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伴隨各行各業復蘇腳步加快，產業園區是否也跟上了節奏？

截至2023年一季度末，我國基礎設施公募REITs共上市27只，其中產業園區類型達8只，占發行總量的29.63%，是占比最高的單一行業類別，吸納了最頂尖的一批產業園區基礎設施，分布在北京、上海、深圳、蘇州、杭州、合肥等城市。隨著產業園區REITs季報全部“交卷”，較能反映市場景氣情況的“出租率”得以窺見。

從成績單看，冷暖有不同。

知名項目爆冷，出租率跌入70%區間

根據一季報，華安張江光大REIT和建信中關村REIT底層資產的出租率分別為70.57%和68.47%，下跌幅度較為明顯，壓力顯現。

季報公布當日，建信中關村REIT一度跌超6.9%，華安張江光大REIT跌超4.1%，高于產業園區板塊當日下跌幅度平均水平。

建信中關村REIT持有的基礎設施資產位于上地區域中關村軟件園，入池資產為互聯網創新中心5號樓（建筑面積8.2萬㎡）、協同中心4號樓（建筑面積3.2萬㎡）、孵化加速器（建筑面積5.3萬㎡）。資產所在園區集聚了聯想(全球)總部、百度、 騰訊(北京)總部、新浪總部、滴滴總部、亞信科技、科大訊飛(北京)總部、軟通動力、華勝天成、廣聯達、IBM等700多家國內外知名 IT 企業總部和全球研發中心，科研實力強大。

總體上看，該區域地理位置優越，園區租戶質量、租戶穩定性及承租能力均屬于較高水平。不過，由于互聯網行業進入階段性調整階段，項目正在承受產業換擋之痛。

截至2022年12月31日，建信中關村REIT基礎設施項目租戶59家，平均出租面積10.81萬㎡，平均出租率為81.29%。與之對比可以發現，園區在2023年一季度出現了租戶流失。

據季報披露的信息，上地區域凈吸納量已經連續五個季度為負，本季度凈吸納量達到-2.0萬平方米；產業園市場本季度出現需求恢復，凈吸納量轉正為3.7萬平方米，核心成熟產業園市場依然表現不振。

面對這一情況，建信中關村REIT將以年度運營方案為目標，積極制定并調整招商策略，包括采取適當降低租金、提高免租期、增加渠道傭金、優惠續租條件等方式，促進招商、縮短空置期，預計情況將在下半年逐漸好轉。

華安張江光大REIT園區出租率下降的主要原因是重要租戶到期不續。

張江光大REIT底層資產位于張江高科技園區核心地帶的張江光大園，基礎設施項目可出租面積約4.33萬平方米。截至2023年3月末，項目出租率70.57%，平均合同租金5.67元/平/天，租賃業態主要為在線新經濟18.62%、集成電路22.25%、金融科技17.08%、先進制造業10.29%、產業服務配套2.33%，其余部分為空置待租。

報告指出，出租率較2022年末有較明顯的下降，主要系由于基礎設施項目的重要現金流提供方租戶之一(租賃面積約為1.23萬㎡，占項目可租面積的28%)，其全部租賃合同于2022 年末到期，到期后該租戶不予續租。

基金管理人在季報中表示，將敦促和協同外部管理機構，在未來通過控制租戶的面積占比、豐富租戶面積結構和產業結構、調整大租戶擴租面積到期時間等合理租控措施，以避免較短時間周期內集中產生到期面積和退租面積的情況發生，力爭維持基礎設施項目經營表現的穩定，使華安張江REIT更具備長期持有和投資的價值。

其預計，隨著二季度的商業活動持續恢復以及在去年末及今年初保持觀望的部分租賃需求因政策明朗和經濟復蘇等因素而逐漸入市，租賃進程將逐步加快并超越一季度的相關表現。

對這兩單REIT的基金管理和資產運管團隊而言，面對短期波動，保持租金水平穩定并在此基礎上提升出租率將是重要的年度挑戰。 廠房類最穩，兩單REIT出租率近100%

在科技園頭部選手遭遇挑戰的同時，“標準廠房”類資產表現出超強穩定性。

國泰君安臨港REIT、國泰君安東久REIT以接近100%的園區資產出租率交上了令市場滿意的答卷，顯示出資產類型、租戶類型、租約結構等對園區資產運管的重要性。

臨港REIT持有的基礎設施資產由2個產業園組成，包括臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造園三期，資產位于上海市奉賢區，建筑面積合計約11.37萬㎡，可租賃面積約11.19萬㎡。一季度，收入合計為1210萬元，平均出租率98.85%，租戶21家，租戶主要行業集中在汽車裝備、精密機械、高新材料、生物醫藥等領域，剩余租賃期限均在3年以上。

東久REIT持有的基礎設施項目由東久(金山)智造園、東久(昆山)智造園、東久 (無錫)智造園、東久(常州)智造園4個產業園組成，建筑面積合計約28.39萬㎡。一季度，收入2702萬元，平均出租率100%，租戶46家，主要行業集中在信息產業、精密機械、高新材料和汽車裝備等領域，重要現金流提供方平均剩余租賃期限在3年以上。

需要指出是，上述兩單REIT底層資產均為長三角核心區“標準廠房”。

其余4個REIT持有的園區資產出租率均在84%以上，較為穩健。

東吳蘇園REIT的底層資產為國際科技園五期B區項目和2.5產業園一期、二期項目，截至季度末，出租率保持穩定。此前年報顯示，截至2022年末，兩個底層資產的平均時點出租率為90.390%，其中國際科技園5期B區平均出租率95.59%，2.5產業園平均出租率85.18%。

華夏合肥高新REIT的底層資產為合肥創新產業園一期項目，由高新睿成（可出租面積14萬㎡）和高新君道（可出租面積15.65萬㎡）分別持有，季末出租率分別為87.64%和92.18%，總出租率90.03%。

華夏和達高科REIT底層資產為和達藥谷一期項目、孵化器項目，其中，研發辦公及配套商業部分出租率99.94%，配套公寓出租率99.31%，孵化器出租率88.08%。

博時招商蛇口產業園REIT的底層資產為萬融大廈、萬海大廈，可租面積約9.41萬㎡，季內平均出租率82%，季末時點出租率84%，較上個季度末提升了2個百分點。不過，其本月平均租金單價有所下降，主要是本季度引入了幾個大客戶本報告期內處于免租期，拉低了平均出租單價。

8只園區REITs的底層資產出租率開始出現較為明顯的業績分化，產業園區資產運管的價值正在凸顯。