界面新聞記者 | 王婷婷
在向港交所遞交IPO招股書不到一個月，京東集團（09618. HK）旗下的京東智能產業發展集團（下稱“京東產發”）計劃再次出手英國，開啟“買買買”模式。
4月24日，市場消息稱，京東產發將斥資2.5億英鎊（約合21.43億人民幣），收購高盛位于英國的大型物流資產包。
據了解，該資產包共包括面積為110萬平方英尺（約10.2萬平方米）的大型園區Prospero Ansty Park，位于英格蘭考文垂；以及一個面積55萬平方英尺（約5.1萬平方米）的物流倉庫，位于英格蘭普雷斯頓。
其中，Prospero Ansty Park園區共有兩期，包括辦公空間、工業工廠和物流倉儲空間。第一期目前已招募到不少租客，第二期將于2024年初完工。
一名知情人士向界面新聞確認了上述消息，表示京東產發的這項收購正在接觸過程中。
這是京東產發在宣布赴港上市后最值得關注的一件事。有業內人士稱，此次交易金額將刷新今年中資投資英國的最高紀錄。
今年3月30日晚，京東集團宣布擬分拆旗下兩個業務京東工業和京東產發在港交所主板獨立上市，當天京東工業和京東產發分別向港交所遞交IPO招股書。
上市前，京東集團持有京東工業78.01%的股權，持有京東產發74.96%股權。分拆完成后，京東集團依然持有京東工業和京東產發50%以上股權，兩家公司仍然屬于其子公司。
京東產發成立于2007年，獨立運營于2018年，聚焦于物流基礎設施并布局多元化產業園區，是京東集團內智能物流倉儲平臺的唯一開發持有者，其主要資產是物流基礎設施，包括京東旗下大型智能物流中心亞洲一號。
近年來，京東產發盈利能力逐漸增強。招股書顯示，2020年到2022年，京東產發業務毛利率為39.4%、64.3%和70.6%。
過去三年，京東產發實現收入5.82億元、7.987億元、23.2億元。在業績期經調整凈利潤28.8億元、22.4億元和31.1億元。2022年，京東產發完成了對中國物流資產的并表，這一平臺貢獻了7.93億元租金收入。
在2021年，京東產發以40億港元收購了中國物流資產26%股份，此后發起強制收購，中國物流資產在2022年中退市。
據相關統計，截至2022年12月31日，京東產發的園區總數量已達236個，總資產管理規模達937億元，總建筑面積約2330萬平方米，這一管理規模位居行業前列。
規模的快速提升，很大程度源于京東產發在世界范圍內大舉收購資產組合。
這筆交易如果最終完成，將是最近一年內京東產發在英國收購的第三個資產包。
2022年10月27日，斥資4400萬英鎊（約合3.68億人民幣，收益率為4.7%）收購了英國連鎖超市Tesco位于英格蘭北部城市唐卡斯特（Doncaster）的一個配送中心。該物流中心是溫控倉庫，面積為444,180平方英尺，約41265.67平方米，此前為Tesco租賃。
2022年7月22日，京東產發再斥資約6000萬英鎊（約合5億人民幣）買下米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）的物流倉庫，位于倫敦衛星城。該倉庫曾是John Lewis的配送中心，面積約33538平方米，賣家為英國保險公司標準人壽安本（Abrdn）。
頻頻斥資收購物流資產，京東產發看起來彈藥十分充足。此前，京東產發歐洲區負責人Cen Shen曾表示，“收購英國倉庫的投資，能夠帶來強勁的租賃回報和增值潛力，在未來幾年會繼續在英國和歐洲投資優質地段的資產。”
在最新的招股書中，京東產發也提及，除加強國內戰略布局外，還計劃擴張海外市場的業務，在戰略層面選取的第一海外市場是東南亞。公開資料顯示，京東產發已在在印尼投資管理了20個物流園，整體規模超過40萬平方米。
這也意味著，京東產發還在繼續加快全球化擴張，投資屬性加強。因此，長期以來京東產發的“其他收入及收益凈額”均明顯高于營業收入，同時凈利潤也持續高于營業收入。
很明顯，雖然京東產發一直也在努力實現“輕資產化”，但當前的發展依然偏向“重資產”。招股書顯示，2022年京東產發投資活動產生的現金流量凈額為凈流出達221億元。
在用于中國物流資產收購作出的銀行貸款，以及應付京東集團貸款影響下，京東產發的流動負債凈額由截止2021底的82億元增至截止2022年底的193億元，流動負債總額占總資產比例為30.65%。
整個2022年，京東產發新增投資物業達115億元，持續不斷的大額支出，使得2022年京東產發的現金及現金等價物減少約16億元，年末現金余額只剩下約11億元。
另外，京東產發對于京東集團的依賴程度雖已逐年降低，但依然不可忽視。據其招股書顯示，過去三年，京東集團及其關聯公司產生的租金收入分別占京東產發于相應期間收入總額的68.1%、64.8%及47.4%。
作為服務實體經濟的物流地產和產業園區，早已成為兵家必爭之地。除順豐、郵政等物流商外，還有商普洛斯、安博、寶灣、豐樹等傳統物流地產運營者，國內房地產商企業也有招商、遠洋，還有國際資本黑石子公司龍地、摩根士丹利房地產均在這些領域進行布局。
面對如此激烈的行業賽道，京東產發的主營業務如何實現快速“造血”，如何成功IPO且保證可觀的估值，在面對行業內競爭與內部運營挑戰中繼續保持增長態勢，仍是外界關注的焦點。