文｜實習記者 田碩

2023年樓市暖風吹向了土拍市場，供地政策持續優化，民企拿地身影頻現，核心城市升溫明顯。

3月中下旬，土地市場進入密集出讓階段。據中指研究院統計，22個重點監測城市中有11個在3月中下旬進行土拍，共70宗涉宅用地預計推出，規劃建面662.43萬平方米，起始總價703.98億元。

2023年截至目前，土地集中拍賣的城市中，北京、杭州、蘇州、南京等城市土地均全部拍出，房企投資信心逐步修復，多宗地塊甚至出現觸頂搖號、數十家房企同時爭奪的火熱場面。

如3月23日出讓的北京朱辛莊0028地塊，共吸引了42家房企報名，成為北京有史以來最熱地塊；2月初杭州蕭山市北地塊還未開拍就封頂，參與搖號的企業更高達60家，創下杭州歷史以來單一地塊參拍房企數量的新高。

中指研究院指出，部分城市土地市場升溫的背后折射出房企對熱點城市后市的看好，同時在去年土地縮量的情況下，房企補庫存意愿有所加強。

從今年各地土拍過程中不難發現，無論是在核心城市還是三四線城市，沉寂許久的民營房企，都陸續在土拍中現身，拿地力度逐漸回升，拿地金額占比提升。

中指研究院數據顯示，杭州2023年兩次土拍中，參拍企業均在50家以上，其中參拍民企數量占比近一半，同時民企拿地金額占比達57.9%，較2022年提升8.8%。

南京土拍民企拿地金額占比也有所提高，偉星房產、上海欣源置業等民企均競拍至地價上限，民企拿地金額占比達26.9%，同比提升17.2%，另外三四線城市中，高溢價地塊也多為民企摘取。

土拍規則優化、多個城市今年以來調整土地供應模式，多頻少量成為各地的主旋律，同時市場信心回升，也是促使房企提升投資力度的客觀原因之一。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，集中供地政策調整為提前三個月公布地塊信息，給出市場3個月的緩沖期，地塊信息為房企和市場所消化，本質上是實現土地供應工作和市場需求的緊密對接。

在過去兩年的集中供地模式下，民營房企投資幾近暫停，拿地收縮力度突出。

據克而瑞數據，2021年集中供地第一輪出讓時，民企總拿地金額超過5000億元，占比達40%。但從2021年第二輪開始，民企投資便大幅下滑，到2022年末，民企投資占比大多都低于20%。

自2021年房地產市場進入深度調整期以來，土地采用集中出讓模式，土地市場日漸低迷，房企拿地意愿和拿地能力出現明顯下降。

據財政部財政收支情況數據，2022年，我國國有土地使用權出讓收入為66854億元，與上一年8.71萬億元相比下降了23.3%。

中指監測顯示，2022年，全國住宅用地供求規模下降三成以上，央國企、地方國資拿地比例明顯提升，地方國資拿地現象明顯。克而瑞重點監測城市2022年土地流拍率達14.8%。流拍、城投托底、央國企為主力軍是2022年土地市場的鮮明特征。

嚴躍進表示，2022年過于密集的供地，導致房企拿地的準備工作遇到了很多困難，最終導致對于地塊的情況掌握不到位，影響了投資拿地的策略。

因此為激活土地市場，政策端率先做出了調整，優化了集中供地模式。

去年12月，自然資源部發布了《自然資源部辦公廳關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，優化和完善了供地政策。

通知中提到允許地塊“在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告，有序組織出讓。”至此從2021年開始的集中供地規則告一段落，各地逐漸轉化為常態化供地模式。

實際上去年就有城市對集中供地模式作出了調整。9月長沙市便在供地云平臺宣布“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介。”

10月，江西省住房和城鄉建設廳對外表示力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出，這也意味著南昌成為首個擬退出集中供地的城市。

從今年各地土拍規則中也不難看出供地政策的調整，多個城市優化土地供應模式，多頻少量成為各地主旋律。

如北京發布“2023年第一輪擬供應商品住宅用地清單”，共涉及23宗地，擬出讓時間段為2月16日至5月16日；廣州采取“集中掛牌、分散出讓”的模式等。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，從土拍規則優化的目的來看，將有利于減輕房企集中拿地的資金壓力，同時也有利于促進地塊的成交。

據中指研究院數據，從已掛牌數量來看，2023年以來，杭州、南京、合肥、廣州等地組織土地出讓活動中，已掛牌數量均明顯低于去年首批次，多數城市已掛地塊數量不及擬出讓地塊的三分之一。

但值得注意的是，市場分化現象仍在延續，庫存壓力較大的城市和板塊土拍熱度仍較低，熱度較高地塊也多位于核心板塊，非核心板塊或非優質項目均底價成交。

中指研究院數據顯示，鄭州、昆明、西安、南寧近期成交地塊均底價出讓，東營、菏澤、襄陽、常德、南充、岳陽、邢臺等三四線城市住宅用地成交溢價率也持續在低位。

在銷售端市場向好、土拍規則持續優化下，企業投資信心略有好轉，土拍市場能否繼續回溫或企穩仍有賴于銷售端恢復程度。