界面新聞記者 | 黃昱

當房企2022年業績普遍出現大面積坍塌時，廣州國企越秀地產不僅銷售規模保持了增長，歸母凈利潤也同比提高10.2%至39.5億元。

在此背景下，越秀地產也成為少數有底氣召開線下業績發布會，直面媒體和投資者拷問的企業。

3月15日，在香港召開的2022年業績發布會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠表示，在設立2023年銷售目標時確實也有點糾結，因為去年完成目標已經很累了，今年擔心給自己定的目標太高，最后結合今年市場有所回暖的趨勢，定下了6%的增長目標。

越秀地產正迎來逆勢擴張期，2022年，在大多數房企銷售呈現下滑態勢的情況下，越秀地產銷售增長8.6%至1250.3億元，是主流房企中唯一銷售正增長的公司。

與此同時，越秀地產銷售規模排名攀升。據克而瑞數據，其銷售排名從2021年的37名躍升至2022年的第16名。

2023年以來，越秀地產勢頭不減。今年2月，越秀地產因在北京大手筆拿下兩宗地而出盡風頭，外界對其在北京乃至整個華北市場的戰略布局更加關注。

對此，林昭遠對界面新聞表示：“我們今年北方招來了郭偉智（原金地商置華中區域總經理）和董毅，人才建設走在前面，馬上就會開花結果。北京會是我們要重點發展的城市，其它北方的城市像青島、濟南這些也會考慮拿地。”

難得的利潤增長

據越秀地產年報，其2022年實現營業收入約為724.2億元，同比上升26.2%；歸母凈利潤為39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤約為人民幣42.4億元，同比上升2.1%。按核心凈利潤的派息比率為40%。

在地產行業下行期，越秀地產能夠繼續保持利潤正增長的重要原因主要有兩個，一是銷售回款率提升，二是央國企具備的財務優勢。

越秀地產指出，2022年集團一方面加快物業的銷售，全力促銷售回款，本年合同回款率同比有明顯的提升；另一方面拓展多元化融資渠道，平均融資成本同比進一步下降。

2022年房企整體融資艱難，但央國企優勢明顯。據越秀地產介紹，其抓住了國內利率下行的有利市場融資環境，優化調整境內外債務結構。

首先在境內債方面，越秀地產抓住窗口機會，全年于境內成功發行公司債券合共98.4億元，加權平均利率3.11%。

其次，越秀地產副董事長、執行董事兼總經理林峰透露，越秀地產也抓住開發貸利率下行的機會，新增開發貸利率水平控制在3.65%。對于存量貸款則在積極跟金融機構進行洽商，原來超過4%甚至5%利率的也申請下調，取得了一些成功。

西政資本指出，在當前市場環境下，銀行對央國企開發貸業務倍加青睞，但對普通中小民營房企則仍保持距離。

越秀地產財報顯示，2022年，越秀地產的平均借貸成本同比下降10個基點至4.16%。

對于未來融資成本是否會進一步下降，林峰表示，實際還要看國內外整體利率的走勢，越秀地產的目標是整體融資利率水平控制在行業前五的水平。

林昭遠指出：“現在融資就是哪里便宜往哪里去，美元債現在這么貴，不是我的菜。”財報顯示，截至2022年底，越秀地產有約17億以美元計值（等值約人民幣118億元）的中長期票據。

境內債是越秀地產的主要融資方式。截至2022年底，越秀地產總借款約883億元，其中52%為以人民幣計值的銀行借款及其他借款，10%為以港元計值的銀行借款，15%為以港元及美元計值的中長期票據，23%為以人民幣計值的中長期票據。

為增加規模，越秀地產去年杠桿也有明顯上升。截至2022年底，越秀地產的凈借貸比例同比增加15.6個百分點至62.7%，但仍低于100%的紅線要求。

此外，越秀地產剔除預收款后的資產負債率和現金短債比分別為68.8%、2.23倍，也處于“綠檔”安全區。

越秀地產認為，2023年行業的融資環境將逐步寬松，但房企獲取融資的能力呈明顯分化，穩健優質房企在資金獲取和融資渠道進入方面更具優勢。

抓緊機會

在行業出清的背景下，越秀地產憑借國企融資優勢，在2022年實現了銷售排名的迅速攀升，和杭州民企濱江成為公開披露年度銷售目標中僅有的兩家完成目標的房企，同時成為規模僅次于建發房產的地方國企。

2023年，越秀地產繼續定下了銷售正增長的目標，不過增速目標更為謹慎，計劃同比增長6%至1320億元。

越秀地產2023年開局不錯，前兩月實現合約銷售額約225.96億元，同比增長約187.3%。同期，百強房企銷售整體仍同比下跌超10%。

林昭遠表示，從前兩個月的數據來看，樓市確實是有要復蘇的跡象，但結構性機會明顯，市場分化越來越嚴重，不好的地方確實也賣不出去。

2023年，越秀地產計劃供貨超過2400億元。“我們現在是搶節點，比較好賣的項目就抓緊推出，抓緊去化，抓緊回流，回流之后抓緊去投資更好的機會的項目。”林昭遠稱。

越秀地產過往多年都顯得低調保守，規模擴張步伐相對遲緩，直到2021年才跨入“千億俱樂部”。

在同行普遍收縮拿地的情況下，越秀地產逆勢拿地的態勢明顯，同時加緊彌補過去布局過于集中的缺陷。

廣發證券分析師指出，越秀地產此前穩健的財務基礎在這一階段發揮優勢，2018年至今新進入城市數量達到17個，完成北上深及南京、寧波、重慶等8個二線城市的布局。

廣發證券研報顯示，2019年至今，越秀地產拿地力度超過75%，在下行周期中穩定廣州大本營的同時加大上海、杭州等優質市場投資力度。

據界面新聞了解，2020年，越秀地產的土地投資支出為410億元，超出原本的土地預算近110億元；2021年，越秀地產拿地支出444.8億元，新進入了北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節、郴州8個城市。

2022年，在不少房企暫緩拿地時，越秀地產拿地力度位居行業前列，拿地支出415.8億元，在廣州、佛山等12個城市新增37幅土地，新進入合肥。大本營廣州仍是越秀地產拿地的重點，2022年拿地了10宗地塊。

對于2023年的拿地預算，越秀地產的計劃與2022年差不多，大概是400億元。

對于并購市場，林昭遠認為，雖然并購是越秀地產獲取土地項目的方式之一，但難度特別大、坑特別多。“如果這個項目好賣，一出來就賣掉了，干嘛要賣給我”。

2023年前兩個月，越秀地產拿地花費66.52億元，其中7.41億元用來收購杭州兩地塊18.05%股權，另外以約59億元在北京今年2月的集中供地中一口氣拿下兩宗地塊，成為那場土拍中最大贏家。

與此同時，越秀地產也在組建華北區域的人才隊伍，先是招來旭輝原華北區域集團總裁董毅任北方區域副總經理，主管北京公司，后招入原金地商置華中區域總經理郭偉智任北方區域董事長兼總經理，對外釋放出要在北京乃至整個華北大展拳腳的強烈信號。

林昭遠表示，越秀地產在北京有機會還是會繼續增持。

從越秀地產的土儲來看，截至2022年12月31日，其總土地儲備約為2845萬平方米，按地區分，大灣區約佔 49.8%，華東地區約佔16.1%，華中地區約佔20.0%，北方地區約佔8.9%，西部地區約佔5.2%。

越秀地產這些年按照“1+4”進行布局，一是深耕大灣區這一核心區域，是越秀地產的主戰場；二是華東片區，尤其是環上海區域；三是華中區域，目前重點城市還是武漢、長沙、合肥、鄭州；四是西南區域，主要布局在成都、重慶、西安；五是北方地區，主要布局北京、濟南等一些核心城市。

林昭遠表示，除了作為主戰場的大灣區外，長三角也是公司發展的重點，中西部的核心城市做一些資產配置，全國性重點城市布局的這個基本原則不變。“經過去年一年的檢驗，我認為我們資產配置是正確的，當然還有一些優化空間。”

在房地產行業的下半場，國企身份的越秀地產還會有更多機會，但能否抓住機會再上一個臺階，這對管理層們仍是不小的考驗。