文|新經濟e線

截至2023年4月3日，共計有20只REITs產品披露了2022年年報。一同浮出水面的還有資產評估機構出具的最新估值結果。

新經濟e線統計發現，上述20只REITs產品中，2022 年末估值較發行時有所提升的共計14只，多數增值區間位于0%-3%區間內。其中，估值增幅最大的當屬鵬華深圳能源REIT，其較發行時增長11.13%，從發行時的326413.70萬元提高至362728.51萬元，評估增值36314.81萬元。

與此同時，包括中航首鋼綠能REIT、富國首創水務REIT、浙商滬杭甬REIT、國金中國鐵建高速REIT、博時招商蛇口產業園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT在內的6只公募REITs估值卻較發行時有所縮水。特別是中航首鋼綠能REIT估值更是打九折，大幅跳水超過一成，位居縮水榜首位。

另據公募REITs披露的2022年年報，在已解禁的11 只公募REITs 中，機構投資者占比最高的為中金普洛斯REIT，為96.38%，累計持有144572.49萬份；占比最低的也是中航首鋼綠能REIT，為76.72%，機構持有人合計持有76719.53萬份。

不過，相較于2021年末，上述已解禁的11只REITs中，大部分REITs產品的機構投資者占在2022年都有所抬升。具體來看，機構投資者增幅最大的為華安張江光大REIT，2022 年機構投資者占比增長4.29%，從2021年年末的88.64%增加至2022年年末的92.93%。而機構投資者降幅最大的則為富國首創水務REIT，2022年機構投資者占比下降5.4%，從上年的83.43%下降至78.06%。

年度體檢孰弱孰強

可見，在每家管理人的運作下，公募REITs年度體檢孰弱孰強，結果卻是有人歡喜有人愁。若就估值水平的變化率而言，中航首鋼綠能REIT無疑是目前最弱的一只。

今年3月30日，中航基金發布了中航首鋼綠能REIT 持有的基礎設施項目資產評估報告。截至2022年12月31日，中航首鋼綠能REIT評估值已減少至83828.04萬元，較發行時的94386萬元，縮水10557.96萬元，縮水率達11.19%。

按照有關規定，中航首鋼綠能REIT存續期間，中航基金作為基金管理人每年需聘請評估機構對中航首鋼綠能REIT持有的基礎設施項目資產進行評估并在中航首鋼綠能REIT年度報告中披露。為此，北京天健興業資產評估有限公司接受接受中航基金和北京首鋼生物質能源科技有限公司（首鋼生物質）的共同委托，對中航首鋼綠能REIT持有的基礎設施項目相關資產組在2022年12月31日的市場價值進行了評估。

評估對象為基礎設施項目的相關資產組，具體是指首鋼生物質持有的位于門頭溝潭柘寺鎮魯家灘村的北京首鋼生物質能源項目（垃圾焚燒發電項目）、北京首鋼餐廚垃圾收運處一體化項目（一期）（餐廚項目）、北京首鋼魯家山殘渣暫存場項目（殘渣暫存場項目）。

其年報披露，2022年，中航首鋼綠能REIT實現營業收入43044.77萬元，利潤總額為4835.84萬元。報告期內，項目處理生活垃圾116.34萬噸，同比增長4.6%，實現上網電量35030.16萬千瓦時，同比基本持平。項目收運廚余垃圾4.16萬噸，同比減少15.6%，項目處置廚余垃圾6.08萬噸，同比減少12.4%。報告期內，基金管理人聯合運營管理機構加強對生活垃圾處置費、廚余垃圾收運處置服務費、電費等收入的催收結算工作，各項應收款項有序回款，收到可再生能源電價附加補助資金10885.32萬元。

來源：基金評估報告

新經濟e線獲悉，從具體經營情況來看，旗下垃圾焚燒發電項目最近兩年連續虧損，且凈資產均為負值。2020年12月31日至2022年12月31日的三年間，該項目營業收入分別為35977.73 萬元、42470.65 萬元、42821.34萬元，實現凈利潤5374.19 萬元、-2836.15 萬元、-6661.57萬元，期末凈資產分別為111484.53 萬元、-37195.59萬元、-43857.16萬元。

除了中航首鋼綠能REIT，富國首創水務REIT估值也縮水接近一成。3月31日，富國首創水務REIT披露的2022年年報顯示，項目營業總收入29447.34萬元，凈利潤3163.72萬元。較上年度可比期間（2021年6月7日的基金合同生效日至2021年12月31日）的3599.51萬元，業績出現滑坡。此舉或受疫情及季節用水波動等多因素影響，富國首創水務REIT的經營業績波動較大且收入實現不及預期。

受此拖累，富國首創水務REIT估值也從發行時的176086.00萬元下降至2022年年末的158700萬元，下降17386萬元，降幅達9.87%。同樣，浙商滬杭甬REIT估值也縮水超過5%。截至2022年12月31日，其最新市場價值為421800.00萬元，較發行時的456300.00萬元，減少34500萬元，縮水率7.56%。

據新經濟e線了解，不同其他公募基金的是，公募REITs計提的管理費有兩項，分別包括固定管理費和浮動管理費。以中航首鋼綠能REIT為例，基金當年固定管理費為前一估值日基金資產凈值的0.1%年費率與基金當年可供分配金額的7%之和，按年收取。報告期與凈值相關的固定管理費計提115.38萬元以及與年度可供分配金額相關的固定管理費計提925.66萬元，兩項合計1041.04萬元。

而基金收取的浮動管理費=年度基金可供分配金額超出1.4億元部分×10%+項目公司年度運營收入超過3.95億元部分×20%。浮動管理費基金管理人按年一次性收取，共計661.19萬元。

首批擴募項目獲批

新經濟e線還注意到，就公募REITs市場而言，歷時半年，首批REITs擴募正式落地，邁出關鍵一步。業內認為，REITs擴募機制有助于提升單基金資產規模及分派率并優化資產組合，是我國REITs市場逐步邁向成熟的重要標志，REITs 擴募發售也將有助于REITs常態化發行持續推進。

來源：證監會官網

3月31日，證監會官網發布關于準予REITs產品變更注冊的批復，分別為華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT。后續以上4只REIRs在召開持有人會議后將正式進入擴募發售階段。

早在2022年5月滬深交易所明確了新購入基礎設施項目的條件、程序、信息披露要求和擴募發售相關安排，REITs的擴募機制有利于其通過增發份額收購資產，開展并購重組活動，進一步促進投融資良性循環。

同年9月27日，華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT相繼發布擬新購入基礎設施項目的公告。其中，華安張江光大REIT此次擴募擬購入的資產張潤大廈依托張江全球科創中心大平臺，吸引了包括集成電路、先進制造、信息技術等行業內優質企業入駐，產業聚集優勢明顯。中金普洛斯REIT 擴募項目擬購入的3 處倉儲物流資產，分布于環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，園區服務輻射范圍廣闊，底層資產穩定運營能力較強。

博時蛇口產園REIT 本次擴募擬購入招商局智慧城（光明科技園）中的科技企業加速器二期項目，該項目是深圳市政府和招商局集團的重點合作項目，是匯聚智能制造、生物醫藥、新材料、新一代信息技術等高新技術產業的產業基地。紅土創新鹽田港REIT 本次擴募擬購入世紀物流園項目，項目為高標倉，與首發資產臨近，均位于深圳市鹽田綜合保稅區內，形成良好協同效應。

新經濟e線獲悉，據今年3月10日4只REITs回復滬深交易所的反饋意見來看，華安張江光大REIT稱，具體到估值模型合理性，基于對租金增長率、出租率、折現率等重要假設參數合理性的論證，以2022年9月30日作為基礎設施項目價值評估時點，其擴募項目最新估值調整為14.83億元。其中，因基準日調整、租金增長率下調、出租率下調、市場租金下調、收租損失率上調分別導致估值下調0.1億元、0.25億元、0.3億元、0.4億元和0.15億元，合計下調約1.2億元。

同樣，基于審慎考慮，中金普洛斯REIT在估值模型中進一步對出租率、租金增長率等核心假設參數進行了調整。根據其回復函，擬購入基礎設施項目于2022年6月30日為評估基準日的原估值金額合計為16.04 億元，于2022年9月30日為評估基準日調整后估值金額合計為15.72億元。其中，普洛斯青島前灣港國際物流園因基準日調整導致估值降低0.01億元至5.65億元；普洛斯江門鶴山物流園因基準日調整、租金增長率下調導致估值合計降低0.22億元至5.03億元；普洛斯（重慶）城市配送物流中心因基準日調整、出租率下調、租金調整導致估值合計降低0.09億元至4.99億元。

博時蛇口產園REIT則明確表示，擴募資金暫不償還首發并購貸款。根據此前其發布的擴募計劃，由于首次發行時借入的并購貸款年利率高于該REIT凈現金流分派率，其擬將擴募資金用于償還貸款。但最新的回復函顯示，“出于謹慎性考慮，首次擴募暫不償還首發并購貸款”。

此外，從產品角度來看，公募REITs擴募的啟動充分體現出REITs資產的股性和成長性，在震蕩行情中REITs的高分紅特性和穩健風險收益也具備較大吸引力。