界面新聞記者 | 黃昱

上市半年后，萬物云發布首份年度業績報告，這份報告延續了母公司萬科的風格——充滿了對行業及自身發展戰略的思考。

但作為當前物管行業的龍頭企業，萬物云的這份成績單卻略顯成色不足，增收不增利。

2022年，萬物云的總收入同比增長27%至約301.1億元，毛利同比增長5.2%至42.3億元；凈利潤約為15.9億元，同比下降7.5%，歸母凈利潤約為15.1億元，同比下降9.4%。

面對凈利潤下滑，萬物云在對外的業績宣傳中，將EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）放在了更醒目的位置，并成為物管行業中第一個使用EBITDA來衡量運營能力的公司。

萬物云2022年的EBITDA為28.4億元，同比增長7.6%，相較凈利潤的下滑，這確實是一個更好看的數字。

與凈利潤相比，EBITDA剔除了利息、稅項、折舊及攤銷的影響，其中折舊及攤銷屬于非現金項目，對現金流沒有直接影響，但卻是導致萬物云凈利潤下滑的最主要原因。

3月28日，萬物云董事長、執行董事兼總經理朱保全在業績會上解釋道，每家公司記錄收并購帶來的商譽等無形資產的方式不同，萬物云選擇以大比例計入無形資產進行10年客戶關系攤銷、部分進入商譽的模型。

避免受折舊攤銷等波動影響判斷，這是萬物云使用EBITDA來衡量年度運營能力的重要原因。

財報顯示，萬物云2022年的折舊及攤銷總額約為8.5億元，同比增加116%，其中最主要的是過往收購陽光智博（陽光城旗下物業公司）和伯恩物業（三盛集團旗下物業公司）所帶來客戶關系攤銷，總額達約5.7億元，同比增長約195%。

萬物云的無形資產主要包括歷史收購產生的客戶關系、商譽。提到商譽，另一家物管龍頭碧桂園服務首次影響更大，在其發布的2022年盈利警告中，收購帶來的商譽減值成為碧桂園服務凈利潤大幅下滑的主要原因之一。

與碧桂園服務不同，在收購的賬務處理上，萬物云將部分收購溢價計入客戶關系并進行攤銷，即對無形資產中因歷史收購帶來的待執行物業管理合同價值的攤銷。

簡單來理解，無論是計入客戶關系攤銷還是商譽減值，都是溢價收購所帶來影響。因為大部分收購溢價計入了客戶關系攤銷，經過萬物云的減值評估，其在2022年并未存在商譽減值。

2021年是物業市場收并購最火熱的一年，當時物管公司估值處于高峰，被收購標的也水漲船高，體現到財務報表上則是高額的商譽與無形資產。據中指研究院數據，2021年，上市物業企業市盈率中位數一度高達46.7倍。

萬物云在業績報告中指出，2022年，伴隨開發商景氣度持續下滑，物業行業估值中樞同步下移，行業增長模式遭受挑戰與質疑，部分開發商出險也導致了被并購物企的經營波動和壞賬增加，對賬面的商譽帶來挑戰。

對收并購進行反思，這是朱保全在業績會上重點談及的行業反思之一，另外兩個反思是獨立性和增值服務。

朱保全指出，一旦將高價收購來的無形資產100%計入財務報表中，資產負債表一定是變重的，而一旦像萬物云這樣計入大量的攤銷，就會對當前的利潤業績產生影響，這是在幾年前大家基于高PE倍數下并購要去反思的事情。

不過，朱保全認為，需要反思的不是高溢價，而是反思到底什么是商譽，除了買入合同、收入外，到底還有什么？

除了溢價收購帶來的折舊攤銷外，萬物云凈利潤有所下滑，主要還由于部分業務下半年收入不及預期，以及毛利潤下降所致。2022年萬物云整體毛利率約為14.1%，同比減少2.9個百分點。

比較罕見的是，管理面積已在行業中數一數二的萬物云并未在2022年年報中公布在管面積及合約管理面積，濃墨重筆的則是“蝶城”戰略，這是萬物云去年以來最重要的一項戰略工作。

萬物云于2021年提出了“街道戰略”，也就是基于其在住宅物業、商寫物業、城市物業以及遠程運營的能力，將圍繞一條街道內服務者可達的20-30分鐘服務圈，打造一個高濃度、高效率服務網絡，這個服務圈被稱為“蝶城”（Onewo Town）。

一切戰略圍繞著濃度，“蝶城”是萬物云未來十年的戰略。在萬物云的規劃中，通過“蝶城”把圈內的社區小區的物業服務，商企物業服務和城市空間有效結合起來，從中發掘更多商機。

朱保全透露，萬物云在選擇了100個城市中3402條最有價值的街道，選擇其中15757個項目作為萬物云的目標項目。

業績報告顯示，截至2022年底，萬物云的蝶城總數從2021年的459個增長到584個，完成38個蝶城的流程改造。2023年，其預期將實現超過100個蝶城的試點、探索及迭代。