記者 杜萌

REITs市場再迎重磅規范化文件。今日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

2022年以來，證監會會同國家發展改革委落實國辦發19號文要求，加快推進REITs常態化發行，并從市場培育、項目推薦、審核注冊、監管資源配置和完善配套政策等方面提出10條措施。此次《通知》共提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態化發行工作。

一是加快推進市場體系建設，提升服務實體經濟能力。其中，明確提到了要拓寬試點資產類型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。同時，分類調整了產權類、特許經營權類項目的收益率以及保障性租賃住房項目首發資產規模要求，推動擴募發行常態化，支持優質保險資產管理公司等開展ABS及REITs業務，加強二級市場建設。

《通知》還提到了要分類調整項目收益率和資產規模要求。申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行，首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。

二是完善審核注冊機制，優化審核注冊流程，明確大類資產準入標準，完善發行、信息披露等基礎制度。關于優化審核注冊流程，證監會和證券交易所原則上應當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統一發出。 

《通知》還提到了完善發行、信息披露等基礎制度。健全REITs發售業務規則，完善資產估值和詢價定價機制，規范發行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規范治理機制的權責條款，完善REITs治理結構。

三是堅持規范與發展并重，遵循REITs特點規律和風險特征，結合基礎設施REITs試點模式，建立健全包括項目盡調、發行定價、信息披露、資產運營管理、二級市場交易等環節的全鏈條監管制度。突出以“管資產”為核心，按照實質重于形式的原則，加強對基礎資產質量、運營管理的穿透監管。 

四是凝聚各方合力，完善重點地區綜合推動機制，統籌協調解決REITs涉及各類問題，推動完善配套政策，抓緊推動REITs專項立法。

Wind數據顯示，自2021年6月7日首批9只REITs項目順利成立以來，目前市面上共有29只REITs成功成立，總市值約1000億元。 項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域。