界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
與大多數(shù)民營(yíng)房企一樣，中梁控股也未能避免收入下滑。
3月30日晚間，中梁控股（02772.HK）披露了2022年全年業(yè)績(jī)，總收入為393.29億元，按年減少約48.3%。其中，物業(yè)銷(xiāo)售收入391.69億元，同比下降48.1%；其他服務(wù)收入1.48億元，同比下降73.7%；租金收入下降31.1%至1221.3萬(wàn)元。
2022年，中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額660.5億元，按年減少約61.6%；合約銷(xiāo)售面積約62.71萬(wàn)平方米，同比下降約56.1%。
分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)依然是公司的銷(xiāo)售主力，去年銷(xiāo)售約308.8億元，占比46.8%；其次是中西部區(qū)域銷(xiāo)售約169.68億元，占比25.75；環(huán)渤海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)合約銷(xiāo)售額108.32億元，占比16.4%；海峽兩岸區(qū)域和珠三角區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售55.11億元、18.55億元。
根據(jù)種指研究院數(shù)據(jù)，去年中梁控股的銷(xiāo)售額仍排名行業(yè)30強(qiáng)，位居第28，銷(xiāo)售面積排第19名，是為數(shù)不多的民營(yíng)房企之一。
營(yíng)收下滑，也使得中梁2022年沒(méi)能增利。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年公司錄得毛利35.02億元，較2021年的130.33億元大幅下降了73.13%；毛利率8.9%，較2021年的17.12%減少了8.22個(gè)百分點(diǎn)。
“這是由于2022年內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目的平均售價(jià)相對(duì)有關(guān)土地收入成本較低及物業(yè)項(xiàng)目減值所致。”中梁控股在年報(bào)中解釋。
盈利方面，期內(nèi)的集團(tuán)擁有人應(yīng)占凈虧損為13.46億元，同比止盈轉(zhuǎn)虧，2021年為擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)27億元。
但在扣除各項(xiàng)資產(chǎn)的減值虧損、投資物業(yè)估值的公平值虧損及匯兌虧損后，中梁控股去年擁有人應(yīng)占經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為12億元。
中梁控股在年報(bào)中表示，因房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不確定，公司堅(jiān)持保交樓和穩(wěn)經(jīng)營(yíng)，在2022年沒(méi)有新增項(xiàng)目投資，以保留現(xiàn)金。
截至2022年12月31日，中梁控股的總土地儲(chǔ)備約4090萬(wàn)平方米，其中可供銷(xiāo)售/可出租的已完工物業(yè)占約470萬(wàn)平方米，在建物業(yè)物業(yè)或用作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)占約3620萬(wàn)平方米。
對(duì)此，中梁控股表示，盡管暫停投資，但仍有一定的可售資源支持公司未來(lái)數(shù)年發(fā)展。
目前，中梁控股的土儲(chǔ)主要集中于三、四線城市，共計(jì)占比接近七成，二線城市有116個(gè)項(xiàng)目，土儲(chǔ)約1308萬(wàn)平方米，占比32%。但受制于市場(chǎng)信心未得到有效恢復(fù)，三四線城市去化能力相對(duì)較差，公司銷(xiāo)售進(jìn)一步承壓。
2022年，中梁控股的合約銷(xiāo)售均價(jià)也有較大下降，為10500元/平方米，而在2021年這一數(shù)據(jù)是12000元/平方米。
多重因素影響下，中梁控股還是沒(méi)能避免出險(xiǎn)。2022年7月，中梁控股因一筆未償還本金1257.4萬(wàn)美元及利息的美元債未能獲得展期，從而構(gòu)成違約。
去年11月13日，中梁控股再發(fā)布公告稱，預(yù)期不會(huì)在寬限期內(nèi)支付兩筆明年4月到期票據(jù)的應(yīng)付利息，并暫停所有美元債本息的兌付。
過(guò)去一年，中梁控股也在堅(jiān)持降負(fù)債，截至報(bào)告期末，中梁控股凈負(fù)債率為32.3%，有息負(fù)債總額已由2021年末的約402億元壓縮至約267億元。
其中，一年內(nèi)需要償還的總債務(wù)為178.43億元。截至2022年末，其銀行現(xiàn)金結(jié)余165.86億元，較2021年同期276.1億元減少39.93%，在手現(xiàn)金難以覆蓋短期債務(wù)。
中梁控股表示，接下來(lái)公司的目標(biāo)是保持經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性、去杠桿和穩(wěn)定債務(wù)，以及確保項(xiàng)目平穩(wěn)交付。
在行業(yè)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，中梁控股預(yù)計(jì)支持措施帶來(lái)的住房需求和流動(dòng)性改善，仍然需要一段時(shí)間才能惠及整個(gè)行業(yè)。“公司對(duì)行業(yè)前景持謹(jǐn)慎的態(tài)度，將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)穩(wěn)定，強(qiáng)化組織架構(gòu)和管理效率。”