文|顯微故事 張公子

編輯|卓然

一則“上海梅龍鎮廣場或將關門”的消息，刷遍了滬上朋友圈，這也一定程度也說明了傳統商業地產輝煌時代的落幕。

在廣東汕尾海豐，同樣有個梅隴鎮，這里被稱為“中國首飾之都”。

靠著生產加工銷售的中國產業鏈模式，梅隴鎮的首飾遠銷海外，甚至有“中國每賣出10件首飾，就有3件來自海豐梅隴鎮”的說法。

但在源源不斷的訂單的繁榮之下，海豐梅隴鎮也面臨著中國產業鏈面臨的種種困局。因此本期顯微故事，將走進兩個不同的梅隴，去探尋背后不同模式的差異。

長三角梅龍和珠三角梅隴的“不同命運”

“梅龍鎮廣場要關門了！”

前段時間，這則消息幾乎在每一個上海人的朋友圈里都瘋轉了起來。

起因是，有消息稱梅龍鎮廣場內的伊勢丹百貨結束了24年的合同期，決定正式退出上海。

圖 | 南京西路路口的梅龍鎮廣場

盡管這條消息并沒有得到伊勢丹百貨官方的確認，但如果你親身去廣場走一走，多少可以從蕭條的商場中找到一些證據。

梅龍鎮廣場于1997年修建，近20多年來，一直還保留著當時的Artdeco設計風格——這種大量運用鯊魚紋、粗體與曲線的設計風格起源于19世紀的法國，在1960年前后在英美流行起來。

在伊勢丹百貨剛入駐時，Artdeco設計算得上是前沿、潮流的象征，而如今，它卻在上海各色網紅商場中顯得格格不入。

圖 | 梅龍鎮廣場內部挑高設計

此外，伊勢丹百貨依然保留著傳統百貨式的商業布局：

一層是黃金珠寶和化妝品，二層男女服飾、三層兒童運動、四層餐飲和影院，這種布局也很難滿足如今年輕消費群體的需求。

“這里現在生意不行啦”，一位在梅龍鎮廣場負一層經營餐館的商戶表示。

“都說這幾年外賣員增加了，但他們卻都不是來我們這兒的，外賣員多了，訂單卻少了，可見這里人流量是真不行了”。

圖 | 周五下午6點的梅龍鎮廣場負一樓

該商戶在梅龍鎮干了三年，以往小店每天出餐金額近萬元，如今卻連5000元也不到。

相比之下，她所加盟的品牌店在南京路樓口的另一家分店銷售額依然和以往持平。

“就算有些客人來店里吃飯，你也能感覺到年輕人越來越少”，該商戶指出，餐飲生意的好壞，往往能從就餐者的年齡來判斷。

如今依然會出現在梅龍鎮廣場的只剩下大爺大媽，“他們來這里也就是習慣，年紀大了，不愛探索其他商場了”。

梅龍鎮廣場式微也體現在電梯等候時間和商場客流量上。

梅龍鎮廣場內的寫字樓配備有9部高速電梯，鼎盛時期，37層的寫字樓里，有美國領事館公民簽證處、中宏保險、伊勢丹(中國)投資有限公司等跨國公司入住，構成了“小聯合國”。

一位在此工作的白領回憶，以往等一次電梯起碼要15分鐘，“大家都穿著休閑西裝，打著領帶，看起來很精神得樣子”。

圖 | 梅龍鎮廣場寫字樓電梯間

“但現在，電梯嘛，隨便等等就到了，進來上班的也都不知道是什么公司的了，穿著很休閑，很隨意”，該白領表示。

梅龍鎮廣場曾引以為傲的租金，也被陸家嘴片區的高端寫字樓趕超?！叭缃?，只有小微企業愿意續租這里的寫字樓，但也很多皮包公司，幾個月就換一家”。

就在大家惋惜“長三角梅龍鎮”的衰敗時，1300公里外的“珠三角梅隴鎮”則呈現出完全不一樣的熱鬧景象。

位于廣東省汕尾市海豐縣的梅隴鎮，看起來比大部分內地縣城都要繁華，每天早晚高峰，小鎮的通勤路上就擠滿了電動車、自行車。

圖 | 汕尾市梅隴鎮的上下班高峰期

和其他“老齡化”的縣城不同，海豐梅隴鎮擠滿了年輕人。

他們大多都在附近廠房上班——這座小鎮容納了超過8000家首飾相關的企業，就業人數超5.5萬人，形成了首飾研發、設計、加工、生產、銷售、機械、器材、輔料等配套服務完善的產業鏈。

如果是加工旺季，梅隴鎮廠區的晚上也亮如白晝。

掛著不同省份車牌的貨車將開進梅隴鎮，將一箱箱首飾運輸出去，隨后這些首飾將通過龐大的電商網絡銷售到世界各地。

“中國每賣出10件首飾，就有3件來自海豐梅隴鎮”。

也正是如此，僅有14萬人口常駐的梅隴鎮，被冠以“首飾之都”的稱呼。不愁生意、人滿為患，是海豐梅隴鎮的真實寫照。

長三角梅龍、珠三角梅隴，一個曾經的商業中心，一個現在的制造大縣。

在我們惋惜一個時代的過去時，不如也將目光放到現在，看看廣東的梅隴到底為何能吸引大部分年輕人留下，這里制造業發達的原因到底是什么？

南轅北轍的模式

翻翻兩個“梅隴”的歷史，我們發現了一些有意思的聯系。

首先是，梅龍鎮的由來多少都和李嘉誠有點關系。

上海市的梅龍鎮廣場由香港前首富李嘉誠所持有的和記黃埔、長江實業，以及上海梅龍鎮集團共同開發，而珠三角的梅隴鎮也只離李嘉誠的老家廣東省潮州市不到200公里。

李嘉誠擅長“抄底拿地”，通過低買高賣、低買高租的形式不斷做多利潤。

梅龍鎮廣場的最初，也采用了類似的模式發展。

梅龍鎮廣場開業時定位為高端品牌服務，和“和記黃埔”類似，不從事直接生產，通過開發物業、邀請品牌入駐、充當房東的角色賺取租金，相當于“高端包租公”。

這個模式在傳統零售百貨發展的最初，十分具有優勢，只要你有足夠的資金盤，能在最短的時間內，盡可能多地拿地，轉租，就能成為那個“最賺錢的送水人”——任何品牌想要積攢人氣、轉化客流，最后都繞不過百貨這一流量池。

伊勢丹百貨、Burberry、Zegna等世界名牌和Lacoste、CK CalvinKlein等時尚品牌接連加入，讓梅龍鎮廣場成了上海最早盈利的購物中心，并引來一眾同行效仿。

但緊接著，兩個“梅隴鎮”也正因為這一包租公模式，最后走向分道揚鑣的局面。

汕尾海豐梅隴鎮最初沒有任何銷售能力，制造出來的首飾，主要利用梅隴鎮西和深汕、香港之間的地理優勢，快速將產品銷售到東南亞和世界各地。

近幾年，隨著電商和物流的發展，作為源頭工廠的海豐梅隴鎮借助各個城市購物中心增加的優勢，入駐了多個渠道，利用電商擴寬了銷量。

丹麥著名銀飾品牌PANDORA曾在中國紅極一時，引發了全民購買熱潮。

但梅隴鎮憑借精湛的金銀加工工藝仿造后，很快將一整條手鏈的價格做到了100元以內，導致PANDORA敗走中國，業績近乎攔腰斬。

圖 | 價值數千元的PANDORA，在梅隴鎮只要零頭

“自從電商和短視頻發展后，很多人來我們買金銀首飾，市面上你看到的，我們都能做出來”，一位在海豐梅隴鎮開設家族工廠的人表示。

據新華社報道，2022年梅隴鎮首飾行業工業產值約為276億元，其中電子商務銷售額超10億元。

相比之下，上海梅龍鎮廣場則在電商、短視頻蓬勃發展后，開始面臨競爭加強，利潤削弱的窘境。

2003年國務院發出了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，把房地產列為“支柱產業”，購物中心作為產業重要產品也隨之發展。

在那之后，梅龍鎮廣場周圍先后出現了金鷹廣場、久光廣場、芮歐百貨和嘉里中心。

圖 | 梅龍鎮廣場1公里內就有10個購物中心

如今，5公里之內，更有吳江路步行街、南京東路、蘇河灣、新世界、新天地、馬當路、外灘等數個商圈，超100家購物中心。

據統計到2023年底，上海開業的超3萬平米以上的購物中心將超過400家。

圖 | 梅龍鎮廣場附近的吳江路

電商對實體購物中心的客流沖擊、許多品牌開設線上店鋪，也進一步加劇了梅龍鎮廣場的困境。

梅龍鎮廣場有相當一部分收入來源為線下店鋪營銷額分成，如果客流和成交持續減少，梅龍鎮廣場收入必然不能覆蓋運營支出。

兩個“梅隴”何去何從？

上海梅龍鎮廣場也嘗試過轉型，但收效甚微。

在業態上，除了維持已有的品牌，梅龍鎮廣場根據年輕消費者習慣，引入了如美甲、健身房、街舞工作室等在線下才能體驗的項目，也聯合許多國際品牌在這里舉辦大型活動。

但因上海新開了許多更高檔、更符合當下消費者的商圈，且電商勢頭來勢洶洶，這些轉型并沒有扭轉現狀。

但在梅龍鎮廣場工作人并沒有很悲觀，一位廣場里的商戶對顯微故事表示，他并不關心這個廣場接下來任何改造，“南京西路畢竟是上海最繁華的地段，有這個地段在，擔心什么？”

圖 | 繁華的南京西路路段

另一面，海豐梅隴鎮的老板們也在思考如何轉型。

不愁“生意”的海豐梅隴鎮里，轉型更加艱難。抄襲，曾是梅隴鎮異軍突起的利器，但現在成了梅隴鎮頭上的緊箍咒。

如今梅隴鎮有超8000家首飾相關的企業，這也導致了梅隴鎮內部競爭壓力大，同質化嚴重。

今年兔子飾品紅火，許多工廠都開始搶時間生產，許多沒有原創能力的廠家則根據爆款設計，導致許多產品雷同，加上用的都是差不多的材質，為了傾銷，最后往往變成了價格戰。

一位海豐梅隴鎮的廠家告訴顯微故事，扣除用材成本、旺季時浮動的日結工資、水電開支等，“現在最多只能賺點加工費”。

在海豐梅龍鎮，專業的珠寶設計師價格高昂，不容易出“爆款”，面臨著“火一個被抄一個”的困境，這導致海豐梅隴鎮的老板們不愿輕易嘗試原創，只喜歡在網上找到設計原型后略加修改。

為了規避風險，大部分海豐梅隴鎮的廠家還是繼續做加工和低價銷售，設計和創新轉型困難重重。

此外，首飾加工污染大，伴隨而來的環保壓力也成倍增長，環保問題甚至成為梅隴首飾產業高質量發展的最大制約瓶頸。

如今，你也很難評判梅龍鎮廣場和梅隴鎮背后代表的兩種模式哪種更好。畢竟時代里，沒有好壞，只有活下去。

*因上海梅隴鎮廣場，在不少地方被寫作“梅龍鎮廣場”，所以文中指代兩個地方時，用“梅龍鎮”指代上海梅隴鎮廣場，用“梅隴鎮”指代海豐縣梅隴鎮。