界面新聞記者 | 牛鈺
旗下各工程局四處出擊拿地的中國建筑，去年地產開發業務的成績單坐實了其“地主”之名。
中國建筑（601668.SH）近日發布的2022年報顯示，地產業務全年實現合約銷售額4016億元，同比下降4.9%。實現營業收入2820億元，同比下降14.8%，實現毛利535億元，同比下降23.3%。
中國建筑管理層在業績會上表示，2022年地產業務“承壓前行”，相較于行業的銷售額同比降幅26.9%，其實我們的表現還是非常優秀的，排名也升到了行業的第四位。
從克爾瑞數據2022年銷售榜計算，整個中建系的地產業務的4000億級別的銷售額，僅次于前三甲碧桂園、保利和萬科。
拋開地產旗艦平臺中海地產2947.6 億元的銷售額，中建系其他地產平臺2022年的銷售額也超千億，這個總體規模與越秀、綠地控股相當，次于TOP13的濱江集團（1539億）。
并且，在中海地產的銷售額出現14.7%的大幅下滑時，整個中建地產大幅上升18.9%，才使得中國建筑整個房地產開發業務的銷售額同比下降4.9%。
由于以“中建地產”為名的地產業務分散在各個工程局旗下，中建地產的業務表現僅會在中國建筑的報表中合體，被割裂的品牌，如中建東孚（8局）、中建壹品（3局）、中建信和（5局）、中建玖合（2局）、中建智地（1局）等，則分別躋身在銷售業績排行榜TOP100之列。
從上表可以看出，在2022年銷售額下滑成房企常態時，各局房地產業務逆勢保持了增長態勢，增幅最大的數中建玖合，其在2021年時因未進入榜單TOP200而顯示銷售額。
據了解，去年中建各工程局下的地產平臺業務的良好表現，主要得益于核心城市的大熱項目，比如北京學府公館、上海寶山熙江岳、北京太陽宮玖合府等項目能實現首開即罄。
逆市的增長的秘訣則是同樣的逆勢拿地。據中國建筑管理層透露，2022年全年新購置了土地100宗，總購地金額1847.2億元，新增土儲面積1489萬平方米，超9成位于一二線城市，期末的土儲面積9303萬平方米。
其中，中海地產集團新增土儲40宗，購地金額為1107.2億元，中建地產新增土地60宗，新增土地儲備750萬平方米，購地金額740億元。
據中指研究院數據顯示，2022年拿地金額最多房企為華潤置地，共斥資873億元拿下了556萬平方米的土地，與如今中國建筑披露的數據相比，華潤置地擴儲的動作不過是中建系的一半。
界面新聞此前從中國建筑人士處獲悉，去年讓中建系獲得擴張機會的原因多元，市場環境適宜央企投資、當地政府鼓勵央企來開發以及上游甲方房企債務傳導，導致以房建為主業的建筑公司更有動力直接參與一線市場開發。
不過從市場表現及業績數據來看，“地主”中建系今年以來銷售端回暖十分快速，但拿地的鋒芒已然收斂。
據中國建筑一季度經營簡報數據顯示，實現房地產合約銷售額1124億元，比去年同期大幅增長82.8%，不過期內新購置土地儲備為68萬平方米，尚不及去年全年新增土儲面積的4.5%。
據克爾瑞統計，1-3月中海地產新增權益土儲為42萬平方米，這就意味著中建地產一季度新增土儲僅20多萬平方米。
“不是不想拿，主要是不太能拿得到了，想拿的核心城市好地塊越來越搶手。”接近中建8局人士對界面新聞表示，去年還能在北上拿到熱門地塊，今年還沒有那么“幸運”。
據界面新聞從市場人士處了解，這種不再“幸運”也與土拍市場發生變化有關，越來越多的房企將目光聚焦在一二線核心城市，除了頭部房企外，一些民企“新面孔”也成為土拍市場的黑馬。
另一個“難拿”的原因則是，與中建系血脈相連的中海地產，十分看重北上的市場，這兩地土拍規則嚴苛，就使得去年加碼京滬的一些工程局面臨難題。
北京土拍近期剛調整了規則，原先中海、中建系各局都能參加同一熱門地塊的競拍，比如今年3月的朱辛莊地塊，在京奮斗的中建系齊上陣，雖然都沒拿到，卻引發了諸多同行不滿，使得北京土拍規則調整了競買人資格，稱“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地”。
這就堵住了中建系兄弟團在北京大展拳腳的路徑，中海地產作為北京市場多年的“老大哥”，且帶著中國建筑此前要規避同業競爭的“約定”，自然是不會對熱門地塊拱手相讓。
有市場人士指出，這種規則在上海土拍中一直是通用的。近期上海舉行的集中供地，一個明顯的信號是，闊別了上海三年的中海正在回歸，雖然截止發稿時還未順利摘得，不過也積極報名了一些地塊，使得深耕華東市場的中建東孚也較難拿地。
中海管理層在3月的業績會上透露，投資布局考量也是高能級城市的優質資產，優中選優。因為在中海地產董事局主席顏建國看來，房地產行業城市會進一步分化，一二線城市抵御周期波動的能量更強，三四線城市波動調整更大。同時，“行業集中度還將提高，中海地產要持續提升市場占有率”。
多位中建工程局地產公司人士對界面新聞表示，目前對于各局地產、中海之間的競爭關系與投資邏輯，還沒有明確的考量，但大概率是“以中海為主”，或者是“總部協調”，讓各個局再自己匹配調整戰略，尋求增長。
“中海是中國建筑的二級子公司，與各個工程局是平級，而各局旗下地產是三級子公司。中海跟我們的默契程度肯定是不如其他局地產公司那么密切的，他們可能不會按照統一的協調去處理。”有中建工程局人士對界面新聞透露，所以未來同一宗地的競爭基本上就是有中海就沒中建，有中建就沒中海。
上述人士對界面新聞表示，去年其公司還是挺堅定的，就要做熱點城市熱點區域，這種雖然能拿到的概率是大概是40：1甚至更低，要投很多次才能買到一塊地，頻次是比較低的，所以在當下市場的變動之下也在考慮戰略方面的轉向，可能轉向尋找高潛力地塊。
另一中建工程局人士也贊同了“轉向高潛力地塊”的調整，尤其是在已深耕多年的區域，可以憑借著對市場的了解做出適宜的產品，比如8局在華東、3局在武漢等。
而在熱點城市，這些中建系兄弟們也有自己的主要市場，接下來拿地也會考量布局的密度，比如一局主戰場在房山區、三局在大興區等，不過在北京冷熱不均的新房市場下，近郊地塊的去化并不理想。
“要牢固樹立過緊日子的思想，一體化推進，嚴控項目成本，系統的提升項目的盈利能力。”中國建筑管理層在業績會上稱。
這就意味著在地產開發業務利潤下滑的情況之下，各局要發展房地產業務，對于項目的投資考量也將更為嚴謹。
去年主旋律為“進擊”的中建系，今年將如何面對新的市場變化，還有待觀察。