文｜選址中國
在電商巨頭中，京東實行自建物流體系戰略，這不但構筑了消費體驗優勢，也沉淀出海量重資產及專業運營能力。
基于這一深遠布局，繼2021年京東物流IPO后，京東即將收獲一家新上市公司。
京東產發近日向香港聯交所遞交A1申請文件，IPO征程啟動，業務構成和經營情況也隨之曝光：232個園區和4個數據中心，京東產發一亮相就是“中國第二”。
一邊是項目，一邊是基金，借力資本循環策略，京東產發構造了龐大、可持續的園區資產網絡，為產業地產發展帶來了新范式。
手握2300萬方基礎設施，毛利70%
京東產發向行業提供的產品可以概括為：物流園區、產業園、數據中心、光伏能源等基礎設施與運營綜合解決方案。
招股文件顯示，截至2022年12月31日，京東產發積累了龐大的現代化基礎設施資產組合，包括219個物流園區、13個產業園區及4個數據中心，資管規模937億元，總建筑面積2330萬平方米。
這個規模是什么概念？按仲量聯行報告，依各“新經濟領域現代化基礎設施”供應商的建筑面積計，京東產發在
亞洲排第三，在中國排第二。另外，我們也可以拿與京東產發同賽道的普洛斯來做參照，按公開可查資料，普洛斯在中國70個地區市場所擁有的物流及工業基礎設施網絡約5000萬平方米。
得益于京東集團的強勁需求和中國電子商務行業的長期增長，規模可觀的同時，經營效益也在持續增長，創造了569名員工賺30億，每位員工在管建筑面積約4.1萬平方米的“戰績”。
招股文件顯示，京東產發2020年收入5.82億元，2021年以37.2%的增速達到7.987億元，2022年進一步以190.3%的增速發展到23.2億元，2020年、2021年及2022年毛利率分別為39.4%、64.3%及70.6%，三年凈利潤分別為28.8億元、22.4億元和31.1億元（受到業績期每年錄得已完工與在建投資性房地產公允價值變動收益影響，京東產發凈利潤高于收入）。
需要指出的是，京東產發的收入不僅限于“租金”，而是由三個主要來源構成。
收入有三大來源，京東是最大租戶
招股文件顯示，京東產發的收入主要分為基礎設施解決方案、基金管理和開發服務三個板塊，下面做詳細拆解。
第一大來源，基礎設施解決方案收入。具體來說，這部分收入主要包括租金、綠電和物業管理費。2020、2021及2022年，該部分收入的貢獻占分別為72.5%、77.8%和93.2%，是京東產發整體收入的穩定基石。
物流園區本就處于供不應求的行情中，京東產發又構筑于京東集團，就更加如魚得水，京東產發的最大租戶來自于京東集團及其關聯公司，2022年其產生的租金收入占收入總額的47.4%。
京東產發也向制造商(諸如寶馬)、電商平臺(諸如JD.com 及本來生活)和零售商(諸如良品鋪子及永輝超市)等延伸，以提升客戶覆蓋面和多元度。招股文件較為細致地介紹了其與寶馬的合作，雙方合作可追溯至2020年8月，截至2022年底，京東產發已將22.2萬平方米設施租予寶馬，成為中國至關重要的寶馬供應商。
根據招股文件，京東產發已竣工現代化基礎設施資產平均出租率超過90%，有效租約的租期大多數為5年以上，外部客戶收入貢獻度51.5%。
另外，在基礎設施收入中，特別值得注意的還有京東對“屋頂”的布局。截至2022年底，京東產發已累計在23個園區中安裝太陽能發電系統，裝機總容量達到127兆瓦，其中自主開發部分的容量達44兆瓦，這也反映了手握屋頂資源的園區加碼新能源的行業趨勢。
第二大來源，基金管理費。主要包括基金管理費、資產管理費、專業服務費、開發管理費、租賃傭金、收購費、獎勵費。2020年、2021年及2022年，京東產發取得的基金管理費收入分別約為7220萬、1.46億和1.31億；從往期經驗看，管理費率占年終基金資產規模的比例介乎0.6%至0.8%之間。
遞表前，京東產發已經構建了一只負責管理多幣種私募不動產基金從募集、投資、日常管理到退出的專業團隊。截至文件發布，京東產發在中國管理5只私募基金和1只公募不動產投資信托基金。資產管理規模從2019年底的115億元增至2022年底的253億元，年均復合增長率以上30%。自2019年起，京東產發向基金及投資平臺共計出售了38個項目，出售價格達到228億元。來源三，開發服務。京東產發通過向管理的開發項目提供咨詢及管理服務獲取收入，該類收入占比較低，近三年對總收入的貢獻度僅為4.1%、3.4%和1.1%。
獲地能力突出，股東陣容豪華
京東產發脫胎于京東自建物流的戰略布局，作為幕后英雄，2007年肇始，2014年投用首個“亞洲一號”，2018年才開始獨立運營。
因依托于京東集團生態系統，其展現出具備促進當地經濟發展和產業升級的能力，京東產發的獲地能力突出且價優質高，經過15年積累，一亮相就是“物流地王”的模樣。
根據招股文件，京東產發每年土地收購的建筑面積平均約為280萬平方米，每年新開工的建筑面積平均約350萬平方米，每年竣工的建筑面積平均約為240萬平方米。截至2022年12月31日，京東開發中物業及土地儲備的總建筑面積約為770萬平方米，總物業估值為195億元。這些資產中，近90%位于一線城市及其衛星城市以及二線城市，大上海地區、大北京地區、大灣區、成渝地區等是落子重點。
在中國新經濟領域所有現代化基礎設施提供商中，京東產發于業績期“于中國獲得了總土地面積最大的物流園區批準用地”。
除了土地收購及一手項目開發，京東產發也通過收購進行外延性擴張，其中2022年是一個重要的年份。2022年，京東產發收購了英國和荷蘭資產擴展至歐洲；同年，京東產發完成了港股公司“中國物流資產”的收購和私有化，一舉獲得幾十個物流園區。
收購既提高了京東產發資產組合的規模化和多元化，也降低了其對單一客戶的依賴度，招股文件顯示，來自外部客戶的收入貢獻從2020年的27.9%上升至2022年的51.5%。物流園區占大頭的同時，京東產發也在另外一個門類“產業園區”上小有布局，開發運營有13個項目。以昆山花橋產業園為例，2021年，京東產發將其收入囊中，園區建筑面積超過17.3萬平方米，支持企業的制造和研發活動，同時配備宿舍、餐廳、會議中心等設施，截至2022年底，該園區入駐企業50余家，包括金融業、信息技術業、零售及制造業企業。
在不斷壯大中，京東產發獲得了財團青睞，2021年3月，其完成A輪優先股融資，融資約7億美元；2022年完成B輪優先股融資，籌集資金8億美元。發行前投資機構陣容豪華，貝萊德、GIC、高瓴資本、紅杉資本、中國誠通、CPE源峰等皆持有股份，同時，京東集團持股74.96%，京東產發仍然是京東掌控的子公司。 雖然京東產發的成功難以復制，但確實為產業地產帶來了新的解題思路，下半場，產業類主體會否成為行業新主角？