界面新聞記者 | 牛鈺
作為2023年樓市回暖的代表性城市，北京的商辦市場亦在溫和復蘇。
近期，多家機構發布一季度北京商辦市場研究報告顯示，2023年以來北京大宗投資市場迎來暖春，租賃市場活躍度也開始回升。
據第一太平戴維斯統計，一季度北京大宗投資市場累計成交金額約為人民幣67.35億元，雖不及2019年-2021年同期的一半，但較2022年同期增加60.8%。最大手筆的交易為2月底凱德集團宣布以28.1億元收購北京蘇寧生活廣場。
“除了自用型收購及通過法拍渠道購得資產外，無論是內資投資者還是外資機構均開始重新啟動尋覓優質資產、加速布局北京商辦市場。隨著整體市場環境持續回暖，2023年預計將出現更多大手筆的投資成交案例。”第一太平戴維斯華北區投資部負責人李健表示。
商業零售地產的回暖也很明顯。仲量聯行指出，今年春節期間，北京市重點零售企業銷售額較2019年增長13.2%，客流量與消費熱度延續到三月，餐飲、高化和時尚品牌等企業正在積極尋租。
其中，2022年經歷最大規模退店的餐飲業態在今年第一季度顯著擴張，新租店鋪面積達到全市增量的38%。
在客流恢復與租賃活躍下，今年一季度，北京零售地產的空置率呈現回落。市區市場環比下跌0.8個百分點至7.1%，郊區市場為9.6%，環比下降0.5個百分點。
不過，仍有面臨空置壓力的業主對高品質品牌做出微幅租金讓步，以此填補空置面積，同時也借此提高項目定位。
“2023年新增供應的入市將為北京零售市場帶來超過90萬平方米的體量。目前，高品質項目的預租進展較為堅實，供應波峰預計不會大幅拉高全市空置水平。然而，新項目之間的市場競爭或將阻礙2023年下半年的租金回漲幅度。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。
相較于零售市場的回暖，寫字樓市場的復蘇回暖表現則較為冷淡，雖然帶看量大幅提升，但成交端疲弱導致空置率上升、租金下降的趨勢未得到好轉。
據仲量聯行統計，今年一季度，北京辦公樓市場凈吸納量由負轉正至1.8萬平方米，主要由于租賃需求復蘇，成功回填了季度內的退租面積。
“從成交數量方面來看，超過60%的甲級辦公樓租賃需求來自1000平方米以下的面積，多為創業型高科技行業，鮮有大面積需求出現。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽指出，近期成交簽約主要基于去年四季度的需求。
從行業分布來看，金融業貢獻了甲級市場成交總量的40%，尤其是內資金融企業。CBD區域市場率先引領復蘇勢頭，貢獻超過三分之一的租賃成交總量。
高力國際抽樣調查了分布于北京核心區域的50棟甲級寫字樓在最近兩個季度的帶看量表現，全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大概6-7組，快速恢復到今年一季度的18-19組。個別項目帶看量有恢復到一個月40-50組，但也只是恢復到正常市場環境下70%左右的水平。
“去年底寫字樓帶看數量約為一周5組，但今年第一季度可以達到10-15組，甚至20組客戶的情況都有，算下來一天帶看兩三組都沒有問題。”第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想表示，潛在租戶正在重啟租賃計劃，但成交轉化率還不高。
第一太平戴維斯在報告中指出，租戶方的選址策略仍較為謹慎，新租、搬遷、擴張需求仍未完全釋放，而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復的租賃需求，迫使業主方也承受著較大的去化壓力，選擇“以價換量”。
因此，2023年第一季度北京市甲級寫字樓空置率環比、同比分別上升0.5、1.5個百分點，達到16.8%的水平。
具體來看，核心商務區寫字樓的空置率在繼續上升，CBD、金融街以及中關村的空置率分別為14.4%、4.8%以及11.2%，中關村市場是其中空置率上升最明顯的區域。相對而言，麗澤、亞奧、燕莎板塊商務區空置率出現明顯下降，分別下降1.9%、0.4%以及0.2%。
受制于市場需求疲軟，業主方不得不讓渡出更多的議價空間，使得各商務區寫字樓的租金水平受到抑制并持續出現環比下滑，下滑幅度最大的分別是中關村（-5.2%）、通州（-3%）以及望京（-1.4%）。
值得注意的是，在寫字樓市場成交端尚未完全恢復的情況下，租賃活躍度甚至出現了“倒春寒”的跡象。
“一季度帶看量的高峰集中在春節后的2至3周左右的時間，此后3月左右帶看量又出現了不同程度的下滑。整體市場活躍度依然不穩定，需求的恢復強度依然不強。”高力國際華北區董事總經理嚴區海認為。
高力國際華北區研究部董事陸明認為，需求端的強度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢，其中疫情影響、企業預期和擴張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側表現的四個核心因素。
如果2023年市場需求如期恢復，則以上四點需要出現積極改善。
高力國際認為，全年需求側的表現大概率是結構性的溫和復蘇，不太可能恢復到疫情前的凈吸納量水平，如果新增供應項目未能如期入市，退租現象得到緩解，新增需求穩步恢復，則年度市場空置率不會突破2020年19.4%的前期高點，反之則空置率創新高。
“隨著核心產業辦公面積調整在2023年結束，2024年的整體甲級市場才有可能重新回到去化周期。”陸明表示。