文|真故研究室 石雨菡
編輯|龔 正
隨著我國人口老齡化程度加深，比我國老齡化更嚴重、但在養老方面積累了服務經驗的日本，正在掘金中國。
2月底，松下電器與中國養老地產企業雅達合作的一個養老社區在江蘇宜興市開門迎客。3萬/平米的價格在當地不算便宜，但截至目前入住率已達到50%。在雙方的合作中，中國企業負責批地建設，松下電器負責提供智能化家電及社區服務。
《真故研究室》關注到這一項目，來自于日本官商媒一體的高頻報道，一個側面顯示出日本方面對中國老齡化市場的重視。同為老齡化加速的兩個國家，雙方能開展合作的潛力不小。尤其是具備一定退休收入的數千萬中國富裕老人，已成為包括日本在內的海內外養老企業瞄準的重點目標對象。
01 均價每平3萬的養老社區長啥樣
防滑倒的坐式淋浴器、可監測心跳和血壓的智能馬桶、日本進口的抗菌木地板；可通過6恒氣候站，來實現室內溫度、濕度、氧氣量等舒適恒定；一個名為深眠爽醒的系統，則能夠智能調節燈光、室溫，來改善和提升老年人的睡眠質量。
今年2月末，由松下與北京雅達養老產業股份有限公司（以下簡稱“北京雅達”）聯合開發的一個養老社區項目，在江蘇宜興的陽羨生態旅游度假區內建成迎客。來自松下提供的日式養老智能化產品服務，成為該項目一個特點。
據公開信息，該養老社區建設面積約440畝，共1170戶，包括公寓794戶，別墅376戶。戶型以89㎡、115㎡、133㎡為主。配置有室內外游泳池等各類運動設施，還配置了雅達自營醫院，以及建立了與當地三甲的宜興市人民醫院的合作關系，每周都會有專家醫生過來坐診。
圖|該養老社區室內圖
社區以物業銷售為主。每平米均價3萬左右，每年需繳納4000元的物業費。而宜興當地人均可支配收入為5.8萬元（2022年數據），顯然很難說這一養老社區是面向本地人。
購房者并沒有年齡限制，普通成年人也可購買。社區選址在有“華東第一天然氧吧”之稱的陽羨度假區內，森林覆蓋率80%以上。
或許是因為這樣的地利，該項目銷售似乎比較順利。相關售樓處的工作人員告訴《真故研究室》，目前該養老社區入住率50%左右，常住住戶在20%—30%。住戶主要來自北京、上海，以及宜興周邊的無錫、常州、蘇州等富裕城市。
北京雅達的官網顯示，該公司成立于2011年左右，主打養老、健康、旅游業務。創始人名為蔣建寧，曾在中青旅任職高管10年以上。目前該公司共完成四輪融資，身后有IDG、紅杉和云峰三大基金的影子。目前雅達在南京高淳、烏鎮以及宜興，各開發有所謂的復合式園區養老項目。
北京雅達與松下牽手，來源于2018年7月，松下以5%的股份入股北京雅達。雙方約定，共同開發中國健康養老綜合用品和服務市場。雅達擅長的是養老社區融資營建，而松下擅長的是智能化適老家電及服務，雙方容易形成互補關系。
松下進軍中國養老領域不算意外。1998年松下便在日本深耕養老業務，設立養老產業子公司“松下Age free服務”。
2011年和2012年，由于家電產品創新力不足、押注等離子電視失敗等原因，松下連續兩年虧損超7000億日元。2018年國際消費電子展上，松下提出“Home X”計劃，即針對不同場景打造科技感+舒適感相結合的空間。
次年，松下在中國成立了中國東北亞公司，重返中國家電市場的同時，把健康養老作為兩大核心戰略之一。也就是在這時，雅達找到了松下。
日企在中國開展業務容易受地緣關系影響。今年3月，松下出版了《松下電器與中國》一書旨在紀念日中邦交正常化50周年，似乎在重新強調與中國的良好關系。
中國加快的老齡化速度無疑為其提供了一個廣闊的潛在市場。截至2022年末中國65歲及以上人口2.1億人，占全國人口的14.9%。預計2025年中國養老產業規模將達到12萬億元。
松下集團全球副總裁本間哲朗稱，該社區是松下在中國最大規模的智慧養老社區，未來計劃形成樣板間推廣，使松下能提供的住宅規模達到每年10000戶的水平。
02 外企爭奪中國養老市場的20年
如此大的中國老年人市場，松下肯定不是獨具慧眼。
2010年到2020年，包括日本維斯福祉株式會社、長樂國際事業投資株式會社、日本美邸、日本禮愛在內的至少11家日企紛紛來到中國，盯上中國老人們的錢包。這些日企在日本從事養老服務業務平均30年以上，行業經驗豐富。
除日企外，美國、歐洲的養老服務提供商也成為重要參與者。
據養老服務研究機構AgeLifePro發布的《外資企業進軍中國養老服務市場商戰報告白皮書》數據，截至2020年末，已有至少11個國家的40家公司進軍中國養老服務市場，遍布17個省份，建成44個項目。這些外企中有12家來自美國，11家來自日本，11家來自歐洲，1家來自韓國，1家來自新加坡。
外資來華進入養老領域，經歷了幾個摸索階段。
2000年，中國65歲以上老年人占人口比例彼時達到7%以上，被稱為是我國正式進入老齡化社會的標志。
不過從 2000年到2009年近十年間，外資養老企業對中國市場涉獵并不深。即使有企業試水，也鮮有成功的案例。
比如美國假日退休集團沿用美國CCRC（持續照料退休社區， Continuing Care Retirement Community）養老模式，曾在1998年于上海郊區建立了一座退休社區，但因為入住率較低，2006年停運并改為經濟酒店。
2006年，德國奧古新諾養老機構擬出資10億在上海建立一家頤養中心，但中途敗在了土地審批困難上。
分析稱，當時中國對養老行業的重視度、市場環境、用戶心理遠不如今日成熟，土壤還不足，生意立不起來。
而從2010年開始，外資對中國養老市場的關注明顯更積極了些。該年我國的老齡化率進一步提高，65歲及以上老年人約為1.1883億，占總人口比例為8.87%。
彼時，日本于2010年出臺了“新增長戰略”，計劃將醫療、護理、健康等優勢產業、發展成在中國等亞洲國家重點開發的內容。2010年到2012年的兩年間，至少有9家日企、7家美企來華，擴大對本地市場的參與。
這一時期，不論是美企還是日企，比較多采用的是輕資產方式入局，向中國輸出的養老機構運營管理以及養老咨詢培訓。當時一個背景是國內養老市場監管還不成熟、外企拿地，投資養老地產這樣的重資產形式，被認為具備較大的風險性。
到了2014年，商務部和民政部聯合發布了《關于外商投資設立營利性養老機構有關事項的公告（2014年第81號）》。不僅支持外國投資者在中國進行養老投資，規模化、連鎖化運營，也鼓勵與國內企業合資、合作，并與國內資本投資舉辦的營利性養老機構享有同等的稅收等優惠政策。同時，相關監管措施也一并出臺，進一步規范市場環境。
在中央政策的推動下，2014年至今，歐洲的養老機構開始大批入華，美企、日企、澳企等也不斷有新力量進入。這期間外企慢慢摸索到適合的發展路徑，比如積極尋求與政府和國內頭部險企合作等，并開始出現重資產運營模式。
據媒體報道，澳大利亞最大的養老社區運營方和開發商聯實（Lendlease），2020年投資18億元在上海青浦打造的逸浦薈養老社區，占地面積85萬平方米，提供800多套精裝養老公寓，可容納1300位老人。逸浦薈是聯實在中國的“養生享老”旗艦項目，目前全部三期項目建設已經完成，是上海較為熱門的高端養老社區。
對于中國本土的養老服務機構，無論是日本還是歐美，其優勢在于常年積累的養老機構運營和養老看護經驗。畢竟海外的老齡化開始的早。
當然，這些外企來華后走過不少的彎路，出局者不在少數。
以日企為例，由于日本實行“保險介護制度”，養老機構能夠獲得約三分之一的護理報酬，這使得日本介護工作能夠普及。然而，日企在中國卻無法獲得對應的政策條件，同時中國人以家庭為單位養老的孝文化也阻礙了日企養老機構在中國的迅速壯大。
比如2012年日本禮愛在北京建立的北京禮愛護理中心，2017年由于出租方不再續租最終停業。但其實其運營之初就由于房租較高，無法對接社保、獲得政府補貼等，一直面臨難以盈利的困境。
對于中國養老市場的潛力，并不僅存在進入就能獲益的一面，畢竟中國人在養老方面，還沒有準備好相關的財源及完善的政策。
03 國內養老產業的錢、服務與商品發展還有廣闊空間
業內有一個觀點，我國養老產業的黃金發展期才剛剛開始。
這一結論來自于新中國成立后經過的三次嬰兒潮，已經陸續已在和將在2010年、2020-2030年、2040-2050 年代步入老年期。
這三次嬰兒潮出生的人口規模巨大，分別是1952—1958 年出生的50后（1 億人）、1962-1975 出生的60后、70后（3 億人）以及改革開放以后1981-1997年出生的80后、90 后（3億人）。他們中的70、80后，不少受益于改革開放的紅利，養老的家底比較足。
發展養老市場，離不開錢、服務性產品和實體商品。《中國老齡產業發展報告》把我國的養老產業分為養老金融、養老服務、養老用品三個組成部分。
在養老金融方面，基本養老保險、企職業年金以及個人商業養老保險，構成了養老金融的三大支柱。近年，我國發展的一個重點在于個人商業養老保險，期望能形成對前兩者財源的補充。（三大支柱具體發展狀況，可參考此前真故研究室此前發布的《個人養老金開存，銀行地推爭奪00后》這篇文章）
養老市場有了錢，才能夠為個人提供更好的服務，發展相關的產業。這是養老金融發展的一個小目標。
在養老服務層面，我國目前已經形成“9073”的服務體系，即90%的老年人居家養老，7%老人參與社區養老服務，3%入住機構養老。
目前養老服務的參與主體包括房地產公司，如萬科、保利、綠城、遠洋等；保險公司如泰康、太平、國壽、平安等；養老服務機構如誠和敬、親和源等；其他投資者，主要包括實業集團（如新華錦集團、寶鋼建筑等）、信托公司（如中鐵信托、安信信托等）和私募股權投資，基金（如丹麥-中國養老產業投資基金等）。
從運營方式上看，養老服務主要有輕資產運營和重資產運營兩種。
輕資產運營就是參與主體采用第三方合作、租賃物業、委托管理等形式，提供居家養老、社區養老或機構養老服務。而重資產運營則是參與主體自建或收購養老社區，或通過私募基金、股權投資、信托產品等參與養老社區的投資建設。
盡管我國從政策上給予養老服務不少支持，比如鼓勵發展福利性以及非營利性養老機構，鼓勵企事業單位、個人利用閑置的房屋資產興辦養老服務機構等，但當下我國養老服務行業存在的痛點不少。
一方面，我國居家養老和社區養老的基礎設施建設仍不夠完善，比較依賴政府的參與，財政壓力較大。
另一方面，高品質養老機構多屬于重資產運營，投資成本高、周期長等特征導致相關費用較高。但在我國老齡人口一部分面臨未富先老的困境下，高門檻無疑擋住了不少需求者。此外，護理從業者數量相對我國老齡人口的數量差距較大，高質量護理人才比較缺失。
養老用品層面，主要分為醫療器械類、康復輔具類和老人日常用品三類，“適老化”是養老用品的關鍵詞。
根據國家社科基金《養老消費與養老產業發展研究》課題組測算，到2050年，我國老年用品市場的規模將達到100萬億，占國內生產總值的33%。我國養老用品的需求和市場潛力是非常巨大的。
不過，目前國內適老產業發展方面，現階段存在產品供給不足的問題。從世界范圍來看，適老康養用品的品類有4萬多個，國內的品類只有3000多個。
比如在醫療器械領域，日本當下已經是僅次于美國的第二大醫療器械市場，而我國醫療器械市場一半為進口產品，國產覆蓋率不足。
而從細分行業看，2019年日本成人失禁護理用品市場滲透率高達80%，紙尿褲等產品品類豐富、具備高舒適性，尤妮佳、花王等知名日用品品牌持續深耕。而我國如 2019 年中國成人失禁用品雖規模增長較快，但截至2019年滲透率僅為3%。
總體來看，由于我國老齡化進程較快，不論是養老金融、養老服務還是養老產品，目前都存在供需不平衡的問題，與發達國家存在不小的差距。
但差距也就意味著商機。隨著國家對養老產業的持續投入和扶持、外企入局以及國內企業的深耕，市場的多層次供給有望進一步豐富，將有更多選擇對作為消費者的老人而言，無疑是利好，但前提是他們得有能跑贏通脹的收入。
參考資料：
1、《外資企業進軍中國養老服務市場商戰報告白皮書》，AgeLifePro。
2、前景廣闊，時機未到——中國養老產業展望，中信證券。
3、健康安全體面尊嚴，適老產業助力樂享銀發生活——日本養老產業與適老用品復盤專題報告，國泰君安。
4、守正出奇，輕資產服務與重資產社區雙軌并行，平安證券。
