界面新聞記者 | 王婷婷
如果地產圈也有熱搜榜，那么大華集團定要占據一席之位。
一周前，備受關注的北京昌平朱辛莊0028地塊，吸引了42家房企搖號，最后被來自上海的新面孔大華集團幸運拿下。
該地塊規模不算大，投入較少，低總價、沒有競現房、區域平均去化周期較短使得開發門檻較低，為想躋身北京市場的房企提供了好機會。
初次進京，大華集團成為這名幸運者。這幅地塊最終成交價12.995億元，成交樓面價約3.55萬元/平方米，溢價率15%，銷售指導價6.2萬元/平方米，中簽率僅2.38%，刷新了北京土拍史上中簽率新低紀錄。
業內人士分析，大華搖中這宗不大不小的地塊，資金壓力較小，雖然不在大熱板塊，但只要項目產品不出問題，就不會愁賣，且也有一定利潤空間。
總部位于上海的大華集團并非首次北上，此前還曾在天津、大連、煙臺、青島、沈陽等城市開發過項目。但此次高調進京，背后也是大華集團發展策略的調整。
在大本營上海市場，大華集團近幾年的銷售業績節節下滑，被瑞安房地產、金地、廈門象嶼、寶華等房企超越，排名由2020、2021年的第6名和第5名，下滑至2022年的第11位。
2022年，大華集團在上海市場的銷售額為213.69億元，較2020年、2021年分別下滑17.5億元和9.89億元。
在大本營也面臨銷售壓力后，大華不得不走出去以尋求更多的市場機遇。目前看來，北京是其今年出滬的第一站。
地產下行期“高調”拿地
大華集團以“幸運者”身份搖中昌平地塊后，讓這家相對低調的中小民營房企瞬間成為這輪土拍最受關注的企業。
首次進京便成功摘地，大華集團究竟意欲何為？
據界面新聞了解，在這次參與拿地時，部分北京本土開發商有意向跟大華集團合作，這對于第一次進京拿地的大華而言，并不是什么壞事。不過，大華集團似乎更傾向于獨立操盤。
地塊項目體量較小，規劃約400套房源，周邊二手次新房領秀慧谷的售價6.8-7萬元/平方米之間，存在明顯倒掛，適合快進快出，任何一家房企都不懼押注于此。
對大華來說，能夠搖中可謂意外之喜。一名接近大華集團的知情人士向界面新聞表示，目前大華集團在北京尚未設立團隊，成立成熟的管理架構還需要一段時間。
在房地產行業上一輪高速發展周期，大華也曾在2018年開啟“買買買”模式。當年，大華集團首入廣州、惠州、徐州、昆明等城市，激進擴張之路自此開始。
2019年，大華曾在上海斬獲了10宗地塊，成為地區拿地面積和拿地金額雙料冠軍，新增拿地金額高達327億元，增幅高達289%，“地主”之名坐實。
此后，大華進一步在各地加倉，曾短短一個月內分別在上海、天津、南京、江蘇摘得地塊，總斥資逾百億元。
據中指研究院數據統計，2021年和2022年，大華集團權益拿地金額分別為260億元和95億元，排名分別為27名和32名。
在去年6月的上海首輪土拍中，多家頭部民營房企隱身，大華集團卻斥資48.8億元競得了嘉定安亭鎮地塊和寶山顧村地塊。
除了在上海積極加倉，2022年大華也曾南下在廣州成功落子。同樣在去年廣州首批集中供地上，大華集團以13.28億元競得了廣州地鐵二十一號線朱村街山田站北地塊，也是該批次少數拿地的民企之一。
四處拿地的同時，銷售金額一直在百億規模徘徊的大華集團，前幾年業績規模也日漸壯大。
根據中指研究院數據顯示，2020年、2021年大華集團分別實現銷售金額500.4億元和559.9億元；2022年受大環境影響，大華集團銷售額大幅下滑45%至361億元，位列百強房企第57位。
能夠在房地產行業深度調整期大舉拿地，反應出大華集團仍具備一定的資金能力。
據界面新聞了解，大華集團這些年在融資方面一直不碰非標融資，也沒有商票，堅持低負債經營，三道紅線指標長期保持綠檔。在拿地支出上，主要是自有資金，即便是融資，也以銀行貸款為主，利息較低。
這也是大華集團在這一輪民營房企大洗牌中不至于被淘汰，還能繼續拿地擴張的主要原因。
舊改起家，從集體企業到民營房企
放眼到全國房地產行業，大華顯然算不得上出眾。即使是將范圍收窄至上海，也還有綠地、旭輝、新城等在行業內排名比較靠前的房企。
不過大華集團成立時間更久，在地產行業與萬科集團都是在上世紀80年代成立。
1988年，上海市寶山區大場鎮成立了一家鎮辦企業，即大場房地產公司。彼時，該企業還屬于集體所有制企業。10年之后，大場房地產公司改制，正式改名為大華集團，注冊資本11億元。
當時的大華集團有兩大股東，上海寶山區大場鎮經濟聯合社持股85%，以及上海華翔房地產開發有限公司持股15%，仍是一家屬于大場鎮政府所有的企業。
直至2002年底，上海寶山區大場鎮經濟聯合社將其所持大華集團75%的股權、上海華翔房地產開發有限公司將其所持大華集團15%的股權轉讓至金惠明等34名自然人股東。
自此，大華集團從鎮辦企業正式演變成一家民營企業，金惠明成為控股股東。
一直以來，大華集團延續其老板金惠明的風格，在行業里極為低調，甚少出席公開活動。
1953年出生的金惠明，過去幾十年的人生基本都在上海大場鎮度過，曾擔任過新華村支書、大場鎮副鎮長，也是在這里他完成了從副鎮長到億萬富翁的身份轉變。
在2022年胡潤百富榜上，金惠明家族以125億元的財富排名第494位。
界面新聞發現，層層穿透股權后，金氏家族在大華集團持股總額超過50%，金惠明胞弟金建明、女兒金玲通過持有上海華強投資等公司股權，間接持有了大華集團超過30%股權。
大華集團在改制成功后，有過一段快速發展期，2005年-2006年兩年時間，大華成為了上海市商品房銷售面積、金額的雙冠，甚至一度成為上海本土民營房企的領頭羊。
但較之國內絕大多數民營房企，大華的步伐依然算不上快。尤其在各家民營房企均進軍全國，展開全面擴張之際，大華卻錯過了成為行業頭部企業的窗口期，幾乎快要掉出全國百強房企榜單。
直到2018年，大華似乎才意識到過去的節奏和模式在當下的市場環境中已經行不通了。于是，全國土拍上又重新頻繁見到大華的身影。
與大多數民營房企另一個不同之處在于，大華是靠舊改起家。
從第一個項目大華社區開始，大華便一直傾向于舊改項目和大型社區開發，目前已開發的有如大華社區、大華錦繡華城、大場老鎮改造社區等大型社區開發項目。
舊改和大盤的定位，也是大華在過去多年沒有采取高杠桿、高周轉模式的主要原因。舊改和大盤開發不僅需要機強的耐心，更需要穩健的資金保障，有些大盤項目一開發便長達十余年。
可以說正是得益于這樣的定位，是成就今日大華集團的主因。有業內人士總結道，“慢慢開發，到最后都是利潤。”
在此次北京土拍現場，大華集團在媒體采訪中也提到，“上海每10戶就有一戶住在大華，從90年代開始，我們是做城建舊區改造出家的，到現在我們在浦東也還有項目在開發中。”
但進入2022年以來，大華在上海也面臨著前所未有的挑戰，全國樓市下行，上海樓市也面臨著壓力。與此同時，上海新房供應速度加快，尤其是從去下半年開始，保持每個月一批新房供應的節奏。
大華去年在上海也推出了多個項目，如大華錦繡四季，均價為53358元/平方米；大華朗香公園映的銷售均價57000元/平方米；大華峯薈的均價132000元/平方米；還有大華錦宸府，均價101000元/平方米，以及大華紫悅府，均價為66000元/平方米。
但相比同區位的項目實現較高認籌率，大華的項目卻遇冷，如大華錦繡四季（第二批）認籌率59%，大華峯薈也未觸發積分，303套房源最終認購率僅20%。
供應量增大，本土市場逐漸遇冷，大華不得不出走上海，尋求更多的市場機遇。
同樣，處在行業變化周期中，大華的業績也未能避免增收不增利。根據2022年三季報數據顯示，去年前三季度大華集團營收約為265.35億元，同比增長70.5%；凈利潤約為19.63億元，同比下降27%。