館、當代肉鋪、琴棋書畫、非遺文化等業態則傳遞著傳統江南文化，形成集餐飲、文化、娛樂、消費為一體的綜合項目。

據瑞安新天地行政總裁張斌介紹，項目大概計劃140個租戶，目前開業率在80%左右，“我們不追求購物中心那樣的開業數字戰報，就像中國畫要留白，有想象的空間，這個項目也是，不能把它塞得滿當當的?！?/p>

如今看到的只是第一階段的開業，接下來每個季度會有一個節點，有新的內容呈現。“用這樣分解的方法，不斷打造urban retreat體驗，寧缺毋濫?！睆埍笳f道。

蟠龍天地開業期間就已在“urban retreat”上頻繁試水。包括首屆“Art in Green藝游自然”公共藝術節、首屆戶外生活節、《月見蟠龍 The Moon Journey 》光影秀、《蟠龍吉日》非遺主題展、Tango《有貓病》關于貓的漫畫展、“宋風雅集”、漢服巡游等，從江南文化、自然綠地、戶外活動、藝術展陳及創新消費等角度提供了多種體驗活動。

這也是蟠龍天地定位的消費人群并未局限在青浦甚至上海的原因，“希望上海、長三角的人們都能夠把它當做生活方式的一部分?！?/p>

“城中村”的前世今生

豐富多樣的商業形式在此安營扎寨，在重塑商業形態的同時，建筑風貌保護也是重中之重。

從歷史上看，位于青浦區徐涇鎮的蟠龍鎮最早可以追溯至隋朝時期，距今已經千年興替。清中葉因典當、布莊等行業的興盛，鎮內形成繁華鼎盛的“十字街”商業，并逐漸完善，因水而興的蟠龍曾是一個典型的江南富庶水鄉。

21世紀初，在城市化浪潮中，古鎮風貌不再，發展停滯的蟠龍逐漸成為城市中的“傷疤”區域，大量流動人口的涌入導致當地居住環境每況愈下，私搭濫建嚴重。“臟亂差”的形象與周邊高速發展的城市環境格格不入，淪為一個典型的“城中村”。

改造呼聲逐漸強烈，上海市區兩級政府在2013年開始決定接洽改造商。經過多輪溝通和公開遴選，瑞安成為蟠龍“城中村”改造的實施主體。

蟠龍天地項目總占地面積752畝，是2014年上海首批啟動的“城中村”改造項目之一。在政府看來，蟠龍應以保護為主，繼續保留原先古鎮核心以居住為主的功能，以及商住混合的肌理布局，守住歷史的記憶。

但在瑞安的邏輯里，對于一些古建筑，過度呵護會限制其生命力延續，合理的活化反而有助于對歷史的長效保護。

很快，瑞安的改造方案面世，推出的蟠龍天地項目共包括三個功能空間，即約23萬平方米的公共綠地、約5萬平方米的水鄉古鎮商業空間和約25萬平方米的居住區。2018年1月，規劃方案獲批。

2019年，蟠龍天地正式動工建設，最終趕在今年“五一”前入市。

項目最終保留了蟠龍鎮完整水系、橋文化，將香花橋、鳳來橋、程家祠堂3座青浦文物保護建筑和眾多老建筑修舊如舊，再現蟠龍十景、九龍一鳳等歷史風貌，還通過非遺合作、美術館、持續性公共展覽等形式為城市文化生活帶來新體驗。

蟠龍古鎮的內在肌理是十字街市，青瓦，白桓，盡顯古樸。如今，蟠龍天地正是以十字街為中心形成了南北市的基本骨架。在有著江南風情的粉墻黛瓦屋檐下，入駐了客棧、書店、茶館、咖啡店、美食、文化藝術中心等多元業態。

比如國內的第四家Blue Bottle Coffee藍瓶咖啡門店也入駐于此。

人們現在眼中的這個時尚古典之地，在建造之初其實也面臨相當多的難點。

如張斌所說，要把這本厚重的活歷史變成當代語言，變成當代人的審美，變成當代人的生活一部分，其實非常難。

“今天我們看到的是美好的那一面，但當時的面貌可以說是美好的對立面，會把很多人擋在門外?！睆埍笙蚪缑嫘侣劚硎?，“千年古鎮沒落到一定程度時，已是斷壁殘垣，快速城市化過程中，我們看到這個古鎮被破壞了，小工廠、小作坊混雜，工廠排放的污水導致河流成了臭水溝?！?/p>

所以改造難度非常大。

張斌告訴界面新聞，僅以河流為例，今天的蟠龍市河干干凈凈，里面有魚，很多原生生物也慢慢回來?！暗诖酥耙逵?、要養，不能用化學藥劑，我們用的全是生物菌活化劑，自然改造，改造完了以后還要建立生態。”

“因此，改造類項目的商業模式一定要有一套整合的解決方案，”張斌認為，不能保留了建筑就忘了商業，做了商業又忘了資本融資，要像交響樂隊一樣去協調，這也是瑞安選擇慢下來的原因。

“出圈”法則

蟠龍天地的“出圈”并不令人意外，正如不少人感嘆得那樣：難怪這個地方這幾年房價漲得厲害。

周邊地塊的競爭激烈程度也是一年更勝一年。在今年上海的首輪土拍中，青浦區西虹橋小淶港西側 52-20地塊和西虹橋龍聯路北側07-02地塊分別有13家、20家企業參拍，最后的競得者分別是華潤置地和華發。

與多數內地商業地產開發商不同，瑞安的商業法則是“慢”、精細化運作。

規?；焖贁U張和進入新城市，不是瑞安最核心的追求。張斌介紹，重要的是可持續發展，瑞安做很多項目都超過20年，比如瑞虹剛剛慶祝25年，新天地今年也21年了。

不僅要慢下來，瑞安也想“輕裝上陣”，變得更“瘦”一點。從2016年開始，瑞安提出降杠桿，并且出讓部分非核心資產，將負債率從80%降到如今的30%-40%。

“如果只看商業板塊的話，瑞安新天地的負債率是11.5%?！睆埍蟊硎?，資金狀況較穩是瑞安能在“危”中看到“機”的重要原因，所以瑞安的腳步不會停下來，會在最近幾年加大投入。

據界面新聞了解，在2022年樓市下行的背景下，瑞安仍然在武漢長江邊拿下超120萬平方米的大開發項目—武昌灣，在上海楊浦則獲取了平涼地塊的開發權以及浦東召稼樓古鎮的開發權。

今年4月20日，閔行區浦江鎮也與瑞安房地產簽約，宣告召稼樓“城中村”改造項目正式啟動。召稼樓會不會成為第二個蟠龍天地？張斌認為，在商業地產領域里面，所謂的標準產品簡單復制邏輯完全不成立。

“因為時間是一個變量，地域是一個變量，人是一個變量，從蟠龍天地改到召稼樓，盡管我們的理念是一樣，傳承了歷史保護跟現代商業創新結合的模式，長視角的理念一樣，但是這三個變量完全不一樣了?！?/p>

比如召稼樓的文化是農耕文化，是上海農耕文化的發源地。但瑞安不是農業專家，去做這樣的項目也是第一次去挖掘，“它有它的新特色、風貌、文化底蘊、內容，所以也希望這個項目在整個微度假的產品線里面是一個全新的亮點?！?/p>

瑞安的運營思維，其實也是不少港資開發商的共性，即“慢工出細活”。太古地產2001年宣布進入廣州，2022年才開出太古匯；瑞虹天地太陽宮項目的打磨時間長達8年；糅合人文與商業的K11 MUSEA，新世界也籌備了超過10年。

但對商業項目而言，前期的巨大投資，意味著回收期將很長。張斌在接受采訪時提到，“蟠龍天地的開業只是一個開始，我們團隊謀劃的是未來20年應該怎么做，一年一年應該怎么調?！?/p>