文｜正解局

在韓國首都首爾，一個叫孔賢淑的女房主有點絕望：

她要賣房，在一年半前把房子就掛出去了，價格下降了15%，但到現在根本沒人來看房。

慌得不行的不光是二手房主，新房的開發商更急。

韓國有開發商打出廣告：買房送奔馳。

還有開發商更實惠，只要到訪，看樣板間，就送Chanel手袋和蘋果Air Pods。

也有打土豪牌的，買房返金條。

開發商急，二手房主更急。

樓市的地雷要爆了，每個人都想著比別人早一步跑出去。

這就是現在韓國樓市的真實情況。

韓國開發商的廣告

韓國樓市，堪稱亞洲，甚至是全球之“妖”。

其中，又以首都首爾最甚。

韓國總人口5100多萬，其中，950萬居住在首爾，占比約18.6%。

如果算上流動人口，還要增長50%。

首爾很小，不到北京昌平區的一半，面積只占韓國全國的0.6%。

如果再加上仁川廣域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所謂的韓國“首都圈”，集中了韓國50%以上的人口。

人稠地狹，首爾樓市也創造了一個巨大的神話。

房價持續瘋狂上漲。

在過去5年，韓國房價整體上漲了差不多80%。

2022年首爾中心區域平均房價超過15萬元人民幣每平米，位居全球第2（第一的是中國香港）；外圍區域也超過7萬元人民幣每平米，居全球第3。

房價瘋狂上漲的結果，大家應該不算陌生。

韓國年輕人希望先買房，然后才會考慮結婚。

但已經飛上天的房價，讓年輕人怎么能夠得結上婚呢？

所以，韓國的單身家庭已經超過30%。

2022年韓國結婚登記數量下降到19.2萬件，是50多年來最少的。

隨之而來的，是出生人口“雪崩”。

2022年，韓國總和生育率下降到0.78，再創新低，在主要國家中排名倒數第1。

其中，首爾的生育率更是低到塵土里，只有區區0.59。

我們知道，要維持人口規模不縮小，生育率要在2.1，韓國這個出生率已經低到讓人感到費解、可怕了。

哪怕是少子化問題纏身的日本，出生率也還有1.3。

難怪有一個說法，韓國將是全球第一個滅亡的國家：不戰而亡。

韓國雖然已經是發達國家，但是根據知名民調機構益普索集團發布的《2023年度全球幸福感》調查報告，在32個國家中，2022年韓國人的幸福感排名第31，只比匈牙利高。

只有34%的韓國人“感到人生充滿意義”，在所有國家里是最低的。

前段時間，有個報道。

首爾一個叫鄭智賢的31歲男青年，身穿西裝，還在胸口插著一朵鮮花。

在很多親人的見證下，莊重宣誓：

終生不婚。

“余生，珍惜并愛護自己。”

而他還出了一本散文集，名字叫：我的房子，它一直遙遙無期。

更有些諷刺的是，他從事的工作就是房地產開發。

不婚典禮邀請函

不過，去年以來，韓國的房價就開始跳水。

房價不斷刷刷刷地下跌，房價永遠漲的信仰被打破。

就出現了文章開頭說的，新房賣不出去，二手房更賣不出去。

新房庫存量達到10年來最多，過去一年里，增長了1.5倍。

有個韓國特色的東西，助長了韓國房價的暴漲暴跌。

這就是：傳貰（shi，第四聲）房，也叫全租房。

這是韓國的特色。

傳貰房什么意思？

在韓國字典中，“傳”是指傳給或轉交，“貰”是指出租或租借。

簡單說，就是房客按照房價的一定比例（一般在50%~80%左右），給了房東押金，就可以“免費”住，不用再交房租。

一般是兩年為期，房客退房，房東全數退還押金。

這個看起來有些不可思議。

按照韓國這個做法的話，相當于就要付超過100萬人民幣！

可正是這個“傳貰”制度，放大了樓市暴漲暴跌的風險。

初看起來，房東不收房客房租，“免費”給房客住房。

房客也相當于有了“強制儲蓄”，把買房錢攢下來，等攢夠了錢就能買自己的房子。

看起來，是雙贏。

甚至銀行還給房客放傳貰貸款，也就是押金都可以貸。

但其實，哪有那么好的事情？

房東拿到押金之后，基本上都會去投資，用投資的收益來當作房租。

但問題是，利益最終會毀掉一切美好、不切實際的設想。

房價不斷上漲，房東拿到了房客的押金，轉而去買更多的房子。

等兩年后，把房賣了，押金退給房客，還能大賺一筆，繼續去投資買房。

就這樣周而復始地操作。

結果是，有房的人，手里的房越來越多。

而租客拿到押金，才發現，“強制儲蓄”的這么一點錢，遠遠跟不上房價上漲的速度。

只能繼續“傳貰”，繼續給房東打工。

圖片來源：唐燕等：《基于融資和儲蓄理念的住房供給途徑》，《國際城市規劃》2016年第1期

問題是，樹不會長到天上去。

房價，當然也不會一直漲。

從去年開始的這輪下跌，很多人不得不拋房搶跑，不然兩年后，可能連押金都虧沒了。

結果搶跑的人越多，市面上的房子就越多，買房人就想著等等看，成交量越來越少。

結果，只能爆雷。

前兩年，有房東通過傳貰房，攢下上千套房子，資金鏈斷裂，還不上押金，跑路了。

韓國人居研究院測算，如果未來房價下跌20%，那么，就有40%的房東返還不起房客的押金。

想想那是一幅什么場景！

房客損失的不是一個月、兩個月的租金，而是半套甚至大半套房子。

如果貸了傳貰貸，還要繼續還貸。

就像有人買了一個爛尾樓，樓爛尾了，貸款還要還。

不氣死人才怪。

風險估計數據

前幾年，韓國年輕人為了買房，“連靈魂都拿去”貸款。

在2022年，韓國家庭平均債務第一次超過9000萬韓元（約合47.6萬元人民幣），而在10年前，這個數字不過是5000萬出頭。

這里面，大部分是房貸，或者傳貰貸款。

韓國是世界上負債率最高的國家之一

前段時間，著名的《經濟學人》報道了一個案例。

33歲的金明洙（Kim Myung-soo），他在首爾蠶室區的一套公寓已經貶值了差不多40萬美元（約合275萬元人民幣）。

妻子懷孕33周。

現在，先不說房子能不能賣掉，就算賣掉，連貸款都還不上了。

他無奈地說，“2021年買下這套房子是我一生中最大的遺憾之一。”